回迁房之所以受热捧，无非在于房价低廉，不用社保、不用名额、不限购这类优点，而且旧改重建后，也许在房价增值上，还能有意想不到的爆涨力。
其实真正的刚需，是不管房价是多少的，他们唯一的目标就是要上车，房价的涨跌，对他们来说影响不大，除非不是真正的x让我们来扒一扒深圳的回迁房。
自带“颜色”的回迁房深圳城中村里的“小产权房”，经过“旧改”后，可以“翻身”、确权拿到产权证，这就使得某类“中介”有了“独门生意”可做——低价收购回迁房指标，再高价卖出。
这是深圳城市化进程中的一个“灰色”地带：历史遗留下来的“历史”，让它似乎能游离于监管的边缘；城市更新在不经意间，释放了另外的套利空间。
坊间，诸如3年内兑现5倍收益、以千万博半亿等案子，在“买旧”圈里相传，街谈巷议。当然，我们可以拭目以待的是，新的“历史”总会代替旧的“历史”。
“回迁房”是一种最接近红本的项目。开发商征地后，与政府立项，回迁房以后肯定会转红本、肯定也要补差价，只是年限的问题。然而，对一般人来讲也是不容易购得。
为什么愿意把房子卖掉？
明知道回迁房未来有翻倍、翻三倍的利润，有的回迁户为什么愿意把房子卖掉？
其实回迁房建设是一个漫长的过程，还没有交楼的过渡期间，回迁户需要另找住所，甚至另谋生意。想买商品房？上百万是最低消费，所以有部分村民急需置换一小部分回迁指标套现金。原村民一般会以200平米为一个单位逐次释放，整体供货量还是偏少。
投资客用价格不高的现金，购买回迁户手上部分回迁指标面积，然后等待回迁房建好收房。假以时日，其价格能跟周边商品房抗衡时，那么投资客的利润就有了。
“回迁房”里头的 “历史遗留问题”
“历史遗留问题”造就“回迁房”这样的市场。
早期深圳为了吸引外资，有一些灵活宽松的政策，如“先建后报建”。后来，就连居民住宅也沿用这政策，改革开放初期这个不算违法行为。再后来，修改了政策，才有了违法建筑（即历史遗留），造就了一大批因旧改得益的“金砖”富豪。这是时代、时势给予的红利。
“违建”如何摇身一变成“回迁房”
深圳列入“拆除重建类”城市更新的城中村，基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑。其售价仅是同区商品房价格的一半、甚至更低，回迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。伴随着旧改进度的深入，其价格又有逐渐上涨的预期。当然，“旧改的深入”要看天时地利这些因素。
这是深圳特色的旧改“灰色地带”。
俗话说得好，“拆毁有时，建造有时”，“建造有时，拆毁有时”。一般地，对“历史违建”的建设时间进行认定，是相当犯难，也相当关键。
在深圳，由市查违办负责历史违建处理工作的统筹、协调和指导，规范处理程序、操作流程，统一格式文书，完善历史违建处理系统。深圳各个区也会有相应的单位，类似于“查违”机构、规划土地监察机构、生态资源环境综合执法局等这类部门。
而这个“核查、认定”的具体操作任务，基本就压实在街道办事处这一层。因其直接管辖着各个社区，地情也熟。认定的过程要结合的要素很多，包括地形图、航拍资料、卫星资料、房屋编码信息、历史违建所属社区工作站和原农村集体经济组织或者其继受单位证明等情况。
那么，对原村民朋友讲解“航拍资料、卫星资料”？如何可能？
对于原村民来说，更需要的是了解显而易见的、摆在眼前的现实，而不会探究晦涩难懂的“资料谜题”。
不管在任何情况下，总是有某种思想差别存在于讲话者和听话者之间。这种差别，通过大家的努力是有可能消除的，相互的理解需要创造性地重新表述和重构事实。
到最后的焦点，往往就集中在如何赔付、如何安置等问题上。到真正签约时，就会聚焦在“房屋转让合同“合作建房协议”上，以及最终的“房屋拆迁补偿安置协议”。
补缴地价是怎样的规则？
从“违建”类型来看，
“原农村集体经济组织继受单位”持有的小产权房转正，有一个补缴比例；
“原村民、其他企业或非原村民”持有的小产权房转正，有一个补缴比例。
一般地，转成非商品性质比转成商品性质，补缴比例要低一些；生产经营性转正，要比商业办公类补缴比例要低。
试点时，按地情实际，可能也会有博弈、微调。
2014年4月，深圳施行了“关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定”的“试点实施办法”。在“试点实施办法”中，将生产经营性与商业办公类归为一类，补缴比例是一样的，并且都只能转正为“非商品性质”。
选取了12个社区和1个街道作为“首期试点”，开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。原村民符合“一户一栋”原则的“住宅类历史遗留违法建筑”，在480平米以内的部分，可在有限确权后，补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通。
而在2018年7月，深圳公布了“关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）”，
向社会公众征求意见，同年10月正式施行。
该办法将公共配套类以及产业类（生产经营性+商业办公类）历史违建作为“优先处理类别”，规定“原村民、其他企业或非原村民”持有的小产权房，生产经营性的补缴“公告基准地价的50%”，商业办公类的补缴“公告基准地价”，即可转成“非商业性质”（而在2014年的“试点实施办法”中，是要一律按照“公告基准地价”补缴的）。
从补缴的比例，可以看出“一次性买断”的困难，既要给人家出路，也要考虑新的城更规划。
原先还在生产经营、商业办公的，搞不好也会有“税目”不明的嫌疑，真要追究下去，估计能追究到“开荒时期”，追究的成本也相当高，所以才会“一次性买断”。转正后，要是继续原先的营生，就能正常地按规定交税了。
简单地看，要分清承租铺面是“整体交税的还是承租人自己独立交税的”。如果是整体交税的，房东会管你要税钱，房东仅仅只是“代收税”；如果是承租人独立交税的，房东管你要税钱就不合适了。
其中，相信在实操时，房东与承租铺面之间约定的租金，房东自由裁量确定的可能性相当高（自古以来的地主情节，换作是谁都可能这样搞），真正要上交的税是多少，估计租户也是不甚明了。
而大部分住宅类小产权的处置，仍然还是暂缓了。前几年，白石洲拆迁造就了一批“超常”的巨富，或许也是暂缓处置小产权住宅的一个因素。