风险声明：本文章仅作为相关学术研究之用，不构成对于任何资产的任何建议及意见。我们与鹏华前海万科REITs相关参与主体没有任何商业关系，作为独立咨询机构我们的立场不容置疑。
今年6月份上市的“首批”公募REITs受到市场追捧，实际上早在2015年我国就发行了第一支公募REITs基金-鹏华前海万科REITs，这支基金并没有受到广泛的关注，但实际运行的如何，收益如何，是很多想配置新一批公募REITs的投资人，非常想了解的。
普通投资者想把这支基金的实际情况看透，不是一件容易的事儿，我们帮您深挖，重点关注以下几个问题：
1、被粉饰过的基金报告，想要掩盖什么？
2、承诺的“溢价退出”，为何0对价转让？
3、底层资产的租金收入有补偿条款？投资人收益到底如何？
下面请大家和我们一起吃瓜~~
基金梗概：
鹏华前海万科REITs(184801)是中国首只投资REITs项目的公募基金，于2015年6月8日正式获批并完成注册，6月26日限量发行。鹏华前海万科REITs的发行，意味着公募基金投资范围将拓展到不动产领域。
本基金初始设立规模为30亿，其中前海金控作为基石投资人认购3亿，2年内不得转让；鹏华基金认购 1000万，3年内不得转让。基金在10年期内为封闭式基金，此后转为 LOF债券型基金。投资标的方面，基金除投资前海公关项目公司股权（占募集资金总额的42%左右）外，还可投资于固定收益类、权益类资产。利润分配方面，基金每年分配一次利润，将不低于90%的可分配利润分配给投资者。
基金以 12.6682 亿元作价获得项目公司50%的股权并获取前海公馆项目自 2015年1月1日至 2023年7月24日的100%营业收入（除物业管理费外）。
所持有的前海公馆项目预计总投资人民币约7.7亿元，占地面积9.3万平方米，含约33栋企业办公物业、1个大型公共建筑和约6个小型公共建筑，总建筑面积约为6.52万平方米。根据基金招募说明书披露，目前前海公馆项目全部已通过《租赁合同》或《租赁预订合同书》与租户签约入住或确认入住意向。租户共有49家企业，签约期为3年、5年或 7年，三种签约期占比分别为11.3%、42%、46.7%。根据约定，项目公司50%股权在2021年底前，分四次逐步转让退出。
真相1：谁给我们想要的真相
本基金运营六年来，我们想要的最大真相是信息披露。在基金募集说明说中，明确写出“通过股权回购协议溢价转让股权的方式实现逐步退出”以及“具体的股权受让方和转让对价以基金管理人出具的公告为准”。且不说是否溢价或者折价，甚至零对价。单就信息披露来说，是有比较严重的信息缺失。也许鹏华认为没有人认真去看招募说明书，不关注股权退出的事，也许认为“零对价”转让这件事太有伤面子，也可能涉及一些商业机密不方便说。但总而言之，这件事从一个公募基金的合规性来讲，是非常不应该的。同时，在基金报告的财务数据编制上，也反映出一定程度上的遮掩和粉饰。
详细情况：
1、股权转让结果。第一次股权转让延迟两年多，直到2017年5月8日完成，第二次股权转让正常进行。但两次交割事项的公告中，没有任何关于交割的具体内容。在2017年的基金年报中提及了第一次交割，2018年年报都没有提及。
2、股权转让价格。因为没有披露交易价格，所以只能通过基金年报的财务核算部分进行反算，推定几乎是“零对价”股权转让。
2017年实收192714074元，披露损益-184390963，轧差后的股权交割损益价值-377105037。按照12.6682亿元的收购款，本次股权交割以成本价格算，回收应为3.547亿。计算上延迟交割的利息费用，和实际轧差值接近。可以理解为本次项目公司的14%的股权对价为零。
2018年进行第二次股权转让，实际应回收36%，4.56亿，和收入20980万元，轧差之后为-2.435亿，如果按照2017年的统计方式计算，太难看了。所以本基金2018年的投资收益项下没有加入股权损益部分，而且也只有这年没有加入股权损益部分，这就是前面所指的粉饰。这部分的损益在公允价值变动中，进行摊销。因为是逐年摊销，无法精确估计第二次股权交割价格，从账面估算应该也是“零对价”。
2019年，收入22536万，实际收益7464万，轧差-15071万，再次摊销。
2020年，收入22457万，实际收益2389万，轧差-20068万，再次摊销。
真相2：作为REITS基金，核心前海公馆物业产生的租金收入到底如何。
和万科达成的租金补偿条款，起到了较好的收入调节作用。2015、2016年达成营业收入目标，余下4年均未达成，按照每年2000万补偿上限，仅有2020年，有950万缺口未能补足，其他年份都达到了预测营业收入。
真相3：基金六年来整体回报到底如何。
从约定的投资范围和投资限制，以及目前的持仓看，除了持有中的前海公馆不动产，债券占据最大比例，股票部分3%左右比例，可以定义为债券基金。单纯从绝对回报看，5年年化已经和头部的纯债基金招商产业A接近，基本处于纯债基金的前25%分位。但从整个基金的风险承担情况来看，考虑其股票持仓和基本140%满档杠杆的仓位状况，以及不动产资产的低流动性和较高的持有风险，其风险补偿并不到位，风险收益的性价比一般，这从晨星的标准差、风险和夏普指标也可见一斑。
结语：
1、本基金作为带有实验和开创性的前沿基金，产生一些问题，一些风险，一些漏洞，都是难以避免，可以理解的。但是作为成熟和优秀的基金管理人，既要相信我们的基金投资者不断提升并逐渐成熟的市场认知和风险理解，也不要心存侥幸，意图蒙混过关，群众的眼睛是雪亮的。今年年底是本基金最后一次大比例股权退出的日期，我们拭目以待。
2、 鹏华前海万科REITs的发行成功有着里程碑式的意义。这里面有两个重大的突破难点，一是公司形式方面，《首次公开发行股票并上市管理办法》规定，拟上市公司必须具有独立性，其人员、财务、公司治理必须与其他公司区别开。二是基金形式方面，我国《证券投资基金运作管理办法》规定公募基金投资单一证券比例不得超过 10%。这两点突破使我国REITs资产的历史进程前进了一大步，为今年2021年6月公募REITs全面启航奠定了前所未有的基石。
3、作为发行管理方鹏华基金、基石投资前海金控、项目运营万科，都为该资产的成功发行做了最大努力，鹏华作为第一个吃螃蟹的公募基金公司，克服了巨大的主客观困难，用尽一切办法控制风险和稳定收益。万科也接纳了基准收入不达标补偿这一条款，前海金控作为基石LP认购3亿，并在两年限售期后持有至今。从这些来说，几方的努力是值得肯定的。