一、背景和目的
随着当前经济的快速发展、车流人流量增加迅猛、城市化进程不断加快，高速公路服务区已然发展成为兼具公共服务、商品消费、产品展销、休闲娱乐、资讯发布等功能为一体的交通商业综合体。
但与城市商业综合体不同的是，由于过往司乘人员在服务区的消费目的性强，追求快速、便捷，导致二楼引流难度大。而且，从目前现状来看，服务区经营业态绝大多数布置在一楼，二楼主要用于办公、员工宿舍等用途，除此之外都是处于资源浪费状态的闲置场地。同时，部分大流量服务区由于征地面积小导致综合楼面积无法扩大，一楼能容纳的业态数量有限，处于超饱和运营的状态。
因此，二楼的开发利用显得很有必要，对全面挖掘服务区二楼的商业潜力和价值开发，以及未来服务区的经营发展具有重要的意义。
二、省内服务区二楼开发利用现状
（一）刚需业态上二楼
“人是铁，饭是钢”，人们的生活离不开一日三餐，高速公路上也不例外，在饭点时，司乘人员进入服务区的数量在一天时段中永远是最多的，因此我们可以安排餐饮等刚需业态上二楼经营，利用其强有力引流特性保证和增加营收，接下来我们以新昌服务区自营快餐为例展开讨论。
新昌服务区位于常台高速（G15W）268K处，分南北两区，18年日均断面流量为26205辆/天，入区流量4755辆/日，入区率18%，年对客营收3168万元，属于中等服务区。由于新昌服务区北区一楼经营面积十分有限，显得十分宝贵，更适宜布置所需面积小、租金高的小吃等项目，而自营餐厅需求面积大，因此将自营餐厅设置在二楼。北区二楼自营餐厅和南区一楼自营餐饮近5年营收情况如下表所示。
时间/年20142015201620172018
北区营收/万元402359.2322.8255.7203.5
南区营收/万元245.8238.7219.3168.8212.1
合计/万元647.8597.9542.1424.5415.6
表1：新昌服务区自营餐厅近5年营收情况
从表中可以看出，18年两区自营餐饮营收相比基本一致，二楼自营餐饮较有效吸引旅客上二楼消费，增加了服务区对客营收。但从另一方面看，从14年到18年，业态对客营收呈现逐步减少的趋势，主要有以下几个原因：
1、15年进行改造后，一楼经营面积得到了增加后，业态数量和种类也相应扩充，如面馆等可替代业态，对自营餐厅的营收造成了冲击；
2、考虑到成本问题，自营餐厅菜的品质未能有效提高，反而种类正在减少；
3、通往二楼的楼梯一直未改造为扶梯或直梯，不方便司乘人员上下就餐。
（二）非吃项目（住宿）上二楼
由于餐饮项目提点高和租金高，一般安排在一楼，而租金相对较低的非吃项目，比如住宿，它们往往所需面积极大，因此可尝试安排在二楼。截止目前，两对服务区开设了布丁酒店，分别是常山服务区和东阳服务区，主要原因是两对服务区入区货车多，尤其是常山服务区，2018年货车入区数量5206辆/日，占入区流量的45.6%，极具有优质客户资源，适合开设酒店运营。目前服务区布丁酒店现状如下表所示。
服务区断面流量开业时间现状18年实收租金
常山服务区247862014年10月亏损，2018年对客营收32万元2万元
东阳服务区228132015年8月亏损，2016年5月
关闭
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表2：常山、东阳服务区布丁酒店近5年营收情况
从上表可以得出，目前现状下的二楼酒店模式是失败的，两个服务区的布丁酒店都处于亏损，无法持续经营的状态，其原因有以下几点：1、夜间高速车流量大幅减少，潜在消费基数大大降低；2、消费者没有形成相关潜意识；3、货车司机出于看护货物的目的和住酒店消费意愿不高。
（三）品牌餐饮上二楼
品牌餐饮，尤其是国际品牌，自身的知名度具有自带引流的功能，加之品牌餐饮所需的面积通常较大，因此品牌餐饮可安排在二楼可进行探索。我们对省内品牌餐饮上二楼进行了统计，主要是绍兴服务区麦当劳和长安服务区南区肯德基项目，具体情况如下所示。
1、绍兴服务区麦当劳项目
绍兴服务区日均段面流量72333辆/日，18年对客营收8799万元，属于优质服务区。
绍兴服务区麦当劳项目在2012年引进，布置在一楼和二楼，内部通过楼梯联通，厨房都安排在二楼，北区一楼、二楼均有取餐和堂食区，南区因一楼面积过小，因此设置了甜品点作为引流，二楼为取餐、堂食区。
年份20142015201620172018
对客营收（万元）南区715.4838.8884.0912.51050
北区554.6623.8669.4677.3671
合计12701462.61553.41589.81721
表3：绍兴服务区麦当劳近5年营收情况
