【商品房买卖合同篇】|关于商品房交付标准及常见问题法律分析
专 题 | 商品房买卖合同篇
编 者 | 曹成聪律师
一、今日问题：
在商品房买卖过程中，因为商品房交付问题产生争议时有发生。主要矛盾点集中在房屋尚不满足交付条件，但是开发商强制交付。表现形式主要为以下几种：1.房屋质量存在明显问题，如墙体开裂、屋面等地渗漏、吊顶损坏等。2.房屋未通过验收，如未通过消防验收、尚未取得工程竣工验收备案等。那么，到底商品房的交付需要满足什么条件？一般流程如何？常见问题有哪些？
二、曹律解析：
（一）关于商品房交付条件
1. 法定的商品房交付条件
我国对于商品房交付条件，法律上主要有以下规定：
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法（2019）》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
（2）《中华人民共和国建筑法（2019）》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
（3）《中华人民共和国消防法（2019）》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”
（4）《城市房地产开发经营管理条例（2011）》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照<建设工程质量管理条例>的规定验收合格后，方可交付使用。”
第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”
根据以上法律规定，法定的商品房交付条件在于“验收合格”。但是，对于“验收合格”的标准不同法律规定了不同条件。如果将“验收合格”解读为仅需要勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，那么消防、环保、人防等各个方面未通过验收并不影响商品房交付，购房人不得以此为由拒收房屋。如果将“验收合格”解读为需要取得《建设工程竣工验收备案表》，那么无疑开发商应在综合验收后再交付给购房人。此外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也是开发商交付房屋时必须提供的材料。
2. 约定的商品房交付条件
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”所以，除了法律法规规定的商品房交付条件外，买卖双方之间的约定内容也是交付时必须满足的。实践中，一般商品房买卖合同中都会将供水、排水、供电、燃气等配套设施作为约定的房屋交付条件写入合同。以《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》为例，该合同第十一条就明确约定了交付时所必需的基础设施设备、公共服务及其他配套设施等交付条件。除此之外，由于合同中已经明确商品房交付需要取得《建设工程竣工验收备案表》等验收合格证明，所以若开发商在交付房屋时尚未通过综合验收，那么购房者依旧有权利拒收房屋。
（二）关于商品房交付流程及常见问题
1. 开发商发出《入住通知书》
关于商品房交付流程，法律上并没有明确的要求。实践中，一般在商品房满足交付条件时开发商便会给购房人发出入住通知。需要注意的是，若入住通知时间过于接近合同约定的交付时间的，则要留心关注是否是因为开发商为了避免承担逾期交付责任而被迫将不具备交付条件的房屋强行交付。
2. 购房人检查验收房屋
验收房屋是房屋交付的核心。购房人首先需要关注的是房屋质量问题，如是否存在门窗、阳台等位置开裂情况；墙体是否平整、是否存在渗水情况；地面是否存在倾斜、是否存在空壳；防水是否做到位。其次，供水、排水、供电、燃气等配套设施能否正常使用。再次，公共服务设施如车位、绿地等是否拥有、是否符合合同约定。除此之外，《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当向开发商索要。注意，若验房过程中发现实测面积误差超出3%，可以中止收房。最后提醒一点，若在验收房屋过程中发现问题较多已经影响居住，则需在《房屋验收单》上把发现的问题一一记录，并且在明确表示拒收的同时写明拒收的详细原因。当然，应当一并让开发商在验收单签字、盖章。
值得注意的是，除了上述法定交付必须具备的条件外，若合同中并未对交付细则有所约定，那么一般质量瑕疵问题无法构成购房人拒绝接收房屋的理由，除非有证据显示开发商认可未完成交付。
3. 购房人进行相关费用结算
若房屋已经验收交付，那么购房人应当交付剩余房款、物业维修资金、装饰装修保证金等合同约定的其他费用。在这个过程中，一般产生的法律纠纷较少，作为购房人来说需要注意的是打款过程中要备注清楚款项性质并要求收款方开具发票或收据。
4. 双方签署《房屋入住交接单》
若上述步骤已经顺利完成，则开发商与购房人应当签署《房屋入住交接单》。实践中，很多开发商利用自己优势地位以及购房人对于流程的不熟悉，经常会遇到让购房人先收房再验房的情况。因为实践中，一旦购房人收房都会被认定为已经完成交付，后续一旦出现较大的质量问题都难以再主张逾期交付的违约金，更别说要求退房。如果出现此种情况，作为购房人应当明确拒绝并要求先验房后再签署交接单。
