评级遭下调至“减持”，又面临转型压力，碧桂园该何去何从？

跌宕起伏中落幕的2022年上半年，对房地产行业来说不算太友好。

对于个体而言，此类情况更是如此。今年7月24日，大摩发表研究报告指出，将碧桂园（HK:02007）评级下调至减持，并大削目标价，由2.3港元大降至0.9港元。前几天，花旗则维持对碧桂园“中性”评级，但目标价由2.5元降至1.6元。

二级市场表现方面，截至2023年7月26日收盘，碧桂园的股价报1.44港元/股，较前一个交易日下跌3.36%。

而在前不久，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。对于上半年的经济形势，会议定出基调。对于如何做好下半年的经济工作，会议也释放出多个重要政策信号。

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

在房地产行业持续低迷，相关部门又对这一传统支柱企业提振信心的时候，碧桂园也意识到了房地产行业即将迎来大洗牌，也在寻求转型的机会。

一、高杠杆，埋下一颗随时引爆的“闪雷”

和众多出身名门的粤系房企创始人不同，杨国强在创业之前，就是一位身无分文的穷小子。

在从一名瓦工慢慢成为一家建筑公司的总经理后，杨国强于1992年创立碧桂园。

2004年，杨国强率领碧桂园团队从广佛毅然向珠三角地区拓展，在高明、鹤山、江门、清远、南沙等地纷纷落子，进入快速发展阶段。

彼时，杨国强雄心勃勃，邀请了国内外十几位建筑、文学领域的大师会商，陆续开发了假日半岛、长沙威尼斯城等高端住宅项目。

这些产品在当时非常震撼，房地产上下游来参观的人很多，但市场并不买账，整个项目去化缓慢。

为了摆脱困局，碧桂园在产品力上下功夫，以假日半岛为例，碧桂园充分利用原生态果林、天然水库等生态环境资源，以手工定制的天然石材雕塑矗立在庭院回廊每个角落，确定了以亚热带园林阳光风情的结构格调。该项目也逐渐形成碧桂园鼎鼎大名的自然风光度假项目系列。

借助楼市回暖的东风，2005年，假日半岛（广州）吸引看楼逾10万人次，首次推出即售罄；2006年碧桂园威尼斯城开盘当日热销6.5亿，成交套数和成交金额均为第一。碧桂园凭借这两个项目可谓一战封神，赚得盆满钵满。

2007年，碧桂园在港交所主板挂牌上市，上市当天市值达到了1189亿港元，逐渐确立了一个国际性地产品牌战略定位，一时风头无两。

2013年，是碧桂园的转折点。这一年碧桂园豪掷千金在海外的首个项目金海湾正式开盘，认购近100亿元人民币。同年，在澳大利亚悉尼的莱德花园项目也破土动工。也是在这一年，碧桂园正式确立房地产产品在海内外范围铺开。

大举扩张推升了公司销售额。2013年-2015年碧桂园实现合同销售额分别约为1060亿元、1288亿元、1402亿元，连续三年实现千亿销售。

彼时，信心满满的杨国强，在面对媒体时表示，未来碧桂园将继续“高歌猛进”：2018年我们不设销售目标。这种看似低调的言论，显然给碧桂园未来增长提供了更大想象力。

然而，从负债端来看，碧桂园一直想要降负债的目标却未能如愿，截至2018年年末，公司资产负债率高达89.36%。

事实上，支撑碧桂园销售额快速增长的是公司大手笔加杠杆。自2007年4月港股上市至2018年度，碧桂园总负债年复合增长率为48.23%，相应总资产增长为37.24%，债务增速远超越资产增速。

此外，时间来到2020年，碧桂园当年现金及现金等价物骤降了818.32亿元。2021年，碧桂园积极抓回款，并发行了高额利息债券，债务结构得到优化。

但碧桂园下行之势并未改变。2022年财报显示，碧桂园收入约为4303.71亿，较2021年度的5230.64亿下降约17.7%；全年净亏损60.52亿，这是碧桂园自2007年在香港上市至今，首次出现全年亏损的情况。

