【子安买房笔记系列（3）】：跟“富人”学贷款，5招让你轻松还贷又省钱

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以下内容来自子安的分享。

本节思维框架

1. 钱必然是要贬值的
2. 全款好？贷款好？
3. 贷款越多？贷款少？
4. 时间越长？时间越短？
5. 等额本息？等额本金？
6. 公积金？商业贷？

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钱必然是要贬值的

以我购买100套房贷款的经验告诉你，如何向富人学贷款。让你轻松还贷又省钱。在开始讲之前，我先问一个问题：一般你去银行存钱还是去借钱呢？你是否这么想？你可能会问，银行怎么可能借钱给我呢。我又没有房子。你是否是第一时间去存起来。怕放在家里不安全。等需要的时候再取出来。或者你在银行存成定期一年。利息稍微高一些。现在人都换了一种方式。就是存在余额宝上。天天看着每天十块钱左右的收益。开心又满足。我以前也是这么干的。

有句很经典的话：穷人寄着自行车去银行存钱，富人开着宝马去银行借钱。

早前经济学家林毅夫曾说：穷人把钱存进银行，实际上是在补贴富人。这句话印证了大多数穷人存钱的命运。因为穷，也不敢向银行借钱，或者贷款很多钱来买房。是不是怕还不起贷款呢。而且还要30年呢。每个月收入都去还了月供，也不能穿好的，影响生活品质。

以我买100套房的贷款经验告诉你，富人不怕贷款，反而喜欢贷款。因为富人深刻的认识到，借银行的钱去投资。十年前花200元能买一头猪，十年后花200元只能买一个猪头。十年前你借20万全款买了一套房，十年后房子价值200万。相当于挣了180万。贷款的20万根本不值一提。租金也早就覆盖了，说的就是穷人跟富人的思维方式不同。

以下是5招让你轻松还贷又省钱。

全款好？贷款好？

问：如果你有足够多的钱，是不是直接全款买房还是贷款买房？是不是觉得贷款买房是一件没有能力的表现呢？但以我买过100套房的贷款经验告诉你，以上想法都是错的。买房之前肯定会用网上贷款计算器。

贷款计算器：

贷业贷款额：200W；
贷款年限：30年；
利率：4.9%；
利息：182W
等额本息
总还款：382W

贷款买房需要支付银行大额的利息，被吐槽为银行打工。且贷款时间越长利息越高。这个例子，也就是说，借200万，要还银行382万元。你内心是不是在想，我很行太坑爹，还是借钱，安全点。以前我也是这么认为。但以我购买100套房的经验告诉你。你的想法依然是错的。

30年的还贷周期，我们经常说30年月供是个鬼。什么是鬼？就是大家都听过：中国大部分按揭贷款的，还款周期是五年。你可能会十分惊讶。怎么可能这么短。很多人买了房以后，他的还款周期性本来是30年就变成了五年。或者是他还完款以后，他要重新抵押更多的钱来使用。

所以，他也提前结清了这笔贷款。银行利息没你想的那么多。况且现在房子已经是成百上千万了。这么多的钱，大部分也是支付不起的。所以，你真正要付的所谓的200万利息，根本没有人真正付完。

贷款买房其实就是花明天的钱，圆今天的梦。按揭贷款也就是向银行借钱。购房不必马上花费很多钱，就可以买到自己的房子。所以按揭购房的最大优点是钱少。从投资的角度来说，办按揭购房者可以把资金分开投资。贷款买房出租，以租养贷，这样资金使用会灵活一些。

其实买房挣的钱的人也后悔呀，多买几套多好。一套全款的房可以变成三套按揭的房。所以，第一招就是贷款好过全款。

贷款越多？贷款少？

贷款越多好还是贷款越少好？是不是觉得银行太精明了。你内心的想法是不是这样：能少贷款，借的多。我以前也是这么认为的。但是以我买100套房的贷款经验告诉你，你的想法是错的。同样10W元，十年前可能能够全款买一套房，现在可能只能买一个厕所间了。十年前100元可以买的东西，比现在多很多。

