房屋拆迁款这样分配！！！

房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。由于房屋拆迁款一般数额巨大，所以在巨大的利益面前，相关的利害关系人难免发生争议。

情形一：买卖合同有效

秦宗孝（买受人）、孙建国（出卖人）买卖合同纠纷再审民事判决书[（2017）最高法民再407号]→裁判主旨：应当严格区分房买卖合同的效力与物权变动之效果，买卖合同有效并不意味着买受人即取得房屋的所有权。在房屋买卖合同有效且房屋已经交付给买受人，但未完成过户登记的情况下，房屋的实际所有权人仍为出卖人 。在此过程中，案涉房屋被依法纳入政府拆迁改造范围，双方当事人所签订的房屋买卖合同已无法办理房屋产权变更登记手续。考虑到所购房屋物权因拆迁而消灭，买方已无法取得标的房屋的产权。卖方作为标的房屋的所有权人，其所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。

在一定意义上而言，卖方在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。现因政府拆迁导致房屋物权消灭，买方可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。因卖方尚未实际领取拆迁补偿款，买方请求确认其享有上述征收补偿协议中的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，卖方因将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

情形二：买卖合同无效

王建安（出卖人）与宋民（买受人）确认合同无效纠纷一审民事判决书[北京市房山区人民法院（2014）房民初字第01593号]→裁判主旨：本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集体经济组织成员资格，依照我国相关法律规定其无权取得案涉房屋所在地的集体土地使用权，因此，法院判决认定王建安与宋民签订的房屋买卖合同无效。

根据我国法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案宋民因案涉房屋拆迁取得拆迁补偿款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用权，该权利仍归王建安所有，因此，王建安有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款，而对于拆迁款的其他部分，仍应归宋民所有，王建安无权主张权利。

孙继路（出卖人）与闫春旺（买受人）农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[(2018)京01民终1374号]→裁判主旨：关于针对宅基地的补偿、补助、奖励等款项，合同无效后闫春旺无法获得宅基地使用的价值以及将来的增值利益，闫春旺就此受有损失。依据双方之间的过错程度，孙继路应当将基于宅基地价值的补偿70%支付给闫春旺。除双方对于分配不存在争议的宅基地区位补偿价以外，宅基地闲置面积奖励、腾退土地补助、环境贡献补助均系腾退人针对宅基地支付的补偿补助款，因此应当按照双方过错程度进行分配。关于提前搬家奖、工程配合奖、影响生产经营补助、腾退预签约促进奖、整村腾退完成奖等各项奖励和补助，均系针对每宗宅基地的补偿，亦应当按照宅基地补偿的分配比例。一审法院基于双方对于合同无效的过错程度，认定闫春旺应当分得针对宅基地支付的补偿、补助、奖励款项的70%，由孙继路分得30%的分配比例并无不当，本院对以予以确认。

方大权（原告、出卖人）与叶文俊、朱爱平（被告、买受人）房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[（2014）邮民初字第0483号]→裁判主旨：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。经法院判决，方大权与叶文俊、朱爱平签订的房屋买卖合同系无效合同，现该房屋已拆迁，不能返还，根据法律规定，应当折价补偿。本案中，原、被告双方的房屋买卖行为违反了法律禁止性规定，双方对纠纷的发生均有一定的责任。两被告在购得该房屋后，且对该房屋进行了装修、添附，现原告因拆迁利益而反悔，显然违反诚实信用原则。

庭审中，原告提出被告拆迁时未封闭阳台，但未提供相应的证据，且不符合常理，故对原告的陈述不予采信，对两被告提出的三楼面积，拆迁评估价中含其装修部分，但未提供相应的证据，故对两被告的陈述不予采信。综合上述情况，原告要求被告给付折价补偿款依法应予支持，但应扣除被告的购房款以及被告添附的部分和其它各种奖励、补助等费用，再充分考虑两被告重新购房的合理支出后，由原告与两被告按3：7的比例分割房屋拆迁补偿款。

相关规范性文件

1.2015年12月24日发布的《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》；“在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。”

2.《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，“……如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”实践中，大部分法院的观点与上海高院的观点持一致，认定此类情况购房者和出卖者对于拆迁款一般按7：3分配。

结语

在合同有效的前提下，出卖人的合同利益即获得房屋对价已经实现，房屋拆迁款应当归属于房屋买受人；在合同无效的情况下，应当根据《合同法》第五十八条的规定，综合考量根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，在当事人之间合理确定房屋拆迁款的分配。