房地产项目建设管理实用标准要求

房地产项目建设管理实用标准要求

一、施工中主要项目组成员的组成

一个建筑项目的组织结构（团队）可能包括

1建筑项目经理（项目经理）：对流程和工程进行全面指导和管理，负责获得项目成果，并管理项目团队。

2设计经理；协调项目的设计工作，监督执行的设计文件是否符合先前批准的项目前和项目文件，负责实施有效的解决方案，变体设计和设计方案的优化（价值工程）。

3施工经理：协调在施工现场进行的所有工程，根据工作文件、技术条例和实践守则监督工程的实施。

4许可证管理人员：协调所有与执行城市规划和其他许可证和批准有关的问题，获得技术规范和特殊技术条件，并按照既定程序批准设计和工作文件。

5成本经理：根据融资时间表和工程的实际执行情况，协调合同义务和其他支出的支付，控制税收支付，实际支出与项目预算的一致性，在项目实施过程中进行必要的调整。

6采购经理；协调项目施工阶段的所有采购和供应链活动。

7进度控制协调员 ：负责制定项目进度表并定期监测其执行情况，随着项目的进展进行必要的调整和改变。

8合同经理；监督合同义务的履行，负责遵守合同修订程序，处理索赔。

9运营前和保修工作的协调者；负责组织和进行运营测试，为设施运营做准备，向开发商（投资者）移交运营和保修文件，在保修运营期间为开发商（投资者）提供支持。

10项目经理（文件控制协调员）；协调和控制文件管理和支持活动，确保为项目组的工作提供必要条件。房地产项目建设管理实用标准要求

二、适用领域

本标准规定了建筑业项目管理的要求，以确保有效实现投资和建设活动中的项目目标和目的。

本标准的要求适用于所有建筑项目的管理，可适用于各种功能用途的建筑物和结构的建设、重建和重大维修，但根据《城市规划法》定义为特别危险和技术复杂的物体、线性铁路运输设施、文化遗产物体除外。

本标准可用于评估建筑业的项目管理是否符合本标准规定的要求。

在使用本标准时，建议在公共信息系统中检查参考标准的有效性-在互联网上的相关技术规范和计量局的官方网站或年度信息索引"国家标准"，该索引自当年1月1日起发布，并通过当年的月度信息索引"国家标准"的问题。如果一个未注明日期的参考标准已经被取代，建议使用该标准的当前版本，并考虑到对该版本的任何修改。如果一个注明日期的参考标准已经被取代，建议使用上面注明批准（采用）年份的该标准的版本。如果在本标准批准后，对某一注明日期的参考标准进行了修订，影响到该参考标准的规定，建议适用该规定而不考虑该修订。如果某项参考标准被废除而不被取代，则建议在不影响该参考标准的情况下，采用该参考标准的规定。房地产项目建设管理实用标准要求

三、术语和定义

以下术语及其各自的定义适用于本标准。

投资和建设活动：旨在吸引、投资和管理投资（投资）的活动，用于建设、重建和资本维修、组织（规划）、生产和非生产设施以及线性结构的调试。

价值工程：修改设计或施工文件，以确定并采用能降低资本和运营成本、提高施工效率和设施质量的设计方案。

建设前的准备工作：为了证明和获得在一个地区进行城市规划活动的权利而进行的复杂工作。

建设项目（投资和建设项目）。一系列相互关联的活动，旨在创造一个设施（固定资产），一组生产或非生产设施，在时间和资源限制下的线性结构。

建设管理公司：从事建设项目管理活动的法律实体，旨在实现投资和建设项目的目标和目的，根据合同并代表开发商（投资者），在各方规定的权力范围内行事。

项目经理。开发商（投资者）授权其管理工程，计划、控制和协调项目参与者的工作，管理.控制财政资源，评估和管理风险的责任人。

项目经理直接代表管理公司或开发商（投资者）的组织。

施工管理：工地上施工活动的组织，包括：计划、控制、风险评估和管理、承包商和安装人员的协调、作者监督、施工监督以及参与施工、重建或重大维修的其他各方。房地产项目建设管理实用标准要求

四、一般规定建筑业的项目管理

建筑业的项目管理是一项旨在实现投资和建设项目的目标和目的的活动，从形成投资计划、选择地块或设施、工程调查、项目前期和项目建设准备，到设施的建设、重建或大修以及随后的调试和验收。

