当一个人没有钱的时候，他需要一套房子用来居住；当一个人有钱的时候，他需要一套豪宅用来显摆；当一个人很有钱的时候，他需要一些房地产用来投资。
外国人可以一辈子租房住，而我们中国人却不行，宁可一辈子做房奴也要吃糠咽菜买房，因为我们天生就爱做地主。房子太招人喜爱了，除了有安全感还是核心的投资工具，很多人投资房产目标就是为了实现财务自由。
房地产虽然能让人实现财务自由，却也能让人倾家荡产。
早年美国次贷危机，有近300万家庭失去了房子。最近的疫情也让很多投资房产的人出现断贷，房子被银行收走。我深圳一个朋友就因为投了多套房产，这次疫情没有现金流，房子卖不出去，真的倾家荡产了。
杨受成接盘李嘉诚卖出的房子，最后倾家荡产的故事就是杨受成对房产价值判断错误。李嘉诚卖掉房地产，是因为当时那套房地产已经是“耗钱资产”，已经没有投资价值，仅有投机价值。而当时的杨受成并不知道“耗钱资产”与“生钱资产”的区别。所以就做出了错误的决定。
这就是“房地产首富指标”，这个指标反映的是房地产首富大规模买卖房地产的行为。千万别接手李嘉诚的房地产，不然会输得很惨，房地产投资行为最好和房地产首富的行为保持一致。虽然李嘉诚早年抛售了很多内地的房产没有抛在最顶部，可是对他来说已经赚到了自己的心理价位，毕竟谁也无法预料顶部在哪里。
我也算投资了几套房产，实物房产有杭州、香港、加拿大，非实物房产有REITs。“REITs”就是专门为普通投资者设计的用来投资房地产收取租金的投资工具。不明白的看我前几篇介绍，里面讲了这个投资工具。
今天分享一下商品房六步投资法：
一、选择好城市 最好的城市就是北上广深杭，没条件就看人口是否净流入，不要选人口流出的城市，从哪里找，人口数量变动情况在各地方政府的统计网站上查询。
李嘉诚说过“地段、地段、地段”！
二、选择好房子
1、好地段；2、好环境；3、好物管；4、好户型；5、房龄小；6、空置低。
三、等待好价格
投资房子的时候只要看净租金收益，用净租金收益率来衡量净租金收益的好坏。
净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%
因为要长期持有，我们可以把10期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于10年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。现在10年期国债收益率中位数3.8%左右。
举例：125平方 总价250万 首付30% 贷款30年 贷款利率4.9% 购房税费5% 月租3000
月还贷9288，年还贷111456，贷款175万， 首付75万，每年还贷金额为贷款金额的6.4%
（111456/1750000=6.4%）
（3000X12X0.9-70%X125Ax6.4%）/（30%X125A+5%X125A）=3.8%
A=4408.16元/平米
结论：现在价格250万125平，每平2万元，目前不是买入好时机。
四、买入房地产
五、长期持有
六、卖出房地产
大家可以去计算一下自己家的房产当初买的价格好不好，是不是买高了。