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【 阅读提示】在办理强制执行案件过程中，免不了要处置被执行人名下的房产。遇到这种情况，不少律师同行的做法是先申请诉讼保全，然后将房产信息写在申请执行书的财产线索一栏，接着定期询问执行法官评估了没？拍卖了没？最后就等待执行分配了。其实房产的执行过程并非这么简单，可能会遇到各种各样的阻碍。如果疏于未雨绸缪，或者怠于见招拆招，那么很可能会陷入被动，造成执行进度拖延，甚至财产最终无法处置。那么在执行房产的过程中，有哪些常见的问题？又有哪些应对的办法呢？本文介绍的就是关于执行过程中，关于不动产查封的五个实务问题。
一、查封的作用
众所周知，查封不动产具有防止债务人转移财产的作用，但其实查封的作用不仅限于此，还包括以下五个方面：
（一）查封是房产处置的前提条件。未经查封，不得对财产进行拍卖、变卖、以物抵债等处置。
（二）查封可以阻止最高额抵押主债权金额的增加。减少最高额抵押主债权优先受偿的比例，有利于维护普通债权人的利益。
（三）查封是法院对抵押物收取租金的启动条件。有利于优先债权人提前控制债务人的财产。
（四）查封对租赁具有对抗效力。防止债务人利用租赁合同转移财产或规避执行。
（五）查封可以确定财产分配的管辖法院。可以争取对财产的处置主动权。
因此，查封不仅可以用于防守，更可以用于进攻。一个完善的查封，不仅可以防范债务人转移财产、提高维权效率，更能够动员其他未起诉债权人及时主张权利，从而给债务人施加心理压力和影响。
【本段涉及的法律法规】
一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百八十六条 对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
第二十七条 人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。
人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。三、《中华人民共和国担保法》
第四十七条 【抵押权对抵押物所生孳息的效力】债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。四、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
91．对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。
二、轮候查封不是查封，轮候查封法院没有处分权
财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。因此，永远只有唯一的查封会发生法律效力，不会存在同时查封或并列查封。
首先，首个实施的查封发生查封效力，随后实施的查封，无论其查封法律文书如何表述，都只能发生轮候查封的效力；
其次，如果在先查封因为期限届满自动解除，或因为查封机关解除查封而失效，则顺位在后的首个轮候查封发生查封效力，其余轮候查封仍然保持轮候状态；
最后，如果在先查封的房产已经被处分完毕，则在后的轮候查封失效。
【本段涉及的法律法规】
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零三条 财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。
财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。二、《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》(2007年9月11日 法函[2007]100号)
北京市高级人民法院：
你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》(京高法[2007]208号)收悉。经研究，答复如下：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第[二十八条]第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。
此复
因此，律师在办案过程中，除了要及时向法院申请查封债务人房产外，还要留意跟踪法院查封的效力状态。
如果是生效的查封，可以催促法院尽快实施评估拍卖；
如果是轮候的查封，则要和己方当事人做好解释工作，同时密切关注在先查封案件的进展；
如果己方当事人是普通债权人，可能需要及时提出参与分配申请或商请移送执行申请；
如果己方当事人是优先债权人，可能需要提出商请移送执行申请。
【本段涉及的法律法规】
一、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
９１． 对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。
首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。
９２． 债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。二、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十一条 保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的，适用其规定。
保全法院与在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院就移送被保全财产发生争议的，可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。
共同的上级法院应当根据被保全财产的种类及所在地、各债权数额与被保全财产价值之间的关系等案件具体情况指定执行法院，并督促其在指定期限内处分被保全财产。三、《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》
一、 执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
二、 优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的，应当出具商请移送执行函，并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明。
三、跨越诉讼/仲裁、执行两个阶段的查封效力
在办案实务中，为防止债务人转移财产，一般会在诉讼保全阶段就会申请法院查封，依照查扣冻规定，诉讼保全及仲裁仲裁保全中实施的查扣冻，进入执行程序后，自动转为执行中的查扣冻，查封期限连续计算。
因此，对于债务人的房产，在进入执行程序后，首先，无需再次申请查封；其次，要留意续封时间节点，防止查封到期自动解除。
如果案件查封了多个房产，且由于调解、和解、部分履行等事由需要向法院申请解除部分房产的查封的，则应当根据案件所处阶段的不同，向法院不同的庭室提出解封申请.
