低单价低总价的商办公寓，到底该怎么买？
26岁的表弟要结婚了，但他和女朋友都工作不满5年，没有北京的购房资格，再加上手里预算不够投资住宅，听说商办公寓不限购，首付也低一些，所以跑来问我怎样选购商办物业。
既然是自家亲表弟，当然要倾囊相授了。无奈表弟在房产方面是纯小白，我哇啦哇啦说了大半天，他却还是似懂非懂，我只好提炼出通俗易懂的五大标准，让表弟“按图索骥”去。在说标准之前我给他普及了下目前市场上可交易的四类公寓，详情如下：
商务公寓：政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。近期在售的有香蜜湖深业中城，龙岗金地龙城中央是典型。龙城中央还带有阳台和燃气。
住宅类公寓：严格意义上来说这个算不上公寓，只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，产权70年，和普通住宅没差别，百花公寓就是典型的住宅类公寓。
商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能。比如，最近在售的著名楼盘臻湾汇就是又办公楼包装的“公寓”。
产研用地类公寓：俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。
对以上四种公寓有简单了解之后，接下来要听好啦，无论是自住还是投资，选购商办楼盘，选不好可能就是烫手山芋了！好的商办公寓必须符合以下六大标准：
01.地段必须要好
李嘉诚曾说过：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！
地段决定了一个地区的综合竞争力和未来发展潜力，也决定了租客的承受能力，以及出售时的流动性。
在北京，好地段至少要满足：交通便利有地铁、生活便利靠近商圈。如果医疗和教育的配套也很齐全，就更加分了。
02.租金收益必须要高
据爱旅居统计，北京的租金回报率平均为1.68%，也就是100万的房子，月租金只有1400元。如果能找到租金回报率为4%以上的房子，也就是100万的房子租金3300元，就很有投资价值了。
不要觉得4%的房子很难找，我知道有一些正在开盘的商办楼盘，租金收益甚至高于5%，可以达到北京平均租金回报率的三倍。
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03.使用面积必须要大
普通商办房的公摊都比较大，有些极端的楼盘，公摊甚至达到50%，也就是说，它的使用面积只剩一半了。
所以在买商办的时候，一定要优先选择赠送面积大、复式（又称LOFT）户型的。如果加上赠送面积，再加上楼上一层全部为赠送，商办的使用面积可以达到150%甚至更高。那些没有赠送面积，又是平层的商办，还是不要买了。
04.户型越小越好
现在的年轻人结婚越来越晚，北京的平均初婚年龄是28岁，上海29岁，浙江33岁，江苏34岁。结婚晚意味着：他们将有漫长的岁月一个人住，或者跟男女朋友合住。再考虑到他们对隐私性的要求，以及对租金的承受能力，小户型的一居室，必然是最受他们欢迎的户型。
我在很多中介处了解过，与大户型相比，小户型都特别容易出租，经常都是秒没，在出售时，小户型的流动性也更好。
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05.单价越低越好
根据北京中原市场研究部的统计，2019年1-5月，北京二手住宅成交均价为6.4万元/㎡。高房价压得很多年轻人喘不过气来，也让很多先买房投资的人望而却步，试想：6.4万的房价翻一倍，为12.8万一平，随便一套房子都要1000万以上，这么高的价格，有多少人有这样的承受能力？
所以，无论是买住宅，还是买商办，我们都应该尽可能选择单价低的，才能减少泡沫，增加未来房产升值的可能性。
仅就商办楼盘而言，单价超过4万的一定要谨慎选择，低于3万可以大胆入手。
06.考虑租金回报率
如果你不是自己住只是用来投资的话，那一定要考虑租金回报率如何，短期内能否达到5%，长期来看20年内能否回本，但承诺包租的公寓需谨慎！
公寓投资来说，目前租金收益是非常大的一块！而回报率又是我们不得不面对的，这就需要考察清楚公寓项目周边目前的真实租金如何，这个可以自己装作租房人，亲自去问一问周边租金市场！
真实租金20年内能回本就是不错的项目，但承诺包租的项目需要谨慎考虑其租金真实性！
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最后再来总结一下：买商办公寓，只要同时兼顾好地段、高租金、高使用面积、小户型、低单价、高租金回报率这六点，无论是自住还是投资，均可立于不败之地。
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