[俗话说，知己知彼，百战不殆。在豪强林立的公寓市场更是如此，如果不知道各门派的武功绝学，怎敢踏入江湖？今天，赵老师就带大家一同梳理下国内公寓行业的几大品牌，供大家为自己的产品开发做好参考。]
二、了解市场上的公寓产品
在本篇的文章中，我们以下三个维度来进行公寓产品门类的划分，帮助大家理解
1、按集散程度分
2、按客户定位分
01
[按集散程度分]
按照可出租房间的集散程度，我们可以将公寓分为“集中式”，和“分散式”两种。其中集中式是指将一栋或多栋物业的部分或整栋进行改造和开发，使其具备居住条件后，对外出租的模式，单个项目的房间数一般大于100间，业主多为产权集中的大业主或政府、国有企业等。
一：集中式公寓
（万科泊寓）
（其灵自如寓）
一般来说，相较于分散式公寓，这种改造所涉及到环节和步骤较多，单间投入更大，但管理起来较为方便。在集中式公寓这方阵中，以魔方、湾流、泊寓等是市场耳熟能详的几个品牌。
（北京集中式公寓分布图）
魔方公寓成立于2009年，总部位于上海。截至目前，门店总量超过300家，选址多在在一二线城市人口密集区域、办公楼聚集地及大型科技/工业园区周边、地铁1公里范围内，一线城市定价3000-6000元/月（北上广深），二线城市2000-4000元/月，使用面积25㎡-35㎡的独立居住空间。
湾流国际青年社区成立于2015年，总部设置在上海，以居住为核心，融合办公、商业、娱乐、会展等功能在内的多元化co-living社区。
泊寓是知名地产商万科旗下得长租公寓品牌，于2016年正式推出，发展迅速，截至目前全国覆盖29个一二线城市，累计开业超3万间。
由于这种模式的资金占用量较大，一般来说具有较好的融资渠道或者基金背景的企业会发展较快。
二：分散式公寓
（典型公寓内景）
（典型分散式公寓内景）
（北京分散式公寓分布图）
与集中式相对应的，分散式公寓指以套为单位，从业主手中多以包租形式收来住宅，进行隔间改造及翻新后（一般为N+1，即将客厅通过增加隔墙来增加一个房间）对外出租，这种方式涉及到的改造工作较少，投资也较少，适合小业主，小企业或初入长租公寓领域的创业者尝试。
由于涉及到密集的收房/出房环节，很多带有房产经纪基因的品牌在这个领域往往能做的很大，如美丽屋，自如，青客等品牌，已经做到了市场较大规模。
自如，成立于2011年，隶属于链家集团，目前自如已进入北京，上海，深圳，杭州，南京等5大城市，管理房间数量超过40万间。
美丽屋，成立于2015年，总部位于北京。截至目前美丽屋已开通北京、天津、南京、成都、西安、青岛、昆明、合肥、济南、杭州、重庆、贵阳、长沙、福州、苏州、宁波、南昌、南宁等18大城市服务，房源量已达7万间，管理资产达500亿元以上，为近万名业主提供稳定资产升值方案，形成10万年轻人租住社区。
（美丽屋北京上石门营新区单间，标价1380元/月）
青客公寓，成立于2012年，总部位于上海，是一家国资基金引导，社会资本参与，职工持股的混合所有制企业，专注于白领公寓租赁和物业管理，现管理客房50000余间，主要集中在上海。
（青客公寓上海浦东惠南单间，标价1972元/月）
02
[按产品定位分]
将房间销售给目标租客是公寓产品的的最终为目的，因此，有别于住宅，公寓的定位与目标客户的消费水平的匹配关联度非常高。根据目标客户消费能力的高低，长租公寓产品有着不同的档次和定位，由上到下可以分为：高端服务型，中端白领型和低端蓝领型三种档次。
产品定位不同，消费人群不同，客户的需求点不同。与马斯洛需求理论相对应，设计的着眼点也就不同。
对于高档公寓来说，客户看中的是服务，白领公寓客户看中的是社区的圈层区分度，而蓝领公寓看中的是解决生活刚需问题。
首先是高端服务型公寓该种公寓具有堪比豪华酒店的装修设施，和贴心的人性化服务。定价一般在700-1000元/天，20000元-30000元/月，多为国际品牌。该部分产品聚焦市场头部用户，忙碌的商旅人士、公司高层、外企派驻人员可以有很好的居住体验，衣、食、住、行都可以在住处得到很好的解决。
雅诗阁（ascott）是凯德集团旗下的全资子公司，总部设于新加坡，1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个服务公寓，2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太服务公寓房地产信托基金-雅诗阁公寓信托，目前，在全国拥有和管理68个物业，12600套服务公寓单位。