紧接着，碧桂园2023年Q1业绩再度下滑也早在预料之中，实现归属公司股东权益的合同销售金额仅为945.6亿，同比减少22.41%。不仅如此，其今年前5月销售额只有1399亿元，相较于2022年同期的2011.9亿元，直接下降了30.46%。

二、跨界转型，却困难重重

为了自救，碧桂园就另辟蹊径，选择结合房地产开发与建筑业务，深度布局人工智能。在2022年财报中，碧桂园提及其成立了科技建筑集团，并将利用科技的力量推动传统建筑业的工业化、数字化、智能化升级，在管理半径内合理规划新项目，体系化地输出科技建造解决方案，大力对外拓展代管代建等业务。

众所周知，人工智能产业化培育的周期非常长，典型的特点就是资金投入很大，利润空间微薄。财报显示，仅2022年碧桂园全年投入的研发费用高达2.164亿，但产出的成果却几乎可以忽略不计。

既然人工智能业务盈利周期被无限拉长，碧桂园为何还要一腔孤勇的加大投入呢？

答案很明显，为了活下去。过往在行业快速增长的背景下，成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企ROE和股价表现反而更好，然而在贷款集中度管理制度和监管红线的管理下，这些企业的风险逐渐暴露，随着行业出清加速，碧桂园自然也立在了悬崖边上。

如今换道赛场加足马力向科技化、智能化迈进，碧桂园后期大概率也会将相关成果落地赋能房地产业务，融资环境也会相对放松，这样碧桂园的杠杆问题就不再是燃眉之急，最起码在爆雷前活下来了。

毫无疑问的是，人工智能成为碧桂园打造第二增长曲线的主旋律根本原因是面对房地产存量市场竞争下浓浓的焦虑。那么问题来了，这份焦虑能解救碧桂园目前的困境吗？

能救，但需要时间。

一方面，人工智能故事好讲，实现却很难。这不仅对企业的概念升级，到产业链完善，再到商业化成熟有着极高的要求，而且更重要在于从软硬件协同到生态培育，需要很长周期才能有所建树。

另一方面，就碧桂园历史发展来看，地产开发仍排在首位，而其一直宣称的其他科技业务—智慧建造、现代农业、智慧餐饮，分别位列房地产开发业务后三位。如此来看，碧桂园科技建筑这块，不能说还在起步阶段，但对营收的贡献显然还有待加强，离转折点也似乎还有一定距离。

三、地产下行阶段喜迎政策“及时雨”，碧桂园路在何方？

正在自救的碧桂园，所处的市场环境也越来越狭窄。

但正所谓”有危就有机“，深耕细作、寻求稳增长曲线可能会成为未来行业的关键词。这样的主旋律也与近期国家出台一系列提振房地产多项举措不谋而合。

先是，在7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《意见》）。其中重点提及了，在超大特大城市要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

在《意见》指引下，对于仍处于平稳运行的房地产行业具有重要指导意义，指引了新方向，而城中村改造或将成为促进房地产市场回暖和经济增长的新蓝海。

后是，在7月24日，中央政治局会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作中，对我国房地产市场重点提出需适时调整优化房地产政策。

中信建投表示，这是一场政策“及时雨”，对于当前经济形势判断，重点领域风险化解（特别是房地产相关表述），资本市场，扩大内需等方面的表述有颇多亮点。尤其是在房地产方面，预计地产领域将出台更多政策满足居民刚性和改善性住房需求，有利于强化市场信心，推动市场企稳回升。

种种迹象，似乎都让碧桂园有着无限信心，能够轻松撑过这一寒冬。但纵观全局，销售疲软、债务负担较重、财务杠杆仍较高，都是悬在碧桂园头顶上的达摩克利斯之剑。

大浪淘金，未来的化解之路注定并不好走。但无论如何，只有硬着头皮想方设法走下去，才能看到更多希冀。