浅谈房地产的格局

2018年，当万科喊出活下去三个字的时候，房地产行业的天，变了。很多东西不知道该说不该说，或许是不算行业辛秘的东西，但百度也能有资料，所以就无所谓了。

房地产top4融创，终于入主金科（top10），华夏幸福（top10）卖身中国平安，万达喊出褪去全身业务不留一分地的口号，变天了。当然了，万科所谓的活下去，当年的土地并购同时加剧，华润保利等央企如是，举个例子，当年发行债券的利率，依靠国家背书，央企融资仍保持较低水平，而恒大发行的债券利率竟然超过10%，并且随着银行融资白名单的出现，很多中小房企举步维艰，市场竞争正越来越激烈，行业变革愈演愈烈，像极了一部烈火战歌。

变革同样是新生，2019年，两会再提房产税，全国大政策大环境的放松，将调控下放至各个城市手中，是否是复苏迹象呢，分析一下吧。

1.政策导向，2019提出打破城市户口壁垒，土地属性再改革，说明政策上正在加速引导中国的城镇化进程，根据经济学原理，为达到平衡，需求的增加势必会导致供给的增加，所以未来的市场，还很大。当然，目前中国沿海地区的城市经济属于中国发达地区，需求重点必定向有消费力的但经济上并不突出的中西部二线城市移动，转型城市服务配套商的房地产甲方必定在这一进程中获利良多。

2.同样是政策导向，砍掉了公摊面积，公摊面积不得再出售。如此一来，直接砍掉了开发商利润中的很大很大比例（具体多少大概只是能猜测，根据猜测是很伤筋动骨）在开发商不玩别的骚套路的情况下，可销售面积不变，开发商保证自己的利润率至少不下跌的情况下，房价的上涨似乎成为了必然。如此一来，不是与政策中透露的最核心的稳背道而驰了吗，所以一切会如何发展，犹未可知。但笔者只能告诉大家一个自古以来恒定不变的道理，羊毛处在羊身上。

3.房产税加速落地，这里也说写东西吧。一块地皮，政府通过招拍挂的地方出让给开发商，由拍卖竞价方式获得，很多城市存在土地限价，举个例子，这块地由a开发商拍到，一平4k的价格，然后会有一个限价，就是建的房子，毛胚房不能超过8k，而整个城市有某种规定上精装修上限为2k，那么这块地的最高价是1w/平，且是精装房。加上销售中需纳各种税，现在加快了房产税的落地，对开发商来说，为保证利润，价格上涨不可避免。对消费者而言，该房的实际价值并没有发生改变，但是需要的金钱更多了

总而言之，房价长期看涨（不会飞天式疯长，但是有望年增速与GDP增速同速度增长），但是它的实际价值是没变的，价格的上涨直接受通胀，政策影响。

现在的变革，在结束以后会让房地产未来变成是一个规范化的行业，不再是暴利行业，不再是朝阳行业，但是绝对是一个必不可少的规范化了的阳光行业。

（笔者第一次发稿，有些东西是不了解这行不会知道的东西，也有些很多不当的言语，如有不恰当或者损害他人利益的地方，在此表示道歉，并且会第一时间删除）