一、重新定义购物中心
1、购物中心的本质是“心-中-物-购”
人类为什么需要购物中心？
购物中心存在的价值和意义何在？
未来的购物中心应走向哪里？
按理说，在今天这个实体零售相对成熟的时代，购物中心所涵盖的吃、喝、玩、乐、游、购、娱等功能，在各大商圈和大街小巷到处都可以满足，为何消费者还要去逛购物中心呢？表面上看，购物中心是商业进化的产物，事实上，购物中心恰恰是人性回归的结果。
接下来，我们从人心出发，来解释为什么购物中心的本质是“心-中-物-购”。
心：使命。消费者的心，对应的就是购物中心的使命。经营成功的购物中心，一定是听见了消费者内心无声的呼唤。很多购物中心之所以不成功，是因为TA不知道消费者到底在想什么，虽然做了很多工作去试图锁定目标客群，但实际上TA所听到的只是自己内心的噪音，更确切地说是不明和贪欲。一个只关注消费者钱包的购物中心，TA所有努力的结果只能是以消费者的冷漠来作为回报。然而，一个知道关注消费者心灵的购物中心，消费者会不约而同地帮助TA成就所有美好的一切。
中：哲学。中就是道，即购物中心的哲学。哲学对应的是方向，也就是购物中心的本质和规律。中国儒家“十六字心传”：“人心惟危，道心惟微，惟精惟一，允执厥中。”就是在告诫我们，做任何事情都要契合规律，不能偏激脱轨。听懂了消费者无声的呼唤，购物中心就找到了自己的使命，按照这个宗旨去设计、开发、运营购物中心，处处回应消费者内心无声的呼唤，这就是河南话所说的“中”。
物：战略。顾客到购物中心“购物”，购买的是商品和服务，因此，怎么满足顾客需要的“物”，则是购物中心的战略问题。战略就是路径，就是用什么来应答消费者内心无声的呼唤，这是一个非常简单的逻辑。听懂了消费者怎样的呼唤，就有怎样的使命、怎样的哲学和怎样的战略。因此，购物中心对于业态、品牌、业种乃至单品的组合与选择，绝不是凭着自己的主观想象来决定，而恰恰是从消费者内心无声的呼唤出发，最终回到其呼唤。这就是所谓的路径。
购：技术。消费者的“心-中-物-购”，对应的是，购物中心的“使命-哲学-战略-技术”。消费者的体验最终体现在“购”上，对应的就是购物中心的“价值交付”方式。真正冷静的购物中心，不但会协同品牌方在“价值创造”环节来应答消费者无声的呼唤，而且会在“价值交付”和“价值传播”环节掌握服务的主动权，从而给予消费者最贴心的回应。同时，在空间设计、动线布局、场景设计、服务设施以及购买方式、支付方式、会员服务等专业技术层面做好精心的匹配。
总结：购物中心的本质是心，而不是购和物。购物中心经营者的心灵品质，决定着购物中心在多大程度上能够听见、听懂消费者内心无声的呼唤。一个三段棋手的棋谱，在九段棋手看来到处都是蓝海。购物中心背后那支“无形的手”，就是经营者的那颗心。一颗纯粹空灵的心，才能听到消费者内心真实的声音；一颗被不明和贪欲蒙蔽的心，听到的更多是自己内心的欲望和噪音。任何人的心，都是可以开发和建设的。
2、购物中心设计的三个层面
购物中心的设计，不是单纯的建筑、空间、装饰、场景的刻画，而是一项基于消费者内心渴望的全息应答。TA就像一场大戏的编剧和导演，从舞台、灯光、音响，到演员、服装、道具、乐队等等，从宏观到微观，由局部到整体，都要面面俱到。
意大利艺术家米开朗基罗1501年创作了传世之作《大卫》，他说：“大卫原本就在石头里，我只是把非大卫的部分凿掉。”购物中心的设计，正是像米开朗基罗那样，把“无法应答消费者内心呼唤”的非大卫部分凿掉，让本该属于消费者内心渴望的“大卫”显露出来。
实际上，纵观中国购物中心的设计，投射出的正是经营者的眼光、胸怀、格局和境界。下面，我们从三个层面来分别解读。
