搞定租房

只有吉祥寺是想住的街道吗？

我看过一部治愈系的日剧《只有吉祥寺是想住的街道吗？》，讲述了不同的人找中介租房的故事。剧中，两位房屋中介带着租客逛马路，去房子附近的商场、书店、菜市场、小吃店看一看，吃一吃，与店老板聊一聊。玩了一圈后，最后才带租客看房子。

这个情节对我的启发很大，原来租房要考虑的不只是那套房子，还要考虑房子所在的周边配套设施，因为租房是为了生活，人生活在喜欢的事物、符合自身条件的环境中才会感到舒服。

租房是一件令人头疼的事情，不仅是考虑租房的区域，考察具体的房子状况，还要与房东谈判租金，确定租赁期限，期间有对比、较量、妥协，劳神劳力。

写下这篇文章，希望能给需要租房的人减少一些租房的风险，有更大可能租到一个舒服的房子。

一、联系中介前，租客要考虑的问题：

1.租房需要有一个核心，是离上班单位近，是考虑节省资金，是周围配套设施齐全，还是其他原因？确定好一个原因，把这个原因作为找房的核心，筛选出符合条件的小区、楼层。
2.租房需要了解附近的配套设施，如菜市场、公园、商场、医院、图书馆等。在找房子时，可以去这些地方逛逛。利用地图APP，可以了解到从待选小区步行到各个地方的距离。
3.把待选小区的地址输入“百度”中，看看出来的是什么新闻。如果负面新闻比较多，可能该地段的治安不太好。一般有保安、门卫的封闭小区会相对安全一些。
4.进入待选的小区里转转，看看小区的绿化、楼道状况，感受自己是否喜欢。 如果小区绿化良好，楼道干净，没有业主停放电动车或摆放杂物，大概率这个小区的物业还可以，有人负责管理卫生。

二、挑选中介和看房：

1.在小区附近，优选开得时间长的中介。
2.一个街区连着一排门店，95%都是一样的房源，一般一家能有的房源，其他家都有。
3.租房的中介费是怎样的形式，比如房东和租客分别担负月租金的50%。不同城市的中介费形式不一样。
4.让中介知道我们除了联系他之外，还同时联系其他的中介。同一套房子，通过不同的中介来询价。
5.如果与中介员工之间有矛盾，可以直接找他们的上级领导来处理租房的问题。
6.中介看房时会有套路。根据我们的租房要求，中介一般会提供三套房子，一套精装，干净整洁，看房感觉很好，超出我们的预期，可是租金高；第二套满足我们的租房要求，装潢一般，租金中等；第三套，房子较为老旧，室内卫生条件不佳，租金低。一般租客会选择租金中等的那套房子。
7.带领租客大量看房是中介的另一个套路。我们应该避免在同一个中介的带领下看一大堆房子，导致自己没有了选择和判断的机会。中介的房源系统平台中一般都有房子的图片，先看图片，图片一般是准确的信息，如果觉得合适，再去实地看房。
8.中介的第三个套路是把所有意向租客集中约在某一固定时间，统一看房，从而让潜在租客之间，自发地产生紧张感，营造一种房源极度紧缺、需要争抢才能获得的氛围。这时，我们需要保持清醒，不要被抢房圈套影响。
9.不建议租二房东的房子，因为办理居住证等证件，二房东无法配合办理。如果暂时决定租二房东的房子，一定要确认二房东和业主之间确实签订了租赁合同，业主同意他转租，并且认真看清楚租赁期限，对比自己的合同期限。如果二房东与业主的租赁期限仅有6个月，而二房东与我们签订的租赁期限是1年，那么第七个月我们可能要承担被业主赶出门的风险。
10.无论是从中介手里，租房平台手里租房子，都尽量不要用租房贷，并把贷款给业主以外的第三方。
11.采光和水压。建议白天看房，一是为了人身安全，二是可以知道房子的采光情况。打开水龙头，看看水压的情况。
12.噪音。如果靠近马路、地铁站，可能会有噪音污染，是否能适应。
13.异味。如果是没有窗户的卫生间，闻一闻是否有异味。如果看房时，窗户打开，我们应该关上窗户一段时间，闻一闻室内的味道，房东开窗通风可能是为了散味，不让我们闻到。
14.隔音。据说中介会有一个套路：为了避免租客注意到隔音不好或噪音很大，中介会大声公放自己的手机音乐，并展现出急不可耐的态度，催促我们赶快看房。这时，我们不要慌，让中介关掉音乐，忙他们自己的事情去，我们按照自己的节奏看房。（我还未遇到过这类套路）
15.问问房东做什么工作，在哪里上班。理想的房东是工作越稳定越好，社会地位越高越好，文化程度越高越好，大概率不会欺负租客。
16.房子里的电灯、空调等电器是否能正常使用，开了试一试。我们入住时，房屋内的设施要确保是可以正常使用的。
17.从居住角度来看，尽量不要租商用的房子，比如商改住、酒店式公寓，因为居住面积小，商业用电费用贵。
18.不要告诉中介真实的心理价格。中介告诉你，房东必须6000元租给你，可能房东告诉中介5500元也能租。如果我们的心理价位是6500元，超过6500就破产了。这时我们跟中介说，我最多能负担5500元，如果要是再多一点的话，我出到6000元，我就承受不起了。这时，中介可能会帮你谈低一些价格。

