1 信用卡：套现+过桥
风险：五颗星。
在审批房贷的时候，银行对你信用卡的负债是有要求的，通常是于10万。
所以如果是使用信用卡来做首付，建议的方式是先过桥资金垫付，等房贷批下来之后，再刷出信用卡里的钱出来，还上之前的过桥资金。
2 信用贷：截断+过桥
风险：五颗星
面临同样的问题，在审批房贷时，银行可能对信用贷的负债金额和笔数有要求。
建议采用过桥资金垫付，之后用信用贷截断还清。
3 事后装修贷，消费贷还首付
先过桥，等房贷申请下来，然后再申请贷款还上。
4 抵押贷
抵押已有的房产，作为新房的首付，当然也需要截断。如果是父母有房产，可以做“抵贷不一”。
5 高评高贷
高评高贷可以在两个时间节点使用，
二手房购房时：
和卖方商量好，签两份合同，一份是高价合同给银行评估贷款用，一份是实际购房的合同。一套价值700万的房子，除了签一个真正的购房合同以外，再签一个1000万的购房合同，用过桥资金，交300万的首付，申请银行贷款700万，等银行房贷下来，卖家把300万再返还给买房。这样700万的购房款全部转化成为贷款。
这个操作要求卖方靠谱，双方充分沟通，并且要给卖方一定的酬劳。还需要过桥资金和一定的摩擦成本。
做房产抵押时
银行通常按照房子的价值70%放贷，如果有办法提高房子的估值，那么放出来的贷款数额就会相应的增加。
高评高贷在房产价格下行的时候比较好做，因为银行的评估系统不是实时更新的，通常会有几个月的滞后期，那么银行系统里的价格比市场价格要高一些；同小区不同的楼层和位置，房价其实是不一样的，但是银行系统他做不到一房一价，所以那些不好的楼层，位置，可能做高评高贷。
过桥资金
上面提到的零首付购房的几种方法，除了抵押贷款之外，其余的方法都要用到过桥资金，可见过桥资金在筹措首付的过程当中非常的关键。
那么过桥资金通常从哪里来呢？听完玉米的课程，我总结来源有这么几个：
1 亲戚朋友的资金拆解
2 朋友一起办的信用贷，可以互相拆借。
3 过桥资金中介（我听说的）
借朋友亲戚的钱，非常考验平时人脉关系的积累，从我目前的情况来看，亲戚有两个实力还不错，朋友圈里很少有大笔资金的人，或者我没发现。那么该维护的人脉关系还是要维护好，别到用的时候再去找别人就不好了。
不过抵押贷款倒是可以用起来，不过要提前筹划，争取家人的支持。
房产信贷筹划
玉米在课程的最后留了一个作业，就是做房产信贷的筹划，我的理解就是你要支付买房的首付，月供，时间可以按照三年计算，所需要的信贷的额度，然后根据这个额度制定你的申请计划。
假设100平的房，每平2万，总价200万，首付3成60万，月供估计1万左右。
首付
如果乐观估计，我能争取到家人的支持，拿到抵押贷款的话，首付基本没问题，可能还能有多余的钱还月供。
如果拿不到抵押贷款，过桥资金是要提前筹划的；还过桥资金的60万靠信用贷，或者是120万的信用卡额度输出。
月供
按照3年计算，月供一共是36万，那么需要信用卡额度需要72万，或者是36万的信用贷额度
如果全部信用卡要接近200万额度，不太现实；全部用信用贷要接近100万的信用贷额度，难度也比较大；所以比较好的选择是，两者结合起来，信用贷60万，信用卡72万的额度，这样比较平均，也比较好申请。
如果是3万的房子，额度都接近100万了，所以两者结合起来用是最好的选择，信用卡和信用贷的审批互相不受影响。
当然，如果能够搞定家人，搞定抵押贷，压力就更小一些了。
接下来按照课程的申请顺序：
一个月1~2张信用卡，1个信用贷申请
再配合养卡，目标就是把信用卡的额度做到100万以上。信用贷的情况目前不清楚，最好依然是抵押贷能够做。