导语：低负债、增长稳，中国物业公司IPO潮才刚刚开始
8月6日，保利物业发展股份有限公司（以下简称“保利物业”）向港交所递交招股书，拟香港主板发行H股上市。如果保利物业IPO成功，将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。
数据来源：招股书
随着楼市从黄金时代进入白银时代，房地产市场基本面呈现下滑走势，一方面体现为商品房销售增速回落，另一方面体现为土地市场溢价率下行且流拍现象增加。
另外，国家多次提到“房住不炒”，银行对房企放贷的要求逐步提高，部分房企无资金去拓展市场，失去唯一的收入来源，面临严峻的生存考验。截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算。
数据来源：网络
结合房地产行业目前的发展形势，物业公司上市这一战略目标变得尤为重要。
物业公司的特点是负债低，收入稳定且易于管理。物业公司上市不仅能促进融资，还能提升企业的品牌知名度，有助于快速形成规模化效应，继续扩大管理面积，为房企提供长期稳定的资金来源。
市场规模
保利物业成立于广州，已有23年历史，是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商。对比内地已在香港上市的13家物业公司，仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活，排在国内第四位。
据招股书，保利物业主要服务的市场在中国一二线城市，截止2019年4月30日，保利物业的合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为197.8百万平方米，且截止2019年4月30日，保利物业于中国管理817项物业（包括549个住宅社区及268个非住宅物业）。
数据来源：招股书
股权架构
据招股书，保利物业的最终控股股东为中国保利集团，系属国务院国资委直属的大型央企。其母公司保利发展控制直接控股加间接控股合计100%。
数据来源：招股书
主要客户
据招股书，公司的单一最大客户为其母公司保利发展控股集团，主要向保利发展控股集团提供非业主增值服务和物业管理服务。
截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年4月30日止四个月，来自母公司的收入分别为人民币5.63亿元、人民币5.60亿元、人民币6.78亿元及人民币2.16亿元，分别佔公司总收入的21.9%、17.3%、16.0%及12.6%。
资料来源：保利发展控股官网
公司业绩
据招股书，公司主营业务为物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。
收入明细方面， 2016年、2017年、2018年财年物业管理服务收入分别占74.3%、74.7%及68.8%，非业主增值服务及社区增值服务对总收入贡献较小。
毛利率明细方面，社区增值服务所占份额从2016年的43.8%到2018年的48.4%，无论是从增长速度还是所占份额均远超物业管理服务及非业主增值服务。
据招股书，社区增值服务是未来发展的绝对重点，包括：****美居、社区产品运营、养老和社区教育等社区增值服务。
数据来源：招股书
数据来源：招股书
总体收入方面，2016年、2017年、2018年和2019年前四个月，保利物业的营业收入分别为人民币25.64亿、32.4亿、42.29亿和17.18亿元；相应的服务成本为人民币21.36亿、26.6亿、33.78亿和12.90亿元；相应的毛利率为16.7%、17.9%、20.1%、24.9%；毛利率平稳上升，主要由于物业管理服务毛利率增加及社区增值服务的贡献增加所致。
相应的净利润分别为人民币1.49亿、2.25亿 、3.36亿和2.25亿元；然而，净利润率却只有5.8%、6.9%、7.9%、11.1%远低于国内领先物业公司的净利润率。
保利物业吴兰玉在IPO前这样解释公司净利润率低的问题：“保利物业不简单追求高的净利、毛利水平，不追求输血式，而是讲究自身的合理利润，这样的含金量会高很多。”
数据来源：招股书
总结
随着经济发展，国民收入增加，消费者对优质物业管理服务的认可度在提升，物业公司的定位有所改善，定价权得到提升。优质物业的房屋及配套设施服务不仅可以满足业主对居住环境、社区服务的需求，还能促进物业的保值增值。
目前，我国物业行业依然具有较为理想的竞争环境。市场规模庞大且呈现高度零散的局面，行业存在企业超过 10 万家。但市场化进程提速加快，行业头部企业正在快速壮大。
竞争优势
小编总结了保利物业的竞争优势：
央企背景，合规至上。央企背景下的物业服务企业全国排名第一，财务状况良好好，行业龙头地位突出；
收入来源稳定，母公司为上市公司。母公司保利发展控股作为保利物业的主要关联方，为其带来持续稳定的增长机会；
万物互联，智能优先。公司大力发展智能化信息系统，力求为业务提供更加便捷、高效服务的同时，降本运营成本。
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