本标准规定了建筑项目的管理程序。它规定了项目实施的阶段，以及建筑业项目管理的领域。

该标准包含了对项目经理、其主要职能和任务的建议的统一方法，其中可能包括支持交钥匙工程的全部组织和管理活动，其中包括

[if !supportLists]w  [endif]组织实施一个投资和建设项目。

[if !supportLists]w  [endif]收集和准备基线数据。

[if !supportLists]w  [endif]施工前准备。

[if !supportLists]w  [endif]分析参与投资和建设项目的各方，他们的能力、财务和经济状况、声誉和遵守能力。

[if !supportLists]w  [endif]风险评估和管理。

[if !supportLists]w  [endif]提供技术客户和施工监督的功能。

[if !supportLists]w  [endif]建设的规划、组织和控制，包括设计、调查（包括特殊：地震、地球物理等）、研究、实验设计、施工和装配、精加工以及其他与工业和非工业设施的建设、重建或大修有关的工作，以及线性建设。

在使用进步和现代解决方案的基础上确保资本投资的效率，考虑到使用当地材料、现代信息技术和其他投资者对设施的技术水平和质量的要求，使之具有竞争力的结果。房地产项目建设管理实用标准要求

六、设施的调试和验收。

建筑项目经理人与投资建设项目的其他参与者的互动是基于合同法律关系和开发商（投资者）建立的权力。

建设管理公司可以将项目管理和技术客户的职能结合起来，因为技术客户在投资建设项目实施过程中的责任和参与仅限于项目前期和项目建设的准备阶段，建设和调试的对象。大部分的管理、组织、财务和技术决策都是在项目的启动和规划阶段做出的。开发商（投资者）只有权签订合同，让管理公司履行技术客户的职能。

当管理公司履行建筑控制职能时，必须要有一个自律的组织和具有必要资格和能力的专业人员。

建设项目管理方法是根据国家和国际项目管理标准和惯例制定的。建筑业项目管理的主要阶段在附录A的图A.1中显示。

附录A中的图A.2显示了建筑业项目管理的示意图。

七、建筑业中的项目管理组织

建筑业的项目管理涉及使用适当的方法和能力来实施。至关重要的是，建筑项目的各个阶段--其中大部分受到现有法律的严格监管--要有系统的排序和相互联系。

在施工中，项目参与者的互动是参照相关国家项目管理标准中列出的项目管理流程来管理的。

建筑业项目管理的组织结构取决于项目的复杂性、具体情况、投资额、实施时间、区域和气候的具体情况。例如，在极北地区工作，离居民区相当遥远，以及其他不利条件。

项目管理的组织结构和项目组专家的能力的定义对实现正确的结果有直接的影响；一个符合标准和法规、以正确的质量、在规定的预算内和按时完成的项目。

建筑业项目管理的组织结构是一个临时性的结构。其中包括项目组成员，界定他们的责任范围以及权力的级别和界限，这些都应该明确界定并传达给所有的项目利益相关者。项目组主要成员的组成。

为了在开发商（投资者）的组织层面上管理项目，应确定一名主管（负责任的代表），他有权授权项目的启动和资源的使用，为建设项目的成功实施做出贡献并提供支持。监理人做出管理决策，解决项目经理无法解决的任务和问题，包括改变投资建设项目的预算和实施的时间。

八、建设中的项目实施阶段启动建设中的项目

这一阶段确定了建设投资项目的必要性和可行性，其商业规划。

在的投资活动是根据“关于在以资本投资形式进行的投资活动”的相关法，以及相关法的规定进行的。

关于外国投资的及其他法律和管理文件。

在，资本投资的对象是私人、国家、市政和其他所有制形式的各种新创造和/或现代化的财产{2］。

在项目启动阶段，开发商（投资者）设定项目的初始目标和预期结果（成功标准），任命一名主管和一名项目经理。进行业务规划，其中确定内容、财政资源、内部和外部利益相关者以及影响最终结果的其他因素。

项目的批准和融资的决定是在项目本身开始之前进行的。然而，项目经理和项目组应该在业务规划过程中参与准备和分析数据。专家在早期阶段的参与使我们有可能识别建筑项目的潜在风险，并确定如何在早期阶段最大限度地减少或消除这些风险。

在决定在各自领土上投资建设企业、建筑和结构的可行性和可能性的过程中，以及为了获得初步的基线数据、可用于建设的土地、以及将设施与供应源、公用事业和网络连接的条件，必须制定关于在投资建设企业、建筑和结构的意向的申请（声明）［4］。在制定申请（声明）时应遵循、各主体的法律法规和其他规范投资和建设活动的国家文件。房地产项目建设管理实用标准要求。

