这两天，有传闻说，中洲中央花园、勤诚达22世纪和园、悦园、华联城市全景4个小区，可能被划出宝安中学（初中部）学区范围，让很多业主非常着急。也有粉丝拿着相关报道，来找我确认真实性。
虽然官方已经辟谣传闻不实，但业主们的焦虑不难理解：在深圳，房子动辄上千万，好学位也关系到巨大的利益。一旦学位被划出，不仅孩子可能上不了学，资产的损失也是巨大的。
比如，福田的竹园小区和金众小区，两个小区仅仅只相隔一条马路，却因各自所属的学区不同，同等户型面积的房源单价差高达7万元。
大先生虽然一直不赞成大家过度追捧学区房，但对大部分普通人来说，能给子女最好的礼物，可能就是买一套学区房。
然而，随着深圳优质教育的供求关系日益紧张，再加上政策调控越来越频繁，学区房的不确定性越来越高，导致很多人踩坑。
那么，我们在购买学区房时，究竟该如何避坑呢？
我们先从今年闹得沸沸扬扬的“深圳家长集体下跪事件”说起。
01
6月2日，深圳泰安轩、泰康轩、竹园小区、财富广场、泰然公寓等8个小区部分业主在教育局门口，跪求学位。
事情的经过是这样的：
5月26-29日，是深圳市福田区学校初验报名信息的时间。
然而到了最后一天，本具有深圳高级中学初中部学区房资格的这几个小区的部分业主，却收到“初审不合格”的信息。
问题就出在房子上。
根据福田区积分入学规定，一类基础分是80 分，起码要在学校报名地段有一套住宅。虽然这些业主的房产证上，房屋性质写着“住宅”，但因土地性质为商住用或办公用地，被归为“三类用地”性质，基础分降为70 分。
这样一来，买了这些房子的业主，几乎就没有机会入学了。
同时，房子性质的骤变，也直接让他们花了好几百万、等于住宅的价格，买了类似商业性质的房子。
经过拉锯战，目前有3个小区已变回住宅用途，但仍有5个小区待定为第三类特殊用地，只能重新申请学位。
去年，深高南部分学区房，20多年来一直按照一类资质申请高级中学的学位，也因突然被通知降为3类，失去就读资格。
听说，维权家长中甚至有花费400万购入15㎡的业主，这样算下来，即便是26万/㎡的学区房，也不能保证入读名校。
这些业主，虽然房子也是按住宅性质购买，实打实地用了购房名额，走了住宅审批流程，交了住宅的税，却依然没了学位。
吃一堑长一智，想在大城市争资源，你就必须具备更专业的买房素养，不然就会被突来的横祸吊打的猝手不及。
说这两件事是想告诉大家，购买学区房，不但房子属性要是住宅，还得看土地用途，得是实实在在的纯住宅用地。
在买一手房时，可要求开发商提供建设用地批准书，其基本资料中，就有一项土地用途。如果购买二手房，则可要求卖家出示房产证，内文也有房屋性质及规划用途。
02
并不是只有二手房才会因为学区房维权。
不知你有没有注意，通常新楼盘维权，除了质量问题，最常见的诉求就是“还我名校”。
龙华的旧改大盘壹城中心，在前两期开盘前的销售宣传中，开发商在项目施工围挡、报纸广告、宣传单张、画册、楼盘微信微博公众号里，都明确打出了小区配建有九年一贯制公立名校的宣传噱头。
不少业主就是冲着这样的宣传，买了壹城中心的房子。
但学校建成后，业主们却发现，当初开发商承诺的公立名校，只是龙华区的一所区属学校（龙华第二实验学校），说好的重点名校不见了踪影。
更让家长们没想到的是，到头来，自己的孩子可能连这所区属学校也上不了。
从去年开始，因为报名人数剧增，壹城中心的一类孩子无法全部就读龙华第二实验学校，部分学生面临被分流的命运。
这种事情，最容易在新楼盘发生，特别是一些打着“名校光环”的新楼盘，经常在“引进名校”方面放鸽子。而售楼员在卖房时所作出的口头承诺，往往因为时过境迁无法查证，让业主维权无门。
提醒大家，在买房之前，不要轻信售楼员的口头承诺或暗示，一定要问清楚：这个楼盘业主的孩子百分百能上学吗？如果是楼盘配建的学校，能提供多少学位？如果到时候学位不够需要摇号，中签的几率有多大？
先把这些问题搞清楚，并保留好证据，再做决定也不迟。
当然，还有一些新盘会和名校合作，直接配建学校，这种方式一般能够优先保证该楼盘的业主有学上。
例如，沙井的深圳外国语宝安学校，是沙井海岸城配建的，目前是这个学校的单享学区。而隔壁的几个楼盘就属于“蹭学位”的角色，此前博林君瑞的业主联名请愿，想让自家房子也划进学区，但至今没有定论。
对一手楼盘的学位不放心的话，建议直接奔着二手房去。尽管学区房的政策经常调整，但二手房相对来说还是比较稳定，确定性高于新盘。
03
买学区房时没注意留下的隐患，可能导致的最严重后果是：
孩子没学上，房子白买了。