China Mall 1.0：模仿复制。现阶段，国内大多数的购物中心尚停留在“广学多闻”的层面，对于购物中心的本质，往往缺乏认知高度和深度。同时，很多设计机构缺乏对产业的理解深度，跟项目的使命、哲学、战略、技术的契合存在着难以跨越的认知鸿沟，所以很少有类似“大卫”这样的传世之作。因此，大部分项目都是“创造性模仿+客观性想象”的过渡性产物。这种作品看起来高大上，实际上缺乏持久和震撼心灵的力量，它彰显的仅仅是一种流行感度，但绝非经典时尚。
China Mall 2.0：创意创新。在这个层面，规划设计者开始基于对购物中心产业和项目本身的深刻理解和洞察，去用心聆听消费者内心深处的渴望与痛苦。唯有这样的心灵品质，才能设计出温暖人心的创新大作。虽然，不一定尽善尽美，但它毕竟出自设计者的灵魂深处，而且这个灵魂一定是与消费者事先建立了心与心的链接。这样的作品，一定会给消费者带来如浴春风的感觉，为人所传颂，成为时尚典范。但它只能是一个时代的印记，时代的潮水一旦退去，它也就会随之黯然失色。
China Mall 3.0：超越引领。了解这个层面之前，我们先来讲一个故事。一天，一位记者到建筑工地采访时，看到工地现场，大家都在忙碌工作，不方便接受他的采访，他就近采访几个正在忙碌施工的建筑工人，问他们正在做什么？第一个建筑工人头也不抬地回答道：“我正在砌一堵墙。”，第二个建筑工人习以为常地回答道：“我正在盖一所房子。”，第三个建筑工人则干劲十足、神采飞扬地说道：“我正在为建设一座美丽的城市而努力。”记者觉得同一个问题，三个建筑工人的不同的回答很有趣，就整理写进了自己的报道中。
若干年后，当记者在整理过去的采访记录时，突然间看到了自己的这篇报道内容。三个建筑工人对同一问题的不同回答让他产生了强烈的欲望，想去看看这三个建筑工人现在生活是个什么样子。
当他找到这三个建筑工人的时候，现在这三个人的境遇令他大吃一惊：当年头也不抬回答的建筑工人现在还是一个普通工地的建筑工人，仍然像以前一样砌着他的墙，没有任何变化。而习以为常自己工作的第二个建筑工人，现在是在施工现场拿着图纸的设计师。那个干劲十足、神采飞扬的建筑工人，现在已经是一家房地产公司的企业家，手下拥有几十号人，正在运营大的建设工程。
这个故事说明什么？同样一件事情，在不同的人眼里，画面却大相径庭。中国不缺购物中心，缺的是世界级购物中心，本质上缺的不是世界级购物中心，而是创造世界级购物中心的思想和内涵。
3.0的设计是以无上的仁爱、智慧、胸怀、能量，将购物中心作为化育人心、传递光明的舞台，设计本身就承载着智慧的光芒和温暖的力量，因此，它一定会成为传世之作，经得起岁月变迁和商业更迭的冲刷和考验，经久不衰，历久弥新。文化是心的呈现，人们走进这样的购物中心，感受到的是心灵的震撼与阳光般的温暖，它将超越平庸，走向光明，朝向伟大，直接引领这个产业。
总结：3.0的设计，可学而知。拥有 3.0的心，才能成为3.0的设计师，从而才能创造 3.0的作品。事实上很多所谓的蓝海，在被领先者刚刚踏入门槛之后，立刻就会有一大批潜伏者尾随而来，蓝海很快就变成了红海。最好的办法是直接进入深海或者天海，因为那里会在足够长的时间里一直是无人区。
二、中国购物中心未来十年
判断一：开启精益运营的未来
当前国内购物中心运营过程中所产生的错配、浪费、延误等现象较为严重，其根源在于运营者对运营各个环节颗粒度的识别和掌控不够精准，到底存在多少盲点，恐怕连现场的管理人员都无法回答。
精益运营的本质是“悉知悉见”，就是要对每一个业务环节的大小颗粒都清楚地知晓。这也许是一个理想，但也是购物中心经营所追求的至高境界。我们都知道，在实际运营的各个环节中，有多少错配和延误一定会产生多少浪费，而这一切最终都会反馈在损益表上，损益表和明细帐会告诉我们到底曾经发生了什么，问题是我们可曾听得到、听得懂？
未来，“大人云”技术会为我们创造精益运营的基础性条件和环境，全方位的数字化将使购物中心的“物理空间”与“信息空间”完全融合，从而利用深度学习和算法为经营者提供适时的提醒与指导。但无论科技如何进步，最终还是离不开人。精益思维来源于人的精神世界，互联网只能成为我们的帮手，但无法代替我们做事。
