今天下午跟着中介看了几套房，因为想换个房子。可换什么样的，在跟着看房的过程中发觉自己内心深处并没有想清楚。当前居住的房子位于区域正中心，但是小区的建设理念已经稍显过时，自己对物业的服务也并不是十分满意。
去郊区的新盘看了好几个楼盘，新楼盘，新盘子，看着很漂亮，装修、物业、小区绿化等设计理念都较为新潮，同价位换到这些楼盘，顿时可以换个较大的房子。但周边才刚刚起步，自己的女儿正在上幼儿园，女儿早已习惯了周边的热闹。自己也早已习惯。自己并没有下定决心。
发觉在我们内心在没有一个确切的思考目标时，特别容易在行动过程中患得患失，外在表现就是很纠结。纠结的结果就是选择时的束手无策。其实根本原因在于自己心中的价值评判还不是非常清晰。
自己想要什么，进而什么对自己更重要没有思考明白而已。没有清晰的价值观，我们自然无从选择，进而纠结。进而患得患失，患得患失的结果就是我们面对选择时什么好的都想占有，只能让本能的贪欲左右我们的选择，进而无从选择，因为几乎不可能有十全十美的东西，你说，你还怎么选择呢。
言归正传。我们本章主要讲述的是关于投资项目的决策理论。如何评价一个投资项目，通过什么指标来评判一个项目，一般是通过流量相关指标来评判，因为投资的根本是资金的流入。而不是表面的盈余。所以才有了净现值指标、现值指数与内含报酬率指标。
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这些指标根本上都是与现金流量相关，我们还可以快速但相对静止的指标来辅助评判一个项目，比如投资回收期、会计报酬率等方法。
这些指标本质上都是针对单一且独立项目进行的评判指标。假使我们存在2个互斥项目，我们该如何进行评判呢。
可以通过运用单一独立项目的指标，但运用前需要互斥项目间最好是具有共同年限。我们可以对其进行调整，使互斥项目间达到相同年限，然后再运用单一项目指标净现值或现值指数来比较即可，这是一种思路，即运用单一项目的指标来横向比较。
我们还可以利用投资回收系数的方式，计算每个项目的等额年金，然后比较互斥项目的等额年金大小来比较。这也是一个不错的思路，且等额年金法是考试的重点，也是热点。
运用流量指标进行项目评价的前提是会准确计算项目运营期间各期的现金净流量，即各期的现金流出量与现金流入量。只有准确计算各期现金流量，我们才能计算出流量相关的指标，进而才能评判一个项目的可行度。否则，一切都将是无水之源。
如何对投资项目的现金流量进行估计呢。有没有什么具体的方法呢。
首先，分析项目现金流量时，因为每个期末时点的现金流量形式多样，且众多，我们不可能每个流量都进行分析，计算净现金流量净值。我们主要是分析每个时点的项目的相关流量。即因该项目投资或运行而新发生的流量，若不投资该项目，则不会产生流量变动。
我们分析的现金流量一定是时点的流量净值。更确切的说是相关流量的净值。在区分了项目相关流量后，我们通常还根据流量时点的不同，根据不同时期的流量特点将流量分为初始现金流量，项目运营期内的现金流量与项目运营终结期流量等。
我们这里所讲的流量与财务预测章节中管理用现金流量表中的经营现金流量一致，都是指经营现金流量，而不包括金融现金流量。
分析项目是否可行，我们应分析每个期末项目时点的现金流量净值，在分析时，应剔除不相关流量，应剔除非经营现金流量。然后才是根据流量特点将其分为建设期与运营期流量等。
我们不仅应剔除些各期的流量，我们还应主动考量一些机会成本导致的非实在流量额，还要考量营运资本导致的流量变动。
一定要注意我们在分析各期流量时的分析特点，应注意什么，不应考量什么都要特别留意于心。
对各期流量的估计，我们应考量是否需要考虑所得税对各期流量的影响。
所得税考量与否会对每期期末的现金流量产生实实在在的影响。比如，若考量所得税，则流入的现金流量会是税后现金流量，流出的现金流量会是税后的现金流出。进而导致每期末时点的现金流量净值发生变化。
建设期流量的特点是流量的流出为主以及垫支营运资本。营业期现金毛流量主要是各期现金流量的流入值减去付现的费用。这是根据定义求解现金净流量的方式方法。
因为非付现的费用主要是指折旧与摊销，非付现费用与付现费用之和即是企业发生的全部费用支出。流入减去所有费用支出即是利润，所以根据定义求解现金净流量的方法经过变形可以通过税前经营利润加上折旧的方式来计算。