从表格上可以看出，绍兴麦当劳项目经营良好，18年对客营收1721万元，占绍兴服务区年总对客营收的19.6%，且在近5年来的对客营收保持不断增长趋势。
2、长安服务区南区肯德基项目
长安服务区日均段面流量72333辆辆/日，18年对客营收9012万元，属于优质服务区。南区肯德基是服务区引进的第一家国际西式快餐，并且它只在服务区二楼经营，在一楼并无门店，属于完完全全的二楼业态，较绍兴服务区麦当劳项目更具代表性。
年份20142015201620172018
南区肯德基
对客营收（万元）
606.3529.4512.3603.8599.0
表4：长安服务区肯德基餐近5年营收情况
从表中可以看出，5年来，南区肯德基项目营收在500-600万之间波动，约占服务区整体营收的6.6%，较好地扩展了服务区资源，同时利用品牌效应带动了服务区形象的提升。
从绍兴服务区和长安服务区的品牌西式快餐近5年营收情况看，两家业态的经营状况良好，保持稳定或持续增长趋势，增加服务区营收的同时，有效提高了二楼闲置场地利用率，因此品牌餐饮上二楼具备可行性和可操作性。
三、国内外服务区二楼开发利用方案
（一）芳茂山服务区
芳茂山服务区地处常州市区东部，位于全国最繁忙的高速公路——沪宁高速公路的中心区域，断面流量9.5万辆/日，入区流量1.4万辆，属于优质服务区。
该服务区1-2层为经营区，其经营模式较新颖，为了克服其单层经营面积不大的劣势以及业态的丰富度最大化，该服务区上下两层布有同一个业态，并通过内部楼梯进行联通，一楼为点餐区和小面积堂食区，二楼主要为堂食区。
此外，服务区还采用了多种方法尝试二楼引流，例如具有特色性、趣味性的恐龙骨架电动扶梯、二楼恐龙主题休息区，以及功能性的二楼充值点等。但从现场来看，效果收效甚微，就餐时间时人流有效地引导在二楼就餐，但在非就餐闲置时间，二楼业态空置率较高。
（二）日本萤火虫服务区
海上浪漫萤火虫---海萤服务区，位于东京湾海底隧道，坐落于一座人工岛上，整体建筑共计5层，1至3层为停车区，4-5层为经营区，其断面流量为4万辆/日，入区率20%-30%，属于中等偏上的服务区。
该服务区有得天独厚的优势，是绝佳的观景平台，处在人工岛上，四周海天一色，提供了极佳的观海平台，同时服务区充分利用了建筑靠海一侧，设置了大量休闲座椅，顶楼为露天平台，景色优美，吸引过往司乘人员入区。
此外，服务区每年将开展多项活动，如针对暑期客流开展“儿童周”活动、新春倒计时活动、周年庆活动等，其中将在新春活动时花费100万日元燃放3000枚礼炮，吸引了大量游客。
四、未来探索实施的方案
（一）原有基础上二楼业态开发：绍兴顺旺基项目
18年绍兴服务区南区进行改造升级后，业态增加至23个业态，包含品牌西餐、套餐、饼类、小吃等众多类别，已无多余经营面积。现准备在二楼开设顺旺基快餐项目，一方面，通过快餐刚需和顺旺基的知名度进行引流，另一方面，一楼留有展面及设置一部电动直梯吸引和方便顾客消费。目前该项目正在安装直梯流程中，其效果需参照后期具体经营状况分析。
（二）重建二楼业态开发：余姚服务区
余姚服务区位于浙江省G92杭甬高速K266+924M处，综合楼建筑面积为4657平方米，经营面积约1900平方米，断面流量51611辆/日，属于优质服务区。
经过专业设计单位计算，余姚服务区重建和方案费用相差不大，并且都控制在预算之内。且重建相对于改建，具有方便商业布局、设计更具有开放性等优点，因此建议以重建方式升级余姚服务区。
由于服务区外管线、高压线等种种情况，征地具有一定难度，因此重建后的建筑面积有限。根据目前设计单位提供的图纸，除去洗手间等公共设施面积后，一楼实际经营面积只有1500平方左右，为保证业态数量更加丰富，目前准备将快餐、品牌餐饮（肯德基、星巴克）等安排在二楼，同时一楼设置门店以及给予更多的展面进行引流，包括增加二楼品牌的外墙露出、更多的品牌导视等。
（三）VIP休息室开发：
目前服务区正考虑打造会员体系，其具有增加客户体验感和黏性的优点。类似机场、高铁的VIP休息室，在服务区二楼闲置场地打造优质舒适休息环境的VIP休息室，为会员提供个性化、优质化服务，将助推会员体系更好的建设，并实现服务品质的再次提升。
五、结论和建议
综上所述，目前二楼业态利用开发成功的项目主要集中在一楼经营面积不足的中等和大流量服务区，成功的业态项目包含快餐刚需、品牌餐饮。因此，建议在未来的二楼利用尝试过程中，在充分考虑断面流量、顾客消费能力水平、一楼经营面积等基础上，参考现有项目成功及失败的经验，以及芳茂山、萤火虫服务区等的方式方法，进一步加强优化对服务区二楼面积的利用率。