【007-23】首付不够如何买房

上一篇我们讲了2020年哪些城市适合投资，你有没有对号入座，选择到了自己能投资的好城市呢？选定城市后，我们来聊聊首付不够如何买房的话题。

我们的房票和贷票都是稀缺资源，千万不要轻易把首房首贷的资格用在了三四线几十万上百万的小房子上。

在买房这件事上，很多人会陷入认知误区：

第一种，等我攒够了首付再买房；事实上你攒首付的速度远没有房价涨得快，攒了几年你却发现全款变首付，首付变车库。所以我们应该买房不要等，买完了等着；

第二种：我手上有多少钱就买多大的房子。很多人往往并不清楚自己真正能动用的钱有多少。他们用手上仅有的现金付了首付买了套白来万的房，等几年有想换房，却发现浪费了首房首贷资格，首付变成6成，已经换不起了。

所以买房这件事，一定要了解清楚你的房票贷票、月供能力、现金，以及资产情况。如果你不知道如何去分析月供和资产情况，可以私信我，我送给大家两个分析的表格，填完你就知道如何计算。

对于首付不够的人，我们可以分以下种情况分别分析：

1、首房首贷，确实没有任何资产，家里也只有农村老家的房子，父母也没有商品性住宅的小伙伴。只能是艰苦几年开源节流，使劲攒钱了。除了自己攒钱还不够，还一定要动用一切能动用的资源，对于首套刚需来说，杠杆一定一定要用尽！什么叫用尽？我举个例子，你手里只有30万现金，每月除去生活开支能存下8000元，那就不应该只买100万的房子，因为8000的月供，可以覆盖150万的贷款。按照贷款7成计算，你的极限应该是购买一套215万的房子。当然这样首付就得65万，你得再借35万，不管是找父母亲戚，朋友，信用卡等等。如果你实在是想尽办法也借不来那么多，那稍微往回调一点也是可以的。随着工资的上涨，你买的房子房租上涨，房价上涨，你的贷款压力会越来越小。

2、对于已经买过一两套房，手上有资产，甚至全是净资产，也就是没有贷款红本在手的的伙伴来说，再买一套房就容易多了。你只需要把现有的资产盘活，进行优化配置即可。

举个例子，15年你买了套房100万总价，首付30万，现在房子已经涨到了300万，相当于5年时间你用30万+5年的利息，为你赚了200万，投资回报率达到了6倍。那么你大概可以从这套房子中融资180万，180万又能撬动600万的资产。前提，如果你的月供能力足够的话。也就是你什么钱都没花，只是优化了下资产配置，却多了套房。（如果你月供支撑不了，也可以适当往回调整杠杆）。

很多人担心负债问题，但是其实按揭贷款是国家给予每个老百姓最便宜、年限最长的贷款。是给予我们的福利。随着通货膨胀的持续，我们的负债会慢慢资产化，30年前欠的10万，和现在还回去的10万，完全不是一个概念。而我们的房子又在不断的升值，所以通过良性负债，能让我们享受负债贬值和资产升值双重的红利，让我们负债变富人。