5. 双方配合产权办理，完成交易
到了这个阶段，整个交易差不多就接近尾声了。一般缴纳相应税、费后由开发商代办产权证。由于房屋属于不动产，以依法登记为生效要件，所以直到产权登记完成时购房人才是真正意义的房屋所有权人。这期间容易产生法律纠纷的在于不动产权证办理的时间点，购房合同中一般对于办证时间会予以明确，同时也会赋予购房人因延期办理产权而拥有合同的单方解除权。
三、以案说法：
余姚绿城房地产开发有限公司与周杰帅商品房预售合同纠纷
(2018)浙02民终2725号
【基本案情】2014年10月22日，周杰帅与余姚绿城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第九条约定余姚绿城房地产开发有限公司应当在2016年9月30日前将涉案房屋交付周杰帅使用。
2016年6月17日，余姚绿城房地产开发有限公司组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于2016年8月2日完成房屋建筑工程竣工验收备案。2016年9月19日，余姚绿城房地产开发有限公司向周杰帅发送《绿城明园锦兰苑入伙通知书》，通知周杰帅于2016年9月30日9时30分办理交房手续。
2016年9月30日交房过程中周杰帅发现房屋多处渗水，于是将上述问题记载在住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，周杰帅在业主签名处签名。余姚绿城房地产开发有限公司工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。
2017年12月25日，由于房屋一直未交付，周杰帅向一审法院提起诉讼要求余姚绿城房地产开发有限公司交付所购房屋并配合办理过户手续及支付违约金等请求。
【一审法院】本案中双方均认可周杰帅在2016年9月30日前往余姚绿城房地产开发有限公司办理交房手续，但在交付验收过程中周杰帅指出房屋存在渗水，住宅交付验收清单记录了相应的验收意见，并记录有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”。故双方之间系在交房过程中因周杰帅对质量有异议双方达成一致意见，即处理好渗水问题后再行交付。但余姚绿城房地产开发有限公司直至2017年12月26日才第二次书面通知周杰帅办理交房手续。在此之前余姚绿城房地产开发有限公司一直未完成修复后再次交付房屋的书面通知义务。
此外，一审法院注意到涉案《商品房买卖合同》的备案内容并不包括附件九，且附件九中关于余姚绿城房地产开发有限公司不承担逾期交付责任的内容约定系余姚绿城房地产开发有限公司提供的免除责任条款，余姚绿城房地产开发有限公司虽在附件九文首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。
故，一审判决余姚绿城房地产开发有限公司限期交付房屋并配合周杰帅办理过户。同时，判决余姚绿城房地产开发有限公司支付违约金共计219379.90元。
【二审法院】一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
四、曹律建议：
房屋交付时的全面验收直接影响着未来住房感受。作为购房人，一定要重视验收环节，有条件的可以请专业的验房师进行验收。个人验收时，第一，对于验收过程中发现的质量问题进行录音录像。同时，应当在验收单上对上述问题详细记录。第二，明确交付人身份。要保证交付人员为开发商工作人员，其行为代表开发商行为。实践中，经常会出现物业公司人员去进行房屋验收交付工作，因物业人员无法代表开发商，开发商经常会抓住这点来抗辩表示双方从未对交付意见达成一致。因房屋验收交付是开发商的义务，所以购房人完全有权要求更换有资格代表开发商的工作人员进行房屋交付验收工作。第三，若验收过程有问题，一定要书面表明拒绝验收。若确实有法定或约定的不满足交付条件的情况出现，作为购房人要明确做出本次验房未完成，房屋未正式交付的意思表示。
五、法条依据：
(一)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”
(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
(三)《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”
(四)《建设工程质量管理条例》第十六条第三款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
(五)《商品房销售管理办法》第七条第(四)项：“已通过竣工验收”。第八条：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”
(六)《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
(七)《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”