如果是在诉讼/仲裁阶段，应当向审理部门提出解封申请；如果是在执行阶段，应当向执行部门提出解封申请。
【本段涉及的法律法规】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第四条 诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。
四、还没办证的房产应当如何查封
法院之所以能要求登记机关对房屋进行查封、限制其进行转移或设定房地产他项权利，主要是依靠登记机关有当事人的产权登记。
如果当事人没有进行登记，即登记簿上没有该项记载，登记机关就难以控制。但是从另一个角度来看，如某个当事人实际上拥有房产、或即将取得房产所有权，但由于其尚未进行权属登记，司法机关就不予查封，显然又是不合理的。在该房屋进行权属登记前虽不能查封，但是可以在其登记时再予以查封。
预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。
预查封房产，除了向登记机关发出协助执行通知书要求协助办理外，法院还应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
【本段涉及的法律法规】
一、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第九条 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
五、查封房产，除了交一份申请书还能做点什么
查封的最终目的不是为了防止转移财产，而是为了处置。
有的律师同行常常抱怨说法院执行不力，处置周期长等等，这也许是事实，但可能只是部分的事实，因为当问到房产在哪里、有没有人住、有没有租赁等问题的时候，往往一问三不知。这让人很疑惑——同样的问题，如果问一位有经验的从事不良资产行业的律师，一般会得到具体详细的答案，但是有的同行却认为这些事情是法院调查的关我什么事。
对此，我想说的是，求人不如求己，如果连自己都不重视，那么的确很难要求别人重视。在提交查封房产申请后，其实有以下工作可以提早准备，未雨绸缪：
（一）申请律师调查令，查询房产基本信息。查询房产所有权人完整名称、证件名称、号码、房产证号、坐落、面积、用途、层数、对应土地证号、抵押查封情况、房产证办证时间等等。查询这些信息的作用包括以下四方面：
1.查明房产基本情况，提前估值；
2.落实房产抵押情况，例如登记时间、抵押顺位等，提前预估受偿率；
3.落实房产用途和类型，例如是否房改房或集资房，是否学校等特殊教育用途房产，预判执行难度；
4.涉诉核实，了解查封及轮候查封情况，判断本案的查封顺位，了解涉诉案件的详细信息，以便将来向首封法院申请参与分配，以及确定房产是否已被抵债或拍卖，剔除那些已被法院处置只是暂未过户的房产。
在调查过程中，如果能取得内档材料复印件或拍照存证是最理想的，如果不能，则应详细地手抄记录上述内容。
（二）现场调查。根据企业名称、房产地址或四至图、平面图，寻找房产现场，并对房产现状进行拍照等取证工作。这些工作步骤的意义主要包括以下四方面：
1.在执行法官需要带路的时候可以第一时间协助，加快案件办理进度。
2.防止债务人虚构或倒签租赁合同规避执行。现场调查过程中，除了可以对法院张贴的查封公告、封条进行拍照取证外，还可以通过走访、摘抄水电表读数等方式，了解房产是否有人居住，是否有人租赁。这一步工作虽然耗时费力，可一旦固定了证据，就能够有效防范债务人在查封后虚构租赁合同，或将查封后的租赁合同倒签至查封前。
3.防止债务人虚构“本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋”条件。依照最高院执行异议和复议规定，如果法院处置的房产是被执行人本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，被执行人有权要求法院在房屋变价款中预留五至八年租金。在执行实务中，有的被执行人根本不在房产中居住，却在拍卖成交后，以上述规定为依据，谎称该房产是自己的唯一住房，要求法院从拍卖成交款中退付五至八年租金给自己。因此，如果能够提前查明房产的居住情况，并固定相关证据，就能有效防止被执行人利用上述制度规避执行。
4.对将来可能遭遇的执行阻力进行预判，从而提前给债权人参考意见，便于其进行决策，例如是否接受调解、和解，是否考虑其他纠纷解决机制等。
【本段涉及的法律法规】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意>参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。