谈谈房贷基准利率转换LPR浮动利率定价方式

歧义区分：

房贷基准利率转换可以选择LPR浮动与固定2种，本文讨论的是LPR浮动利率与原来的基准利率的区别，不是与“固定利率”的区别，“基准利率”不是“固定利率”，请注意区分。

首先，什么是LPR？

根据中国银行官方定义，LPR是由具有代表性的报价行，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。

自2019年8月20日起，每月20日（遇节假日顺延）9：30公布。

和原来的区别：

原来的利率是4.9，称为“基准利率”，是由人民银行规定的，而且是会变动的，只是2015年后到目前为止没有变过。现在改为由公开市场定价，目的意义等不是本文重点，大家知道区别就好。

LPR怎么算？

浮动LPR +（现执行利率-4.8%）= 新的执行利率

其中（现执行利率-4.8%）称为“点差”，简写为“n%”。

我们最关心的是以后还房贷是多了还是少了，这个取决于n%，不同的人是不同的，取决于现执行利率。

什么是现执行利率？不是基准利率4.9吗？不是的，大部分人是4.9，但有些人有折扣，有些人还要上浮。

现执行利率 = 4.9% x 优惠（或上浮）

例如：
a) 85折优惠利率：4.9% x 85% = 4.165%
b) 上浮10点利率：4.9% x 110% = 5.39%
c) 没有优惠/上浮：4.9%

这个原来的优惠或者上浮，跟随整个贷款周期不变，不管基准怎么变，优惠都不变，上浮也是。

那么，转换后，点差和新的执行利率分别是：
a) 点差：4.165% - 4.8% = -0.635%
新执行利率：4.8%+(-0.635%)=4.165%
b) 点差：5.39% - 4.8% = +0.59%
新执行利率：4.8%+(+0.59%)=5.39%
c) 点差：4.9% - 4.8% = +0.1%
新执行利率：4.8%+(+0.1%)=4.9%

可见，转换后新的当前执行利率没有变化，直到下一期LPR变化。但这个点差是固定的，会跟随整个贷款周期，无论LPR怎么变。

例如LPR变为4.6，那么新的执行利率也变化为：
a) 4.6%+(-0.635%)=3.965%
b) 4.6%+(+0.59%)=5.19%
c) 4.6%+(0.1%) =4.7%

可以看到，这个变化相当于由原来的折扣方式，变为固定点差的方式。那么，a) b) c)对谁来说最划算呢？这个取决于利率的走向。

对谁最划算？

我们换个更通俗的例子：买苹果，设定现在苹果是4.9元/斤，分别进行2个幅度的降价涨价演算：

（不想看演算，可以跳到最后结论）

转换前：

a) 85折的：4.9 x 85% = 4.165
b) 上浮10%：4.9 x 1.1 = 5.39
c) 普通：4.9 x 1 = 4.9

降价为4.6元：

a) 85折的：4.6 x 85% = 3.91
b) 上浮10%：4.6 x 1.1 = 5.06
c) 普通：4.6 x 1 = 4.6

降价为4元：

a) 85折的：4 x 85% = 3.4
b) 上浮10%：4 x 1.1 = 4.4
c) 普通：4 x 1 = 4

涨价为5.1元：

a) 85折的：5.1 x 85% = 4.335
b) 上浮10%：5.1 x 1.1 = 5.61
c) 普通：5.1 x 1 = 5.1

涨价为6元：

a) 85折的：6 x 85% = 5.1
b) 上浮10%：6 x 1.1 = 6.6
c) 普通：6 x 1 = 6

LPR：

点差（假设4.8元为转换时LPR）：

a) 4.165 - 4.8 =-0.635
b) 5.39 - 4.8 = +0.59
c) 4.9 - 4.8 = +0.1

降价为4.6元：

a) 4.6-0.635 = 3.965 (对比3.91，贵了）
b) 4.6+0.59 = 5.19 (对比5.39，便宜了）
c) 4.6+0.1 = 4.7 (对比4.6，贵了）

降价为4元：

a) 4-0.635 = 3.365 (对比3.4，便宜了）
b) 4+0.59 = 4.59 (对比4.4，贵了）
c) 4+0.1 = 4.1 (对比4，贵了）

涨价为5.1元：

a) 5.1-0.635= 4.465 （对比4.335，贵了）
b) 5.1+0.59 = 5.69（对比5.61，贵了）
c) 5.1+0.1 = 5.2（对比5.1，贵了）

涨价为6元：

a) 6-0.635= 5.365 （对比5.1，贵了）
b) 6+0.59 = 6.59（对比6.6，便宜了）
c) 6+0.1 = 6.1（对比6，贵了）

从演算看出，对比原来同期同基准时：

• LPR小幅下行：对原来上浮的人会少交一点钱
• LPR大幅下行：对原来有优惠的人会更少交钱
• LPR小幅上行：大家都要交更多的钱
• LPR大幅上行：对原来上浮的人会少交一点钱
• 执行利率是4.9%的人，也是大部分人，都要比LPR多1%点差
• 上面5条只有在基准利率变化和LPR一样时才有对比意义

LPR每月变化，执行利率每年更新，而原来的基准利率5都没有变化过，所以我们不能假定基准利率和LPR一样而做对比。

基准利率和LPR应该是2套利率体系，其中的深层原因超出我的知识范畴。但可以推理出的是，出于对原来优惠和上浮政策的延续，又没办法一刀切为LPR同价，转而使用点差来继承之。但是这个“点差”（n%）也是比较粗暴，对于当前执行利率为4.9%的人来说，以后只能承受+1%的点差了，但愿利率下行，这样至少比目前的一直不变的基准利率要好。如果上浮了，银行理财也会提高，相对的抵消一部分。

参考文献：

• LPR转换倒计时！有房贷的，必看！：http://m.news.cctv.com/2020/08/13/ARTIvAv9jXc7tAnswd5iNV6l200813.shtml