三、与房东的沟通：

1.与房东沟通好，水电煤气费、物业费是是哪一方负担。
2.交了押金和房租后，一定要留下收据。中介费的收据也要保存好。
3.可以与房东沟通免租期。租赁合同不是哪天签就一定从哪天算钱，比如我们与房东5月25日签合同入住，租期是从今年6月1日到次年6月1日，那么从5月25日到6月1日这6天可以争取免租期，用来处理搬家。
4.在《合同法分则》中明确规定，维修是房东的义务。正常使用下，房屋内物品的正常的、合理的老化，属于房屋的自然损耗，由房东来承担维修费，我们不承担赔偿责任。不用特别强调这一条写入合同中，因为房东不知道有这一条法律，他认为这是我们在给他提条件，可能造成他不会和我们签合同了。我们不说，法律依然是这样规定的，我们照样可以行使权力。如果在合同里，中介加了一条“房屋一切维修、破损都是租客的责任”，对于这一条，我们应当强烈要求删除，因为这条不符合法律规定，是你业主额外提出来的。即使要接受，要与房东谈判，比如房租在现有基础上降低至少500元，物业费我不负责，支付方式可以押一付一，或者押金降低。
5.如果我们要当二房东，需要经过大房东同意，才能进行转租。
6.如果房租合同到期了，房东找借口不退押金，直接写诉讼状，立案，所有的成本就是小额的诉讼费。这类官司，我们胜诉的概率很大，胜诉后我们的诉讼费、请假打官司扣的工资、打车钱都让房东出。
7.如果需要对房子进行装修升级，比如换家具、换窗户、刷墙壁等，需要与房东协商，取得房东的同意。并且，我们要跟房东约定好，当我们退租时，就以目前装修状态交付给房东，房东自行处置，我们不负责恢复原状。
8.租房流程一般是：看房、谈判、签字。大部分人在看房、讨价还价阶段耗费了大量精力，谈好了价格，大笔一挥，把合同签掉，而不太关注合同上具体写的是什么。这种情况在房东和租客身上都是普遍情况。
9.作为租客，有两次机会可以争取有利条件。第一次，在正式签合同之前，先让中介把合同给我们，我们让中介把我们想改的内容进行修改：去掉对我们不利的条款，添加对我们有利的条款。在正式和房东见面签约的时候，让中介拿出这份被我们修改的合同让房东签字。第二个机会，就是在签合同当场，我们和房东就合同进行协商过程中，双方提出各自的意见，并将达成一致的协议写入合同中。如果没有写入合同中，那我们在与房东协商过程中，要全程录音，固定口头承诺。
10.很多人在处理租房纠纷时，提供给律师的录音充斥着大段的自说自话，无法明确指向对方所做的口头承诺。在录音中记住八个字“装傻多问，让对方说”。比如“我想问一下，空调和洗衣机是你们提供并日常维护吗？”“请问，水、电、网费和其他租客是怎么分担和支付？”我们私下录音时，要保证录音的连贯性和完整性。如果录音不连贯、不完整，房东和法院会怀疑我们删去了录音中不利于我们的内容，因此不满足证据的真实性，从而影响录音的证明力。
11.在合同中，房东的违约责任要写清楚。一个是提前解约的违约责任，房东提前解约，要把押金和租金退还，也要提前告知我们，预留合理的时间给我们搬家，或者我们可以拒绝提前搬走。另一个是在租赁开始的时候不能及时交付房子的违约责任。
12.在租房时，要把房东的个人信息了解清楚，包括姓名、身份证号、住址、联系电话，写在租赁合同中。房东的身份证、房产证等证件要求查看，可以拍照或留下复印件，这样做是为了确认真房东、房屋权属和性质。
13.水电煤数据要与房东确认好，作为我们入住的起始数据。入住第一个月，拿到水电煤账单后，看一下账单上的数据与入住起始数据是否一致。
14.因为工作变动的影响，我们可能会提前退租，这时要解决押金和违约金问题。
押金是押在房东手里的一笔钱，一般是一个月房租，是房东单方面限制租客的，用来弥补租客延期支付租金、租客故意损坏房屋等情况的损失。一般情况下，租客不会故意拖欠房租，也不会给房屋造成损坏，房东应该把押金全额退还给租客。
此外，押金是押金，违约金是违约金，这是两个概念。我们提前退租是违约了，我们会承担违约责任，缴纳违约金，但是押金是另一回事，房东应当全额退还给我们押金。
但是，如果在租赁合同中说，“合同没到期，租客就提前退租的话，那么就把押金作为违约金交付给房东，押金不退”，在这种情况下，押金就是违约金了，房东不退押金。但是我们仍然可以要求房东退还押金。
房东不退押金的主要原因是不想承担损失，那么我们向房东提供不会造成损失的解决措施。第一我们在退租前一个月告知房东要提前退租，预留给房东找新租客的时间；第二向房东说明提前退租的理由是工作变动等不可抗力，不是我们擅自退租；第三向房东说明我们在租赁期间没有损坏房屋设施。做到以上三点，房东把押金退还给我们的概率会相对高一些。

15. 如果需要房东配合办理居住证等证件，写入租赁合同中，明确房东的责任。

参考资料：
徐斌《给年轻人的租房攻略》
《租个好房子，租房青年生存指南》