九、建筑业的项目规划

项目经理与开发商（投资者）一起对建筑项目的未来实施进行详细规划，定义并明确目标和目的，制定随后实现这些目标所需的活动顺序，确定工作的构成（一般内容）。这一阶段的结果是施工项目管理计划，其中包括。

确定项目的工作范围（内容），施工前研究，初步选择地块（施工/重建地点）。

沟通规划-项目中信息和文件的交流。

项目预算规划。

项目的采购规划。

项目质量规划。

对项目的人力资源进行规划。

确定项目风险以及如何缓解这些风险。

规划和管理项目的时间表。

规划工作，并对项目进行可能的修改。

界定建筑业的关键绩效指标和项目成果。

建设项目管理计划是主要的规划文件

和项目的实施、管理和监测，以及移交和正式完成项目的条件。

确定项目的工作范围（内容）。

确定工作范围的目的是制定未来项目的详细要求和特点，其技术和工艺特点，以及投资的理由。

确定建设项目工作范围的主要内容是项目前期设计（概念设计）、土地的合理选择、空间规划条件和制约因素、工程基础设施的可用性、土壤和其他可显著影响项目成本和时间的条件。

项目沟通规划，项目参与者之间的信息和文件交流

沟通规划和后续管理涉及促进决策、变更、收集和分发输入数据、图纸和其他文件方面的及时和高质量的信息交流，然后将其归档并可快速检索。建筑业成功实施项目的关键

该项目的主要目标是确保为建筑业的所有项目参与者提供一个最新的数据库、文件和报告。

十、规划一个建筑项目的预算

建筑项目的财务规划和预算（成本）管理包括

[if !supportLists]w  [endif]计算要进行的工程和服务的费用。

[if !supportLists]w  [endif]将所有的要素和业务集中起来，规划项目预算，以及确定资金来源。

[if !supportLists]w  [endif]检查提交给组织的工作、提供的产品和服务的文件。

[if !supportLists]w  [endif]确保根据与工程承包商签订的合同及时融资并及时支付工程款。

[if !supportLists]w  [endif]对必要的变化进行成本计算，提出优化预算的建议。

[if !supportLists]w  [endif]向开发商（投资者）报告财政资源的使用情况、下一阶段的财政资源需求，并根据开发商（投资者）负责代表的要求，报告投资建设项目实施的业务信息。

在预算计算的基础上，对业务规划阶段确定的财务指标进行补充核查。会计、运营和统计记录通常由开发商（投资者）保存。

项目的采购规划

项目管理的一个工具是对材料、设备、工程和服务的采购进行规划，以优化要购买的产品的成本和交付时间。

项目经理参与确保和组织在竞争性选择的基础上购买首选的材料、结构、产品和设备，组织起草职权范围，准备签订设备和材料的供应合同，对项目中首次使用或开发的解决方案、技术工艺、设备、结构、材料或产品的专利许可进行控制，准备客户对供应商的索赔或经济制裁文件。

采购部门可能是开发商（投资者）机构的一部分。

建筑业的项目规划和质量管理

就建筑业的项目质量而言，其主要结果是保护公民的生命和健康以及自然人和法人的财产。国家或市政财产，并确保建筑和结构的能源效率。质量保证应在项目的所有阶段进行规划和实施。质量计划的制定应考虑到建筑项目的具体情况和负责质量保证的外部组织的参与及其相互作用。这包括建筑承包商的施工控制、建筑商的施工控制、设计者对项目的监督（如有必要或基于建筑商的决定）、专家机构、国家建筑检查机构和其他主管部门。房地产项目建设管理实用标准要求。

十一、项目人力资源的规划和管理

人力资源管理计划的制定是界定、分配和记录项目参与者之间的角色和责任的过程。相关工作人员必须具备必要的知识、技能和能力，以便能够成功地执行所分配的任务。在项目的规划和实施阶段，项目经理有责任正确识别在某一特定时间点所需的关键资源。

建筑业的项目规划和风险管理

项目中的可能风险是指一个事件或一组事件和条件，如果它们发生，可能会影响项目的成功交付。根据一般的风险管理框架，主要的子过程是风险识别、风险评估、风险处理（包括制定减轻或缓解措施）、风险研究和监测、风险交流以及其他。风险规划和管理的必要文件是风险管理计划和项目风险登记册。风险控制和管理应在整个项目中进行。