大先生有位朋友的表姐，文化水平不高，但为了孩子上学，还是拿出多年积蓄，省吃俭用在深圳买了一套学区房。
结果今年临到了孩子要上学的关头，她才发现，自己这套房子的学位，已经被上一个业主使用了，现在学位还在锁定期。自家孩子如果要用，还得再等一年。
这下，换房子都来不及了。最后，她只能把孩子送回老家上学。这套学区房，也算是白买了。
我搜了下，发现像她这样迷糊的家长，还真不少：
要提醒大家的是，房源≠学位，买二手房时，一定要注意学位是否被占用。房屋一旦被锁定，就不能用来申请学位了。
也就是说，同一个住房需要间隔一定年限，才能认定为不同家庭的两个孩子的学区房，同一个家庭的孩子不受限制。
从明年开始，深圳各区全部全区实行学位锁定。而目前深圳的学位锁定政策，依区而定，每个区都有所差别。
举个例子，根据福田区学位锁定最新政策：申请福田区九年一贯制学校和对口直升学校小一学位的，学位申请将锁定9年。
也就是说，如果你在福田购买了学区房，上一任业主的孩子2018年使用了这套房的学位，那么你再想用这套房的学位，需要等到2018+9=2027年才可以。
04
前面说的这些，都不是最惨的。在深圳买学区房，最悲剧的事情莫过于：
买2000万的学区房，上排名倒数的学校。
对，说的就是深圳湾学校。
这个学校自建校以来，就贴满了各种“名校”标签：
小班制，一个班25人；素质教育，中英双语教学；教师来自清华、北大、哈佛等名校；校长王铮曾任深圳中学校长；喊出“三年后南山前三，深圳前五”的口号。
凭借超前的教育理念和逆天的目标，深圳湾学校成为很多家长的热门选择，附近的房价一度被炒到25万/㎡以上。
但是今年的录取成果却让大家大跌眼镜，它的中考成绩甚至不能用“平庸”二字形容，简直是“惨不忍睹”。
据传，2020年深圳湾学校共有87人，仅有2人超过了430分，四大率在2%左右，排名南山区倒数第三。
刺眼扎心的成绩，引发一片哗然，最经典的评论莫过于这句：
深圳湾的富二代们，担负的不是学习成绩的重任，而是继续维持下去20万+/㎡的房价。
毕竟深圳只有一个深圳湾，这里是深圳房价的宇宙中心，住的都是非富即贵的阶层。哪怕孩子成绩再差，守着这片土地，也不愁将来没有房租可收。
然而，如果倒数第三的教育排名继续保持下去，深圳湾豪宅的价值恐怕也会大打折扣。
说这个故事是为了告诉你，教育和医疗一样，都是需要时间的，没办法靠砸钱和喊口号速成。想要建成一所名校，就像炖一道老火汤，需要火候，需要十年以上的沉淀。
如果你特别看重成绩，尽量买老牌名校，一些新设的“名校”，实力都只是没经过考试检验的纸面数据，成绩很可能像深圳湾学校一样，存在很大的不确定性。
05
除了上面说的这些，买深圳的学区房，还有几点需要提醒你注意。
第一，就近≠最近，买学区房前一定要确认清楚购房房源是否在学区划分之内，不能因为房源距离学校近就认为一定能上该学校，更不能轻易相信开发商的宣传。
有的房子就和学校隔一条街，但却没有被划分在学区房里，别等买了之后却发现不是。
一定要到教育局网站查清楚，打电话咨询学校或亲自到学校问清楚，包括入学的年限、同一套房的名额标准等，确定自己的购房行为和学校入学要求是否相吻合。
此外，全市目前共有6个行政区推行大学区制，各区教育部门还在辖区划出一定范围，推出“共享学区”“优享学区”“分享学区”的招生政策，与大学区配套适用。
这就意味着，一个小区对应多所学校，其房产不再直接挂钩某所学校的学位。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校，得赌运气。
第二，过户≠入户，产权过户与户口迁移并不是同时进行的。在买房后，要把户口也迁移到学区房所属区域，同时要求原业主将户口从购买房源中迁走。
建议在购房合同中加一项：原业主的户口，应在买方付清房款前迁出。如果单单只是口头上的约定，你的孩子可能因业主迟迟不把户口迁出，而无法入学。
最重要的一点是，不想学位打水漂，永远都要提前规划。
简而言之，就是越早买房、入户，意味着积分越高，入读对口的学校更有保障，甚至有些区域和学校会对买房时间有要求。
有的父母是慢性子，等到孩子2岁了，才想到该上哪所幼儿园的问题；等到孩子快6岁，才开始思考上小学的问题。
这个时候才开始看学区房，在时间上已经很被动了。如果碰到新房业主占用学位、贷款或交房延迟等问题，很可能耽误孩子按时入学。
所以，如果你很看重学校，觉得自己一定要入手学区房，那就永远不要嫌早。最好是在买婚房时，就把孩子的教育因素考虑进去，这样很可能少换一次房。