即使二手房指导价松绑，对二手房成交量影响微乎其微

2021年11月21日，网传广州多家银行不以二手房指导价作为参考发放贷款！这意味着，二手房交易可以参考评估价发放贷款。

举个例子，广州天河区某小区二手房交易指导价为96957元/平方米，而评估价可以高达130000元/平方米。

如果以二手房指导价作为参考发放贷款，且按照指导价成交的话，那么该小区100平方米的房子，按照按揭贷款七成来算，则可以贷款6786990元（96957*100*70%），需要首付2908710（96957*100*30%）；

如果以二手房评估价作为参考发放贷款，且按照评估价成交的话，同样的房子，同样按揭贷款七成，则可以贷款9100000元（130000*100*70%），需要首付3900000（130000*100*30%）。

有人看到这里时，不禁要问，以二手房指导价来交易，贷款和首付款都降低了，买方不是更容易接受吗？

买方是更容易接受了，但是卖方却不那么容易接受的。案例中的房子成交的话，房款大概率按照评估价来算，而按揭贷款却按照二手房指导价作为参考发放。因此，真实首付款和按揭贷款如下：

按揭款6786990元（96957*100*70%），需要首付6213010元（13000000-96957*100*70%）。

由此可见，如果以二手房评估价作为参考发放贷款的话，首付款节省2313010（6213010元—3900000元）。

但是，广州多家银行回应21世纪经济报道记者问询时均明确表示，广州多家银行不以二手房指导价作为参考发放贷款消息不属实。

由此也可以看出，房地产行业（特别是房地产中介机构）是如何焦急地期盼二手房指导价松绑！

如果我们进一步思考的话，即使二手房指导价松绑，案例房屋可以二手房评估价作为参考发放贷款，那么我们的按揭贷款能否按时发放呢？我们的二手房成交量是否就立刻上升呢？

为了说明这个问题，我们不得不插叙一个数据。

根据11月19日，银保监会新闻发言人表示的数据，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持平稳。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，意味着，个人住房贷款中，能用于二手房的仅仅占有不到10%的份额。

而贷款集中度管理，将个人住房贷款严格控制在社融总额度32.5%之内，如果一手房占个人住房贷款中90%以上，那么二手房额度就更小了，这对于一些热点城市，很容易造成二手房按揭贷款停贷。

因此，在贷款集中度管理之下，即使二手房指导价松绑，但二手房按揭贷款能否按时发放还是一个很大的问题，对于二手房的成交量影响也是微乎其微。