该部分客户收入丰厚，时间宝贵，十分注重居住体验，希望在繁忙的商务活动的间瑕能否享受全方位的高档次服务。要求公寓私密，豪华，服务全，房间和配套设施均参照豪华酒店标准建造，单平方造价4000-8000元。
（雅诗阁公寓配套服务内容）
其次是占据市场最广泛份额的白领公寓，大部分的市场活跃品牌都在这个区间内拥有它们的主打产品，如魔方、V领地、湾流等。定价在3500元-7000元/月。近来我们可以看到很多开发商跑步入场长租公寓领域，其拳头产品也是白领公寓，如万科泊寓，华润有巢，龙湖冠寓等。
（龙湖冠寓济南龙奥北路店）
该部分产品定位于解决广大都市上班族的居住问题，带有一定的服务性内容，多数为自助性服务，对装修有一定要求，要符合新中产们的消费心理。
该部分客户有一定的经济能力，生活稳定，多数受过良好的教育，对品质和健康有较高的要求。同时，受到较多流行文化，消费主意文化的影响，在“让自己住的好一点”这件事上，普遍可以负担相对较高比例的房租。要求公寓干净舒适，有设计感，居住人群圈层相近，有较好的公共交通区位。单平方造价1000-3000元。
（龙湖冠寓济南龙奥北路店）
此外，默默兴起的蓝领公寓正越来越多地进入人们的视野，如魔方9号楼，安歆公寓等，还有如顺丰、京东等人员密集型企业也正在着手做自己的员工公寓，该类公寓锁定基层城市中的劳动者，一般定价为800-1500/人月。
安歆公寓，成立于2014年，一直助力政府解决城市租房压力及安全等社会问题。产品以四人间，六人间房型为主，上下铺形式。现已在全国九大城市拥有超过100家直营门店，累计服务1000家企业，解决十余万基层员工的住宿问题。
蓝领公寓一般专注于解决基本的居住问题，以宿舍间、多人间为主，一般不带公共区域，或者只具有衣物晾晒等具有生活补充功能的公区，虽然客单价交底，普遍在500-800元/月，但由于其空间使用率更高，投资相对较少，盈利能力往往相对较好。
该部分客户多为初到城市务工的年轻人，一般从事基础性工作，工作强度大，收入一般。要求公寓具有较低的单价和较高的性价比，房间干净，生活便利，满足的是生活中的刚性需求。这类公寓单平方造价800-1500元。
03
[按产品模式分]
品牌要发展、资本要扩张，公寓的新开发店铺中，有如城家、魔方一类的以标准化的产品行走江湖的品牌，也有每一间新店都精耕细作，个性化打造的如湾流、V领地、朗诗寓等品牌。
应该来说，这两种打法各有千秋，标准化代表队选手城家公寓，由于源自做连锁酒店起家的华住系，自然而然的把连锁酒店的一套设计、开发、采购的方式搬到了长租公寓中来。
（某酒店建造标准手册）
客房用一套现成的设计标准进行统一，而在公区进行适度的个性化设计，植入部分设计概念。比如，在城家公寓新虹桥店，就将在citigo酒店中取得成功的设计语言同样进行了标准化，家具化，投放到了所有的房间之中。在这种操作模式下几乎每一家门店的房间都是一个样子。这样做的好处是新店设计施工成本降低，但同时带来了个性不鲜明，同质化的缺点。
与之相对的，个性化代表队群岛公寓则十分注重单店的个性化、概念化，做到了每一个店都有亮点，每一处设计都有惊喜。这种做法的优势是个性化程度强，品牌价值高，但同样，单店的设计开发成本会相应增加。
当然，在现在这个大部分城市供小于求的情况下，各种品牌公寓的出房效果观察下来都很不错，因此找到自己和团队的擅长点去做对应的产品，并依据产品的定位去进行设计、开发、运营才是一个正确的选择。市场繁荣的时候百家争鸣，市场盘整的时候，定位是否精准，产品打磨是否到位，就会很容易体现在经济指标上了。
好了，今天的内容就讲到这里，赵老师敲黑板时间到。今天我们从1、物业集散方式；2、目标客户定位；3、产品开发方式这三个维度为当今市场上的各路英雄分了一下门派，并介绍了一下各个门派的优缺点，今天课程的思维导图如下，我们下次见。
（点击图片查看大图）
公寓的开发设计由于其工序多、制约大、时间紧等特点，一直是件让广大从业者和投资人紧张头痛的问题。在下一篇文章中，我们会为大家对公寓设计开发的标准流程做一个梳理，帮助大家建立正确的思维框架，合理的做出决策。
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