从一次饭局闲聊看中国楼市

近日参加好友一个饭局，闲谈间聊到了中国楼市，有的说房价会大跌，有的说房价会坚挺，还有的更乐观地认为房价还会涨，还具备投资属性。一次小饭局的闲聊勾勒出了国人对当下房地产的不同声音，而且都有理有据，貌似都合理。

房子作为安居乐业的核心产品，是中国人一生中永远无法割舍的重要的生活组成部分。中国人讲家和万事兴，家的物理场景就是房子，拥有属于自己的房产，手中有房契，是中国人千百年来追求一生的奋斗目标，在当下尤为强烈。

中国改革开放四十多年来，房地产逐渐成为带动中国经济发展的引擎和助推器，为中国的经济腾飞立下了汗马功劳，这一点是有目共睹。随着改革的深入和经济发展的产业转型，逐步暴露出了房地产中的虚假繁荣和房价泡沫等问题，政府出台了一系列房地产调控政策，目的是稳定市场，回归房子属性，确保经济结构转型的平稳。

在这个大背景下，我们如何把握，如何判断未来走势呢？我谈谈自己的一些看法。

1.

现在楼市最大的问题，不是大家想的那种房价大跌的问题，而是现在房子卖不出去的问题。

让房子降价卖，或者说今年降价5%，明年降价5%，后年再降价5%，这么慢慢的降价往出卖，只要有人买，问题就不大，但是现在的问题大家都不买房了，房子的成交量直线下降。房子可以降价，但是不能卖不出去，房子卖不出去的时候，房地产问题就比较严峻了。

一直被称为“硬通货”的深圳学区房震荡更为明显，今年以来深圳五大优质学区房片区（罗湖区深圳中学初中部周边、福田百花片区、福田香蜜湖片区、南山区南二外周边、龙华区深高北和深外周边）的成交量和价格均有所下跌，从市场交易量上来看，这5大名校学区的总过户量同比跌幅近5成。2020年1-9月的总过户量是2922套，而今年1-9月才1549套，环比跌幅达到了47%

现在大家对买房的要求是要么大降价，要么大涨价，否则就不买，但是房价短时间内大跌，肯定风险很大，再大涨，那风险就更大了。

2.

以后不管房地产行业怎么样，人口出生率下降是大趋势，新生人是刺激购房的一个重要推手，按照人口数据预测，2023年是人口出生低点，之后会上升几年，所以2023-2024新房需求会上升，但人口红利很难再转向了。

尽管各地在加快建设保障性房，但是这些保障房成规模，大概要到2026年，2026年的时候，90后都30多岁了，99年的也27岁了，那个时候就算房子建好了，这些95后和00后，也不一定会生，购房需求也无从谈起。现在是和时间赛跑，希望在80到95年的这些人，在有限的时间里面，尽量生。

3.

房价整体在跌，举个广州的例子，广州楼市增城某新房楼盘，以前卖1.5万一平，结果现在降到了9千多，还有广州萝岗那边的房价，以前高峰期是5.6万，现在新房降到了3.2万，而且貌似还不太好卖。

有的观点说北京、上海房价不会跌，还会涨。就现在的现状，我不敢苟同，原因有二：一是政府各项房产政策的出台，就是要稳房市，不大跌，也不能大涨，平稳过渡，逐步退出其在国民经济中的支柱角色；二是我们房地产总市值已经≈米国+欧盟+岛国了，还要怎么涨？北京、上海也一样，虽然有帝都、魔都的天然属性，但都市的人口容量、城市运营承载能力、商业运营成本的承受力等等因素都是房价大涨的制约因素，跑赢通胀就谢天谢地了。

4.

投资房产还香吗？一位上海哥们算了一笔账。

假如有500万，在上海只能买到郊环外的松江、青浦新城、嘉定、奉贤……等区域的100平的小三居。

如果500万理财，按4%，年利息20万，月租金1.7万，可以租到内环内130平品质三居。

如果住外环附近也只需拿出7000元租房子，每个月还能剩1万利息。

有人可能会说买房子只需要200万首付就可以买到500万的房子，300万贷款，月供约1.6万。为何不拿200万理财，月利息刚好付房租，每个月少支出贷款1.6万。

又有人说房子会涨价啊，保值啊，且不说政策指导价的影响，看看人口马上负增长、行业内卷、年轻人薪资水平对房价的承受能力，你觉得还能涨多少，现在外环基本上6～8万了。

假如你能在资本市场有所作为，200万投资年化做到10%，那相对买房的优势更为明显了，当然，年化10%的投资产品风险也高，需要合理的资产投资配置，应该是有较好收益的。

所以，为啥要买房呢？“领地”“安全感”“舒适感”是中国人对土地、房子的天然情结，来自基因的深处！人们执念于“有房才有家”，这种观念已根深蒂固。

如果你在一个城市多年，如果还没有房子，心中那份漂泊感是很难释去的！有了房子，腰杆就硬，心中就有底气，危急时刻就有“硬通货”，安全感自然来。房子在中国并不单单是个住处，而是一整套的出生、落户、教育、医疗、养老、求职、乃至婚姻资格证。

也许这就是咱中国人对房子情有独钟的原因吧。最后一句话：今后的房子就是住的，如果你有很多钱，可以狡兔三窟，买几套换着地方住没问题，保值还勉强可以，增值投资就别这么想了。

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