买房原则简录

1. 想清楚为何买房

刚需自住，主要考虑的是防范房价风险，避免将来出现“买不起”

2. 列出决策要素

隐形属性——人群质量
内部质量——楼龄 面积 花园 开发商 物业 噪音
交通质量——地铁 人车分流 车位
配套质量——学校 医院 商场
增值属性——政府规划，新地铁线

3. 明确决策原则

• 楼龄不能超过15年，最好是次新房
• 内部品质大于外部品质
• 必须要有学校，不一定要非常好的学校
• 不求升值，只求不贬

每个人的原则不一样，这里是需要去聆听内心的过程。
在这里还有一个普世的方法可以用，就是如果自己无法决策，就看身边朋友同事买在哪，尤其是那些你觉得优秀的朋友同事，直接参考他们的地方进行就近购买。
就我这次买房经历来讲，后面因为选择不多，或者说没有特别突出的选择，直接选了一个同事和朋友所在的小区。

4. 挑房原则

• 步步为营，一次看一个片区，扫描式查看，对一个片区形成整体的感觉，切忌东看细看
• 先用正向因子初筛
• 再用负向因子排除

5. 挑选靠谱的经纪人

• 选择靠谱的经纪公司，比如链家
• 考查经纪人的业绩
  经纪人的谈判能力非常重要，在这次买房的过程中，我临时换过一次经纪人。
  大概情况是这样的，姑且把宝安西乡片区的经纪人称为A，南山前海片区的经纪人称为B。目前链家的房源是互通的，也就是经纪人可以卖全城任意的链家房源，但一般来说，每个经纪人会有属于自己的片区，对自己片区的房源情况会更为熟悉，也更容易卖出手。
  之前，A带我看了宝安西乡片区的房子，感觉不满意。后来，我看中了前海片区的一个房子，都是B带着去看的，所以最初是打算让B带着我去签约的。其实都已经约好第二天上午去签约的，但当天晚上的两个细节，让我决定临时换人。
  第一就是，我问房子能不能降低10w去谈，B的回答很没有信心，且告诉我当前房价处于微涨态势，意思就是让我不要抱有降价的幻想。
  第二就是，我问房东欠款160w能不能自己去赎楼，赎楼会平白产生一笔费用（约2.2%），全给银行挣去了，不划算。B的回答支支吾吾，没有努力去争取的念头，且告诉我，这笔费用是买家应该承担的，意思还是让我不要抱有幻想。
  两个回答，让我对B下了一个结论，成交能力不足，既无手段，又无决心，无法为买家争取利益。我顺带去查了一下成交记录，B这个哥哥来了约1年，成交了4套房。而A来了4年，成交了80多套房。
  于是，我决定鸽了B，改为选择A去谈。A二话没说，只回答，我去试试。半个小时后，A告诉我，房东内心里降个10w是完全可以的，建议到现场去当面敲定。
  于是，还没有等到第二天，就在当天晚上，我们聚在一屋子里谈了约1个多小时，然后成交了。

6. 最后的谈判

正因为在第4步中，选择了一个靠谱的经纪人，在这一步时学到了一堂重要的谈判课程。
一般来说，谈合作，以“共赢”为目标。而谈成交，第一反应，则是以“杀价”为目标。
但在这次谈判的过程中，主要使用了两个策略：

• “坦诚并博取同情”，我就这么多预算，年轻人初次置业不容易，如果再多，会导致我客观上买不起。
• “提供额外价值”，能不能从其它方面进行补偿。

在交谈的过程中，挖出了两个重要信息：

• 业主其实可以弄到钱去赎楼，只是不想麻烦而已
• 业主自己要换房，临时需要房子住

经纪人抓住第二点，让我同意把房子反租给业主。由于我短期内不会回深圳工作，买房之后，也是要考虑出租的。这么一来，这就是一个双赢的结果。
最终结果是，业主在总价上让了5w，同时自己去赎楼，整体算下来，帮我在首付上省掉了7w左右。总体结果，大家都比较满意，当场就签约了。经纪人A的成交能力确实很赞，本来属于B的业绩，凭实力被A夺取。
这个过程让我印象非常深刻，谈成交原来不止是“杀价”，更重要的是“提供并交换额外价值”。

7. 合同查看

• 检查所有的数字
• 检查违约条件