房贷60万30年等额本金和等额本息的区别

房贷作为我们生活中最常见的贷款方式，被大家广泛使用。但是关于还款的方式可能很多人知道的并不全面。本文以本人实际贷款为例为大家讲解。

一、房贷还款可以选择两种方式

1、等额本金还款；

2、等额本息还款。

二、等额本金和等额本息的区别

1、等额本金

是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率

特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

2、等额本息

在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

每月还款金额 = [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

三、选择哪种更省钱？如何选择？

不论是等额本息还是等额本金，利息的本质都是不会改变的。总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。但前提是贷足了年限。

在实际选择过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。

事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。

实质上，两种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。

等额本息，还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。

等额本金，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。

四、手里有闲置资金，如何提前还款？

1、归还本金，月供不变，缩短还款期限；

2、归还本金，期限不变，减少月供。

五、提前归还本金，应该选择缩短期限还是减少月供？

结论：缩短期限。

以我本人房贷为例。

我的贷款额度为61.8万，期限30年，2月份时刚还款一个月，打算提前还款7万元，预计还本时间为2022年2月15日，两种还款方式可以选择：

第一种不改变月还款额，缩短还款期限，这样算下来，我原来还款期限为2051年12月到期，调整之后还款期限变为2044年4月到期，总共减少了94个月的月供，每月3853.5元，94个月共计可以减少362229元，扣掉我还的7万元，总共节约292229元；

第二种方式：不改变还款期限，减少月还款额，到期时间没有变化，都是2051年12月到期，月还款额由原来的3853.5元，减少为3416.61元，每月减少月供436.89元，359个月共计可以减少156843.51元，扣掉我还的7万元，总共节约86843.51元；

大家可以看到，两种算法，同样是提前还款7万元，缩短期限比减少月供节约了205385.49元，差的不是一星半点，所以如果大家选择的话，个人建议缩短年限比减少月供要划算。

六、总结：

我们在选择还款方式的时候可以选择适合自己的，并不是省钱的就是最优的。

知道如何省钱，但是还要根据自己的经济实力选择最适合的。

谢谢大家！