我们要特别注意在终结期的流量特点，营运资本的回收，长期资产净残值的变现价值等。
在计算各期现金流量时，要特别注意一些隐性的假设。比如对于原始投资，我们根据常识，只有先初始投资，才可能后续业务的发生，所以对于原始投资，我们假定其是发生在期初，而不是期末。
对于经营期现金毛流量，虽然流量是陆续发生的，但我们假设现金毛流量在各个计息期期末取得。
若考量所得税对现金流量的影响呢。我们一定要知道考量所得税还是不考量所得税，因为这两种方式在考题中都经常涉及，且所得税对后续各期的流量影响是很大的。
若涉及所得税，建设期、经营期与终结期都会有涉税的考量因素。比如，建设期原有资产变现价值与账面价值不一致导致的所得税流入或流出。经营期需要根据税后收入减去税后付现费用来计算各期的现金流量净值。终结期回收固定资产的净残值与账面价值不一致对所得税的影响。
我们要会根据现金流量的定义公式推导出别外两个间接公式。一个间接公式是在税后经营净利润的基础上加上折旧额；另一个间接公式是税后收入减去税后付现费用加上折旧抵税。
怎么理解，为什么间接公式的现金流量净值与定义求解的结果一致呢。直接定义公式我们好理解。先说第一个间接公式，税后经营净利润加上折旧。税后经营净利润是扣减了折旧的结果，但折旧并没有实质的现金流出，所以应在税后经营净利润基础上反加回来。
再来说第二个间接公式，税后收入-税后付现费用+折旧抵税。你想啊，各期末的现金流量净值不就是税后收入减去税后付现费用后的结果吗，但是折旧会让税收少流出，相当于变相的现金流入。所以才会有第二个间接公式。
我们知道了考量现金流量时需要考虑的因素，我们知道了所得税对现金流量的影响，我们知道了营运资本对现金流量的影响，要考量机会成本对现金流量的影响，不要考量非相关流量，不要考量金融现金流量。
而最经典的一个应用即是固定资产更新决策，我们要非常熟悉更新决策中考量所得税与不考量所得税的处理的计算细节。这是一个特别经典的案例，将我们之前所说的分析各期流量时的各种因素全部纳入了考量过程，所以逢考必出。
不管运用直接法还是推导的间接法，本质上都是计算各时点的期末现金流量净值。然后在此基础上进行折现，比较折现后的结果来评价项目。我们已经知道了如何对项目周期内的现金流量进行估算，那我们还将面临一个问题，如何估算投资项目的折现率呢。
简言之，若该项目的资本成本与企业当前的加权平均资本成本一致，我们可以利用公司的加权平均资本成本来替代。若不一致，我们将公司的加权平均资本成本进行变形得到项目的资本成本也可以。
一般公司层面的加权资本成本是全局性的，而项目资本成本则是局部性的。这两者的资本成本一般是不一致的。只有当项目的经营风险与企业当前资产的平均经营风险相同，且公司采用相同的资本结构为新项目筹资时，项目的资本成本才会与企业当前的资本成本一致。
具体如何处理呢。寻找一个经营业务与待评价项目类似的上市公司，以该上市公司的贝塔值替代待评价项目的贝塔值。
卸载可比企业的财务杠杆，即计算出可比公司的贝塔资产，然后根据贝塔资产计算目标公司的贝塔权益。有了贝塔权益，我们自然可以根据资本资产定价模型计算股东要求的必要报酬率。有了股东要求的必要报酬率，我们自然可以计算出公司层面的加权资本成本，因为是可比公司，所以该成本也是项目的资本成本。
当然这种卸载财务杠杆的情况是基于新项目的经营风险与现有资产的平均风险显著不同采用的方式方法。我们需要寻找可比公司，然后卸载可比公司的财务杠杆，计算出可比公司的贝塔资产，然后计算自身企业的贝塔权益。
若新项目的经营风险与公司原有经营风险一致，但资本结构与公司原有资本结构不一致，即满足等风险，但不满足等资本结构。
这种情况下说明公司层面的风险与新项目的风险一致，即我们可以利用公司自身的风险，即贝塔值代替新项目的风险，即新项目的贝塔值确定。项目贝塔值一旦确定，则股东要求的必要报酬率就得以确定，新的加权平均资本成本就确定，项目的资本成本就确定，折现率就确定。
总结下来就是确定项目的折现率就是首先看新项目的经营风险、资本结构与企业是否一致，若一致，我们折现率用企业自身折现率替代。若不一致，我们继续分析是否经营风险一致，若经营风险一致，我们卸载企业自身的财务杠杆。若经营风险不一致，我们寻找可比公司，卸载可比公司的财务杠杆，最终都是通过确定项目的贝塔值来确定目标资本结构下的加权资本成本，即项目的折现率。