因此，精益思维影响精益运营。不管运用多少技术和手段，目的都是为了消除心中的不明，从而看清事实和真相，做出精准正确的判断。
判断二：产业互联网势不可挡
产业互联网时代需要新玩法，新模式——需要深度洞察客户、解决客户真问题、心与心链接的新模式。产业互联网是未来十年的巨大机遇。产业互联网的本质不在互联网，而在传统产业；传统产业的本质不在企业内部，而在行业价值链；行业价值链的本质不在占有，而在链接。产业互联网重构的，是整个产业的商业模式和管理模式。
消费互联网就像开轿车，产业互联网是要开卡车。卡车体量大，可以拉很多货，可以把企业里的各种流程，各种货物通通带动起来。所以产业互联网更加厚重，更加深沉，对产业结构的影响更加深远。消费互联网要让用户即时体验，要“小美快”，产业互联网就要沉下心来，要有工匠精神，要像开卡车那样脚踏实地，负重前行，进行全面深度的数字化转型与升级。所以产业互联网带给企业的影响是深远的，深刻的。
今天到了一个产业互联网的春天，什么人能够拥有春天？什么人能够把握住这个春天？心中拥有春天的人，一年四季春风拂面啊。如果心中没有春天，即便鸟语花香，仍然与此无缘。看看我们身边的人，90%的人与这个春天擦肩而过了。同样，许多人也会与这个春天擦肩而过。
每个企业要产业互联网转型，面对的第一个挑战，就是行业价值链的重构。要把你所有企业的信息打通，价值链就要重构。第二个挑战，企业的核心竞争力也会发生改变。不是过去我们讲的技术、成本和资源，现在是你如何快速地利用新技术去成就客户，如何更好地面对不确定性，快速地反映市场，怎么更好地找到、发现和成就核心人才，这是企业的核心竞争力在改变。最后当然还有数字化的挑战。每个企业都在转型，这些都是挑战，每一步都是冒险，你敢不敢冒险？
判断三：从流量红利到人心红利
目前，购物中心流量红利即将消失，人心红利刚刚来临。我们唯一的机会是发掘人们精神上的渴望，只有这样，未来购物中心才能在新时代、新商业文明的时代赢得更广阔的蓝海和更广阔的未来。
过去，我们总认为，购物中心天天在接待顾客，离顾客很近。实际上，我们是“离市场很近，离顾客很远”。今天，中国已经从“高速增长”到了“高质量发展”的新常态，商业本质正在升华。真正优秀的购物中心一定是洞悉顾客内心的那份渴望，顺应顾客的需求，让顾客来驱动业务的增长。
面对人心红利的时代，谁能赢得消费者的心，谁就是下一个王者。经营的核心就是经营信任，经营顾客的信任、员工的信任、合作伙伴的信任以及社会大众的信任等等。打开顾客的心其实并不难，难的是我们是否真的爱他们。
读懂消费者，我们固然需要市场调查报告，但真正洞察顾客的需求，却是需要一颗利他之心。唯有消除心中的“小我”，我们才能真正关注消费者本人，否则就是盯着顾客的钱包。购物中心经营者要倾听消费者“无声的呼唤”；如果消费者的需求可以喊出来，在大街上都能听到，那就不需要我们的独特贡献了。唯有心静如水才可以在杂音和噪音之中，听到那个微弱但又真实的声音，否则，听到的只是自己心中的妄想和妄念。
因此，“流量红利+人心红利”必将成就新时代中国购物中心的新版图。
判断四：由“购物中心IP化”到“IP化购物中心”
所谓IP，就是一个有独特内涵的，有持续故事的，人格化的，广受大众或某个群体喜爱的形象。
近几年，业界形成了“无IP，不商业”的潮流。国内众多购物中心基于让自身的“软件更软，硬件更硬”，都在大力推进“购物中心IP化”。因此，商场通过引进成熟IP来提高自己的品牌辨识度及人气，借势优质的IP内容使得消费者建立起独特的认知和情感意识，以此吸引消费者到访，或将IP附载在产品之上吸引消费者购买。
问题是，这些IP展持续时间毕竟有限，当IP撤离，商场与IP粉丝之间的链接就会大幅弱化甚至消失，而许多商场仍将面临缺乏自主造血功能的尴尬。然而，购物中心想要打造自身IP往往又面临着投入资金巨大、系统运作能力短缺、顾客链接管道缺失、内容空间不足等种种障碍。事实上，目前很多商场对IP的运用既缺乏想象力又缺乏深度。