建设项目时间表的规划和管理

当项目的工作范围（内容）被确定后，时间表规划就开始了。

规划的结果是项目的详细时间表，包括

项目经理负责以下工作：制定项目文件的时间表；施工（建筑和安装工程）的时间表和网络时间表：融资的时间表和其他。在投资和建设项目的实施过程中，项目经理不断监测进度，并在必要时进行调整和改变。

十二、规划和管理项目在施工中可能出现的变化

建筑项目在设计和施工过程中最容易发生变化，往往不仅是因为需要调整最初的决定，而且还因为外部的不可控因素，如立法和其他方面的变化。为了管理变化并尽量减少其可能的不利影响，应确定处理变化的程序。在项目管理中，变更管理过程的结果是定义和记录处理项目变更的过程，如识别变更，确定对项目进度、预算或质量的影响程度，同意和批准变更，组织项目版本和产品的核算，以及向利益相关者传达变更。对项目设计进行重新审查的必要性将根据现行法律来确定。

确定建筑业的关键绩效指标和项目成果

一个建筑项目的关键性能和结果指标表明了整个项目及其各个部分的有效性。允许使用以下内容作为绩效指标。

该项目在预算范围内按时完成。

设施的要求（设计）质量已经达到。

尽可能有效地分配项目资源。

该项目符合商业计划的要求。

房地产项目建设管理实用标准要求每个项目的关键绩效指标由项目经理与开发商（投资者）共同制定。

十三、实施一个建筑项目

建筑项目的初始阶段是选择施工地点和执行产权文件。施工现场必须符合空间规划方案。项目经理应协助选择地块并按照既定程序进行登记。

在收集和准备施工前和设计准备的输入数据阶段，项目经理组织并提供必要的支持，以进行工程调查，为连接设施和现有公共设施提供许可，选择设计、调查和其他组织，准备技术规格和设计概要，以及准备城市规划文件。

项目经理确保设计的输入数据的完整性和质量，代表开发商准备文件和举行公开听证会。

在设计阶段，项目经理参与选择总设计师以及其他设计和调查机构，正式确定合同关系，与设计机构协调期限、预算和项目文件的交付，并控制其执行（设计管理）。

项目经理在必要时协调设计、勘察和其他参与施工设计准备的组织的互动，在设计和工作文件的制定和实施中控制设计方案的质量，确定变体设计的可行性和拟议设计方案的优化（价值工程）。

项目经理应接收、储存并向承包商交付设计和工作文件，对设计进展情况进行记录，如果需要进行修改或调整，以及设计条件发生重大变化，应及时通知投资者。

在项目文件的批准阶段（许可管理），项目经理确保项目文件由国家机关、市政当局和其他有关组织，包括专业机构以规定的方式进行审查和批准，为此，他确定专业机构（如果是

项目经理组织对项目文件的批准和再批准，以及根据专业知识的要求对项目文件进行修改。项目经理组织对项目文件的批准和再批准，以及根据专业知识的要求对项目文件进行修改。

在施工阶段，项目经理参与选择总承包商和承包商，主要是根据招标结果，制定招标的职权范围，评估投标报价中规定的设施条件。施工和装配工程的技术，所需的设备和机械，是否有来自自律组织的必要许可证，内部质量管理系统，承包商的声誉和财务状况。

项目经理应参与缔结关于企业、建筑物和结构的基本建设、重建或重大维修的合同。在签订合同时，根据批准的项目管理计划，项目经理确定施工时间、所建设施质量的要求，根据项目文件考虑承包商提供的建筑材料、结构、技术设备和其他类型物质资源的组成和范围，工程调试的程序，规定工程的合同价格、与施工有关的风险保险条件、职业安全和健康的要求，以及施工合同的条款。

项目经理可以担任施工经理（总承包商），前提是他有自律组织的授权，并得到开发商（投资者）的指示来履行这些职能。

项目经理与开发商（投资者）一起，决定使用监理，但监理是强制性的情况除外。

项目经理代表和施工方应从相关运营机构获得位于施工现场的架空电力线、通信线、铁路路权、地下公共设施（电缆线、煤气线、水管、污水管）和其他方面的工程许可：在施工期间按照施工管理计划使用现有来源的电力、煤气、水和蒸汽，在无

项目经理下令建立建筑、拆除和固定轴线的大地测量基地，协助开发商向国家建筑监督部门登记负责建筑控制的官员，准备获得建筑许可证的文件，组织施工现场的准备工作，拆除现有建筑和结构，转移水电。包括由开发商（投资者）支付补偿费。

