房产周期

原创： 楚君尽言  楚君尽言  前天

楚君尽言的第  2  篇文章

如果我们将1975年之前作为一个房地产周期，而75年之后作为新的地产周期启动，美国房价在1975年2月至10月见底之后缓慢上升至1979 年2 月到8 月，上涨持续4-5 年，之后出现2 年的调整直至82 年7 月左右触底，房价82年见底之后上涨直至89 年底，然后经历3 年左右的调整直至1992 年中结束。

第二个比较完整的房地产周期是92 年中直至2009 年9 月，期间经历了：1992 年6 月至2000 年12 月的8年上升、1 年下跌（至2001 年12 月）、6 年上升（至2007 年3 月），最后下行2-3 年直至2009 年6 月。整个周期时间持续17-18 年。

此外，还有一些显著的结论：（1）无论是1975 年-1992 年还是1992 年-2009 的房地产周期，持续时间均大约17-18 年，横跨两个中周期，且中间过程的房价触底要早于经济周期，但在房地产周期衰退持续时间要比经济衰退时间长；

（2）一个完整的房地产周期，从底部开始，先是经历7 年左右的缓慢上涨，然后是1-2 年的短暂调整之后，房价快速上涨5 年，和2 年左右的疯狂上涨，最后是3-4 年的衰退期或萧条期；

（3）从供需和价格关系看，先是销售见顶下滑（即需求下降），然后是投资见顶下滑（供给下降），最后才是价格下跌；

（4）底部回升的顺序同样也是销售见底→投资见底→价格见底；

（5）住宅销售领先住宅投资大约一个季度，而领先住宅价格两到三季度。）

房地产的周期是18 年左右；

（2）当前18 年的房地产周期依然在起作用。

（3）哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会出现一个短期的回调，再经历5 年左右的快速上涨，之后是2 年最后的疯狂，最后是历时4 年左右的崩溃。

那么中国在20到22年房价将见个顶部

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