“购物中心IP化”的逻辑是，IP是手段，购物中心是目的；
“IP化购物中心”的逻辑是，购物中心是手段，IP是目的。
“IP化购物中心”是从购物中心的“使命”出发，将整个商场打造为一个“IP”，通过它来唤起整座城市的独特认知和情感意识，当然其内容也会基于整体商场的IP战略进行若干模块、主题、功能的IP化。
判断五：时代呼唤中国化的文化主题Mall
中国哲学是天地万物一体的哲学，中华文化不是文字，而是知行合一的力量，是让世界变得更加美好的一种伟大力量。真正使中国零售品牌走向世界舞台，赢得别人尊重，就在于我们所拥有的文化软实力。
随着中华民族崛起于世界民族之林，所有人都相信，中国零售企业家也必将为世界商业文明创造独特的中国版购物中心。毫无疑问，这一精神的精髓必定源于中华优秀传统文化。没有自己的文化，就不会有创造力，只会跟在外国人后面模仿。没有自己的文化，就不会有自信心，更不可能得到外国人的尊重。
商业已经不再是一个简单的消费体。在以人为核心的场景重建过程中，内容已成为一切商业的灵魂。以中国文化的深刻内涵为底蕴，挖掘、满足和引导那些具有某种特定文化导向消费群体的需求，并寻找最对消费者“胃口”的内容已经成为商业运营的竞争力，从而最终形成项目独有的”超级IP”形象。
当8090甚至00后成为消费市场的主力，在更多元化和更个性化的消费意识驱动下，中国的商业形态和模式将发生更多颠覆式的创新，这将与20年前商业零售完全不同，甚至与今天的商业模式有着更深化的差异。
新中产的崛起，使得文化消费作为物质消费的更高级存在，已经迸发出显著的消费广泛性和消费频次的增长。而呈现这一特征的将不仅仅是在文化领域，运动、健康、美业、教育、娱乐等行业都将进入快速增长阶段，将为购物中心提供更丰富的内容。
判断六：迎接购物中心资产管理新时代
对于任何一家购物中心，我们首先要问三个问题：1、它的产权主体是谁？2、它的投资主体是谁？3、它的资管主体是谁？
通过这三个维度，我们可以洞察购物中心背后的专业层级。购物中心的专业逻辑是资产经营活动，商业管理只是其中一个环节。目前中国的购物中心领域还几乎没有纯粹的资产管理者，更缺少集前端资产（即购物中心）开发商、前端资产管理者、商业地产基金管理者于一体的大资产管理者。在过去的购物中心开发体系中，要么是甩包袱式的物业管理委托，要么是重招商看现金流的运营管理，要么是算短期回报的投资管理，无论是散卖还是自持，都没有一个意识去做资产管理。
商业物业已进入存量时代，中国的发展动力从城市化转向都市化，以商业地产为代表的产业地产已经渐渐成为主流，从开发到开发与持有并重，再到成为资产管理人，是这个行业的必然发展趋势，越到后面就越需要拼专业管理能力。
资产管理这个词在金融圈不陌生，不过意思跟用在商业地产范畴有很大区别，区别在于主体资产的不同，一个是证券化的金融资产，一个在目前来说还更多是实物资产，这就决定了管理方式的不同，对相应职责的人要求也不同。物业管理重在维护，一个好的物业管理当然会让物业的价值保持在一个较高的水平，也是资产管理中重要的内容，但也仅仅是基础的部分。运营管理关注租金的实现和回收，做得好的运营管理会制定目标和提升计划，这对商业地产的资产增值无疑有重要的帮助。
投资管理关注的是资本投入的回收情况，当然需要关注投资过程中形成的资产状况，不过关注的重点主要在投前和退出，中间的资产价值形成过程主要成为一种经验预测，而非其管理范围。比较完整的资产管理应该是根据资本的节奏有效控制资产价值形成的过程，用最恰当的方式组织资源、激励团队、挖掘一切可能的价值，使资产价值在预期的时间内实现预期的价值。一般来说，能做出如此要求的都是金融资本，只有在以资产证券化为退出方式的情况下才会做出如此精细化的要求，所以在过往的商业地产范畴，因为这样的退出路径缺失，也就不会有人被逼到如此“斤斤计较”的地步。商业地产的资产管理是有一个递进过程，从物业管理而运营管理，再有商业管理，引申出内容管理，最后集中到资本视角，就是资产管理。
