二手房买房流程及注意事项

与新房相比，二手房可以即买即住，享受现成的配套设施，但也更容易出现纠纷，例如常见的凶宅、房屋产权纠纷、卖房人和房屋者不是同一人等等。那么买二手房的流程以及注意事项有哪些呢？下面就让惠盈金服小编带大家看看。

一．找正规的网站和中介：

如果买二手房有中介的参与，那么要选择相对有规模、知名的中介，以及中介的收费、服务等情况要先询问清楚。要事先和中介谈好例如中介费的付款时间，通常是签完合同付一部分，过户后付一部分，以免过早结清中介费，导致中介对事情不上心，还有结清后记得索要发票。

二．考察房屋实际情况

1.房屋自身建筑情况

例如房屋户型、朝向、质量、面积、通风、结构、采光、层高、装修、等，其中最容易被忽视的是下水道和墙面渗水等细微之处的问题。

2.房屋周边状况

例如住宅周边交通及生活配套、小区绿化、物业管理、电梯、噪声、街道居委会等。

三．房子产权是否清晰

1.看房产证

①．是否有房产证

没有房产证的房屋，除了小产权房，一般是房主将其抵押或转卖。

②．看房主是谁

　卖方必须是房主，要核对他的房产证和身份证，看证件等相关信息是否一致。

也有些房屋同时有多个共有人，例如夫妻共有的、继承人共有等，这类情况则需要与全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个所签约的合同是无效的。

③．房屋是否正在贷款

有些房子是贷款买的，但房产证并未被银行抵押，赤石应看清楚房产证上是否有注明。

2.看土地证

有些房子土地的使用性质不同，有一种类型是划拨地，如果是划拨地政府可以无偿收回，遇到这种情况需要注意，如果土地证上有注明“出让”的，则是出让地，就可以对房屋享有较为完整的权利。假如政府不收回划拨地，那么划拨地的房就能无限期使用，但无法出售，要出售的话则需要要缴纳土地出让金，转为出让地，使用年限70年，这时划拨地房产就和商品房相差无几。

3.去房管局核实情况

去房管局能够搞清楚看上的二手房是否是经济适用房、安居工程、房改房、单位房屋等。这些住房，在转让时会有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

4.房子是否在租

因为我国认可“买卖不破租赁”条令，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

5.近期是否会拆迁

如果会拆迁，不要告诉别人，可以偷偷告诉惠盈金服小编，如果手头资金不足小编可以帮你贷款连邻居几栋都买了。

四．交易前需要注意的问题

1.二手房的物管费用是否拖欠

有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。如果在不知情的情况下就买了，那就等着承担这些费用吧。

①．水费

询问卖家是否结清水费，还可以向他索要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

②．电费

电费没有水费那么简单，除了向他索要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据外，还需要查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等。

③．煤气费。

同上，这些相关的都要办理好过户。

④．物业相关费用。

同理可以去物业公司问，是否结清相关费用。

2.注意迁移户口问题。

很多时候，学位在决定二手房的价钱上起到了至关重要的作用，给孩子上户口就显得尤为重要。如果卖家的户口没有及时迁出，那么我们的户口也迁不进来，就容易产生纠纷。孩子上学的目的没达到，那房子的价值等于少了一大半。因此，买房前可到相关部门如街道、居委会、派出所之类的，查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五．签订合同时的注意事项

1.合同的建立

现在房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间买卖合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。

2.约定付房款

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。

3.确定交房细节：

①．交房的时间和条件。

②．物业费、水电费等。

③．过户时间及费用，约定好到房管局办理买卖合同登记和过户的时间，过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

④．上证的人数，房产证上要写几个人的名字，如果要加老婆、孩子的名字，现在就可以一起写上，如果以后再加，就会增添许多不必要的麻烦。

⑤．户口迁出：就订好卖方户口迁出的时限。

4.明确违约责任：

如果合同签完，原房主突然发现，房价飙升了要你退房了怎么办，所以现在就要先明确违约责任，注意以下几点：

①．合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

②．每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。

③定下违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等各种花费。

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