住房贷款小结

最近，和朋友、同学、同事一交流，忽然意识到：现在的很多人，特别是80后和90后，不是已经成为房奴，就是走在成为房奴的路上，可是，又有多少人了解自己肩膀上的住房贷款呢？比如，你的住房贷款是采用了哪种还款方式呢？是等额本息还款方式？还是等额本金还款方式呢？……

当初听到等额本息和等额本金这两个词时，我的反应是：那是啥？有区别吗？于是，我决定为自己补充一下这方面的小知识，顺便记录下来。有需要的朋友拿走不谢，呵呵！

一、种类。

银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。个人类住房贷款可分为两大类:个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款和组合贷款。

二、还款方式。

（一）还款方式分别有等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。

等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减。

（二）两种还款方式对比。

举个例子，假如商业贷款人民币50万元，贷款期限10年，商业贷款利率4.9%，采用等额本息还款方式和等额本金还款方式的详情如下图所示。

从以上两个图可以得出以下结论：

第一，等额本息还款方式支付的利息多，等额本金还款方式支付总利息少。

第二，等额本息每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本金初期本金较多，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

至于选择哪种还款方式，每个家庭应该根据自身的家庭收入状况选择适合自己的还款方式，还款方式没有好坏之分，只有适合与否的差别，适合的就是最好的。

三、提前还贷。

（一）定义

提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。

（二）提前还贷方式

按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。

第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退)

第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多)

第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省程度低于第二种)

第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多)

第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算)

据说，提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少，而且，最好在贷款的前五年选择提前还款，因为前五年还的利息居多，提前还贷可以达到少支付利息的目的。

说了这么多，最后其实就是一句话：大家无论要贷款也好，提前还款也好，首先是把你手中的贷款合同研究透彻再行动。

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