第十二章用益物权
第一节用益物权概述
1.概念和特征 ★简
用益物权：指权利人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。
特征
[if !supportLists]（1）[endif]用益物权的客体是他物权、限制物权
[if !supportLists]（2）[endif]用益物权以占有为前提，以使用、收益为内容。
[if !supportLists]（3）[endif]用益物权的客体包括动产和不动产，主要是不动产。
2.种类：
理论上分为①地上权 ②地役权 ③典权 ④永佃权
我国民法分为 土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
②根据我国《物权法》的规定，依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等也属于用益物权。③用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
1. 地上权。是指为在他人土地上营造建筑物、工作物或种植树木而长期使用该他人土地的权利。
3. 典权。是指支付典价后依约定占有对方的不动产并予以使用和收益的权利。
4. 永佃权。是指支付佃租而在对方土地上永久耕作或放牧的权利。
下面是五个权
第二节 土地承包经营权 ★★★★★
1.概念和特征 ★简
概念
土地承包经营权是指自然人或社会组织依据承包合同 对于 农民集体所有 或者 国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使用和收益的权利
特征
1. 土地承包经营权是由土地所有权派生的一种以使用收益为内容的物权，属于他物权中的用益物权范畴
2. 土地承包经营权的主体是承包人，包括自然人和社会组织
3. 土地承包经营权的客体是 农民集体所有 或 国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地
4. 土地承包经营权是由发包人与承包人通过签订承包合同的方式设定的 意思主义
5. 土地承包经营权是一种有期限的物权。
如根据《物权法》规定，耕地的承包期为30 年，草地的承包期为30 年至50年，林地的承包期为30 年至70 年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长
2.土地承包经营权的设立
土地承包经营权的取得方式有两种：一是原始取得，二是继受取得
无论采取何种方式，发包方都应当与承包方签订书面承包合同。承包合同通常自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权意思主义
3.土地承包经营权的三权分置确立：所有权、承包权和经营权
所有权是村集体组织的
承包权村民拿了土地为承包方有了承包权承包权只有村民有
经营权不限于村民
承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营
（1）承包方
①权利
1. 依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品我种啥都行
2. 依法互换、转让土地承包经营权 这是在内部流转
3. 依法流转土地经营权 可以是对外
4. 承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿
5. 法律、行政法规规定的其他权利
②进城落户不丧失承包地，自愿交回可获得相应补偿标题就好
1. 国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件
2. 承包期内，承包农户进城落户的，引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方，也可以鼓励其流转土地经营权
3. 承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，可以获得合理补偿，但是应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地
（2）土地经营权的流转★★★★★
1. 承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案
2. 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益
3. 经营权流转的原则
1.合法自愿有偿
2.不得改变土地性质与用途
3.不得破环生产能力和生态环境
4.不得超过剩余期限
5.受让人有农业经营能力或资质
6.集体组织成员同等条件下有优先权
4. 流转合同形式要求
土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。
承包方将土地交由他人代耕不超过1 年的，可以不签订书面合同。
土地经营权流转期限为5 年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人
5. 经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权
6. 经营权可以设定担保
承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。
受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。
担保物权自融资担保合同生效时设立。
当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人（登记对抗主义）
（3）承包方可解除经营权转让合同的情形及责任
1. 情形
擅自改变土地的农业用途；
弃耕抛荒连续2 年以上；
给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；
其他严重违约行为
2.以上情况，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿
（4）其他方式承包（家庭承包之外）
1. 土地类型及方式荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营
2. 优先承包权以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包