项目经理监督设备和材料的收货时间，组织验收程序，提交和审查对制造商和供应商的索赔，并参与仲裁程序（如有必要），审查和解决与总承包商和其他承包商的施工合同条款履行情况的争议。

项目经理就施工进度和工作计划的完成情况准备定期报告，在项目期限出现偏差时及时通知开发商（投资者），并提出缩短和优化工期和预算的解决方案。房地产项目建设管理实用标准要求。

十五、监测和监督施工中的项目实施

建设项目监测和控制的目的是检查项目的中间结果及其进展是否符合质量、时间和成本的要求和标准。

控制投资和建设项目的一个基本要求是在项目实施阶段对建筑和安装工作进行监督，以使所完成的工作范围和质量符合项目文件的规定。

十六、施工监理活动由现行法律规定。

只有在自律组织被授权的情况下，才能申请的立法。

项目的完成，设施的验收

项目经理。

-在工程系统的单独和复杂测试中确定设施的运行情况，设备验收，监督调试工作并组织设施的调试准备。

-核实施工文件，并将设施试运行的文件移交给设施的使用者保管，除非地方当局的法规和/或与开发商（投资者）的合同另有规定。

-向验收委员会提交已完工建筑的必要文件。

-代表建设者（投资者）确定验收佣金，并接受承包商的完工项目。

-如有必要，与作者的主管互动，以获得对项目的意见。

-与订约当局商定一个纠正缺陷和不足的最后期限。

-准备文件，向有关行政当局申请入住许可。

-按照当地政府规定的程序，准备设施投入使用的文件，并随后在当地政府登记。

-完成后的设施移交给开发商（投资者）或用户组织。经投资者授权，或将其拿出来出售（出售、转让、租赁）。

-编写并向开发商（投资者）提交一份关于合同义务履行情况和项目建设所需参数实现情况的报告。

十七、设施运行、保证期、大修、重建或清算

项目的运行不是项目建设中的一个阶段，但它是建筑或结构的生命周期中的一个重要部分，直到其处置（退役和拆除）。

建筑物在开发商获得入住许可后允许运营。建筑物和结构的运行应符合其预期用途，不违反技术法规、设计文件、、各主体的法规和市政法规的要求。为了确保建筑物和结构在运行过程中的安全，应根据规范性文件的要求，确保其维护、运行控制、日常和预防性维护。

项目经理与承包商一起，根据预先设计和商定的方案，为开发商（投资者）的业务人员组织培训。

在保修期内，项目经理应开发商（投资者）的要求，监督施工参与方在保修期内的义务履行情况。参与组织和消除设施投产后发现的缺陷。

由有过错的一方负责。保修期应根据合同或《民法》的规定来确定。

十八、建筑项目管理者的基本权利

在其活动中，建筑项目经理应遵循和各主体的立法和法规，以及其他规范投资和建筑活动的文件。技术法规和国家标准制定的要求，以确保产品、工程和服务的安全，保护公民的生命和健康、财产、环境保护是强制性的。

建筑项目经理人有权利。

在机构、组织和公司中代表开发商（投资者）的利益，在其职权范围内和合同规定的条件下实施投资和建设项目。

参与选择参与制定和实施建设项目的人员，并提交提案和建议。

获得与项目开发和实施有关的所有可靠和完整的组织、项目和执行文件，获得投资和建设项目的所有参与者及其参与项目的服务。

评估开发商（投资者）提出的变化的风险和对项目的影响，并及时将建议传达给负责的代表。

在其权力和权限范围内，对建筑业项目规划和实施的所有事项作出决定。

不断监测设计文件、施工和安装工作、供应的设备、结构、产品和材料的质量。

如有必要，暂停项目的工作，包括执行某些类型的建筑和安装工作。

由他本人或其代表持续参与工业事务和参与项目开发和实施的人之间的争端。

在经批准的工作计划规定的期限内要求提供报告、信息，并接收有关出现的业务问题的材料和文件。

向开发商（投资者）提出建议，对那些不及时或不符合标准地执行工程、任务和项目经理指示的责任人按照既定程序进行处罚和其他行政措施。

向开发商（投资者）的主管（负责任的代表）提交报告。

提出优化预算、工程时间的建议，调整解决方案，以提高所进行的工程质量和/或整个网站的性能。

建筑项目经理人的职责和责任在合同中规定，这取决于项目的复杂性和各方规定的项目经理人的工作范围。