盘活存量资产是目前中国购物中心行业的首要任务，其中既包括项目的调整改良，也包括对商业物业的无效供给进行复建改造。在“投融管改退”模式中，“改”的部分正在成为商业管理公司新的工作重点。经过多年快速发展，同业竞争和异业跨界都在深刻影响中国购物中心的行业格局和项目命运。从资产管理出发，进行存量物业的改造挖潜是商业管理公司和资产管理公司的共同目标。从市场实际表现看，优秀商业管理公司对存量商业的深度介入，正在让商业管理和资产管理走向共同标准，购物中心估值体系也顺势成为其遵循的基本法则。出色的商业管理和优秀的资产管理协同一致，有助于购物中心创造更高的资产价值。
中国购物中心已经从规模竞争进入到质量比拼，未来更将展开资产经营能力的全面较量。从目前已上市的购物中心“准资产管理公司”的发展轨迹看，他们已率先升级为进化版的商业管理公司，并且具备了资产管理和资产经营公司的业务框架与雏形。商业管理成为资产管理的前置基础，资产管理也跃进为商业管理的关键目标。创新商业管理、深化资产经营、培养双料人才、优化资产配置结构、提高资产运营质量和经营效率将持续推动资产管理成为购物中心发展主流趋势。
香港创业创新研究院院长曹仰峰在《第四次管理革命》这本书中介绍，自1901年来，企业管理遇上了四次革命，第一次管理革命发生在1901~1940年，这一时期的管理以“效率”为中心，很多工人成了流水线的螺丝钉；第二次管理革命发生在1941~1970年，“以人为本”的思想被企业家接受且实践；第三次管理革命发生在1971~2000年，这一时期是流程管理，很多企业基于用户需求，精益管理自己的生产流程，以丰田等企业为代表。而2000年以后，是第四次管理革命，这一时期强调价值共生，2001~2020年期间，消费互联网领域的革命最为汹涌，2020年以后，革命的浪潮蔓延到产业互联网。
产业互联网将重塑企业的商业模式和管理模式。然而，所有变革的核心就是人力资源管理的变革和文化的变革。组织未来的结构将按照“强后台、大中台、小前台”的模式建立，人力资源管理将从事务型、职能型、战略型向生态型模式转变，其定位将转移到“聚焦于生态价值、推动企业转型为创新平台，关注生态圈的价值共创与文化重塑”方面，人力资源管理将从企业变革的执行者变为引领者。同时，人力资源管理也需要进行平台化重组，向平台化和生态化模式转变。
购物中心是多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。购物中心的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”，一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是购物中心的核心所在。
在第四次管理革命时代的大背景下，购物中心同样将面临非常大的挑战。第四次管理革命的核心是“价值共生”，“人的价值第一”将成为设计组织模式、管理模式、商业模式的基石。这就要求管理者们必须重新审视传统的以公司为中心的价值创造体系，这种体系已经为我们服务了一百多年。现在，我们需要一个新的价值创造的参照体系，这就是以共同创造价值为中心的新型管理体系。
在一个购物中心内，集合了那么多的业态、商店、经营者、员工以及运营人员，甚至有的商店或业态之间还存在着竞争关系，在这种情形下，如何将其打造成一个由拥有共同愿景和使命的生态商店、专业商店和顾客相互依存、协同进化的“价值共生体”，为消费者创造价值、为员工创造价值、为伙伴创造价值？因此，为了实现这一战略目标，购物中心经营者需要重塑组织、重塑顾客、重塑领导和重塑激励。