3. 荒地承包人经营权可以自由流转 可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权
4. 承包经营权可以继承
第三节建设用地使用权
一、建设用地使用权概述
1.概念和特征 ★简
建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利
特征
1. 建设用地使用权属于 用益物权
2. 建设用地使用权的主体 为一切符合法定条件的自然人和社会组织
3. 建设用地使用权的内容 为在土地上建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施，以及对建设用地使用权的处分如出资、转让、抵押，但不包括对土地本身的处分
4. 建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，其范围包括土地表面及其上下的一定空间
5. 建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在
2.建设用地的设立
了解一下
1.集体土地为客体 的建设用地使用权 限于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业，其使用权的取得必须报请有关政府部门批准，且不得转让、出租或抵押
2. 以国有土地为客体的建设用地使用权 的取得方式有两种：
一是通过土地使用权的出让、转让等方式取得；
二是通过行政划拨的方式取得。无论通过何种方式取得建设用地使用权，均应向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立
二、以国有土地为客体的建设用地使用权两种取得方式的区别 ★简
区别 一是通过土地使用权的出让、转让等方式取得；二是通过行政划拨的方式取得。
性质 出让、转让因为要签合同，所以是民事方式；行政划拨是行政方式。
是否支付对价 出让、转让要支付对价 行政划拨不需要
权利的内容 出让、转让后转为个人财产，可以出租、抵押和继承； 行政划拨的方式取得土地使用权只能由权利人自己使用，而不能出租、转让和抵押
存续的期限 住宅用地的存续期间一般是70年，而划拨一般是没有存续期间的。
适用的范围出让是国有土地的使用权行政划拨只有在法律明文规定的情况下才能用
第四节宅基地使用权
1.概念特征 ★ 简
概念：宅基地使用权是指农村集体经济组织成员因建造自有房屋而依法对集体所有的土地享有的占有、使用的权利。
特征：
（1）宅基地使用权的主体限于农村集体经济组织成员（2）宅基地使用权的内容限于建造、保有住宅及其附属设施（3）宅基地使用权的客体限于集体所有的土地（4）宅基地使用权的取得是无偿的且没有期限限制
2.设立
1.原始取得的方式主要包括根据法律的直接规定或者权利人的申请和集体经济组织的授予而取得
2. 继受取得是指通过赠与、买卖、继承宅基地上的住宅而取得宅基地使用权
3.内容
1. 占有宅基地
2. 使用宅基地建造房屋和附属设施并因此取得房屋及其附属设施的所有权
3. 取得因行使宅基地使用权而获得的收益
第五节地役权
一、地役权的概念、特征、与相邻关系的区别
1.概念和特征 ☆
地役权是指不动产的权利人如所有权人或使用权人，为自己使用
不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利，
此处的他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地
特征
概念
地役权是指不动产的权利人（如所有权人或使用权人），为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利，此处的他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地
特征
1. 地役权的主体包括不动产的所有权人和使用权人
2. 地役权的内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制
3. 地役权的客体是他人不动产
4. 地役权的设立目的是为供自己使用不动产之便利或效益之提高
5. 地役权是否有偿及存续期限依当事人约定
6. 地役权具有从属性。地役权的从属性意味着地役权不得脱离需役地而存在，不得单独处分，必须与需役地的所有权或使用权一同转移
2.相邻权的区别 ☆
1. 性质不同。 地役权是一项独立的用益物权；相邻关系体现的是所有权的延伸与限制
2. 产生依据不同。 地役权基于当事人之间的合同而产生；相邻关系基于法律的规定而产生
3. 内容不同。 地役权是当事人超出相邻关系限度而设定的权利，可以有偿，也可以无偿；相邻关系则是对相邻各方权利义务的最小限度的调节，通常是无偿的
4. 前提条件不同。地役权不以不动产相邻为条件；相邻关系则以此为条件
二、地役权的设立、转让和消灭
1设立
地役权自地役权合同生效时设立。
2.转让
地役权具有从属性
不能单独的转让也不能单独抵押
需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权
供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力
命题方向：地役权的从属性与其对抗主义的关系
对抗主义未登记不能对抗善意第三人
如果需役地转让无所谓不涉及第三人受让人继续享有地役权
如果是供役地转让了如果没有登记适用登记对抗主义
如果都发生变化没登记还是不行
3.消灭 了解
①违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；②有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用
第六节居住权
概念
居住权是指按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住的需要的用益物权
设立
1. 书面形式
2. 居住权自登记时设立
3. 原则上是无偿设立，当事人另有约定的除外
4. 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用有关规定
限制
1. 居住权不得转让、继承
2. 设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外
消灭
1. 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭
2. 居住权消灭的，应当及时办理注销登记