中国实际上是一个高通账，甚至长期是一个负利率的情况，这就意味着你眼下借的钱，还的时候就不是那个数了。金额还是那个金额，但实际的价值不是那个数。这也是我们之前举例过的，在十年前，你用200元买了一头猪，在现在你只能买一条猪腿。

另外还有一个原因。住房按揭贷款是个人唯一一次向银行借很多钱，很多期限的国民福利。是我国给第一次购房人的福利，是最便宜的贷款。之后就没有哪一种贷款有如此便宜的利息，如此长的期限，有如此宽松的审批条件。你可以向你身边去贷款借钱，还有谁能向银行按揭一样高效。找不到了呀。所以，向银行借得越多越好。当然不能超越个人的能力范围圈。

时间越长？时间越短？

在这点开始之前 ，我想问你一个问题，是不是总想着贷款时间能选10年，就不选20年。能选20年我就不选30年。是不是越早还完越好呢？是不是觉得选短一点的时间利息少。杠过几年就过去了呢。所以，在购买填贷款时间的时候，你会选择短的贷款时间。想早点把银行贷款还掉。省的我还有一个债，好像背在身上压力很大。我以前也是这么想的。

但是以我购买100套房的贷款经验告诉你。它是错的。对于选择10年期，还是30年期，到底哪个划算的问题。为什么各有各的选择呢？

因为选择10年期你会少付出利息。而你付出的代价就是你把供款的能力提前占用了。因为他还款的压力会大好几倍。你把你收入的很大一部分提交透支了。也就是说你透支了未来的收入。所以在这个过程中，至少有五年到八年的时间内，这部分还款的能力就会被占用。而你买下一套房能力就会被拖延。

而在30年的时间内，你虽然付出利息比较多，但是它降低了你的还款压力。而这个时候，假使你有买第二套房的计划。或者你有买其他物品的计划，你就能提前，获得你想要的东西。因为你的月供能力增强了。你就会被释放出更多的生产力出来。

在我眼中，最佳的贷款期限不是30年，应该是100年。多交一些利息，尽可能长的贷款期限，是明智的选择。

住房按揭贷款：

房子越来越值钱；
租金越来越高；
月供占你收入的比例会越来越低；
利率市场化，越来越低；
钱越来越不值钱。

所以，贷款期限越长越好。

等额本息？等额本金？

有很多人在买房的时候都说，我清楚自己选的是哪一种。就是你不一定清楚你真正选的是哪一种。在一般情况下，买房按揭的过程中会有两种：等额本息和等额本金。

等额本息：每个月还款的金额相同。这也是大部分人选择的方式。
等额本金：每个月还款的本金相同。第一个月还得最多。以后每个月都比上一个月少。

等额本息比等额本金付出的利息多，因为每个月还有本金比较少。等额本金每个月还的本金比较多，但是他每个月还的利息会比较少。所以压力更大。

你会不会因为等额本息比等额本金付出的利息多，就认为银行是为了多赚我们利息。

但是以我购买一百套房的贷款经验告诉你，每个月比较低的月供还款方式，能够让你买第二套房的时候本金积累的更快。并且还款的能力也会被释放出来。就是说，买第二套房的时间会被大大缩短。有的人说，我不要买第二套房，你现在不买，不证明你十年以后你会这么想。

所以，富人教你学贷款的第四招：为了买第二套房，为了将来有可能的你的选择，你应该选择还款压力小的等额本息。

公积金？商业贷？

请问你是选择商业贷款好还是公积金贷款好？这两种贷款按照利率来说，肯定是公积金好了，比商业贷款还的少。这个是国家给予每个人的福利。你一定要使用公积金贷款。如果你能使用的，尽量把它的额度使用完。

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我们的第一个选择一定是公积金。然后第二选择才是商业贷款。有时候你的贷款金额会高于公积金，这个时候你可以使用一种折中的方式，我用公积金和商业贷款的组合贷款。我把公积金那部分全中额度全部用完。然后剩余部分用商业贷款的方式来实现。这样就能实现你的利息最少化。