暴雷房企自救的最佳策略是盘活项目，而不是变卖项目

自从2021年下半年以来，陆续有很多大中型房企暴雷。这些房企在暴雷后，也积极采取各种措施进行自救，比如：

1、裁员减薪。这两年可以说是房企大裁员的两年。根据第一财经2022年11月3日的报道，近期多家房企开启新一轮裁员，有房企总部将裁掉接近50%的人；另外根据智联招聘数据显示，2021年全年有59.8%房地产从业者薪资原地踏步，22.3%经历降薪，只有17.9%经历薪资上涨。

2、暂停投资拿地。这在民营房企表现得非常明显。据笔者所在的房企来看，2021年下半年以来，就停止拿地了。其实，民营房企暂停拿地也可以从各个城市的土拍市场反映出来，2022年土拍市场拿地主体基本上都是国企、央企。

3、转让资产获得现金流进行还债。暴雷房企一般是先转让非核心资产，如某大将名下车企股权、物业股权等进行转让；在转让非核心资产仍不能解决现金流危机的情况下，才会对房企的核心资产进行转让，比如项目土地、项目公司股权、酒店以及总部办公楼转让等等。

当然除了上述措施还有很多其它措施，我在此就不再一一详述了。但是，这些房企自救措施有没有收到良好的效果呢？从目前房地产行业现状来看效果是不理想的，因为很多暴雷的房企仍深陷在债务的泥潭之中。

2022年4月6日我写了一篇《暴雷房企开展自救的最佳策略是什么？》，就分析了暴雷房企开展自救的最佳策略是引起资金方和代建方，进行盘活项目以自救。在这篇文章中，我明确提出

“房企自救的最优策略，一定是既能够偿还债务，又能够不伤及核心资产，并能够最大化分散风险的策略”，并且还找出这种策略就是项目代建。

也就是说，一定要通过盘活项目，而不是卖项目的方式来自救！这种方式目前在房地产行业正逐渐得到行业的认可，而且从各级政府对房企的纾困方案来看，与笔者提出的盘活项目方案不谋而合。

笔者查阅了目前很多地方政府对房地产行业实施的纾困方案（行业俗称“后入先出方案”），基本内容有以下几点：

1、纾困资金进入项目公司监管账户，严格专款专用于项目开发建设以及经营团队管理费用；

2、在纾困资金进入项目公司监管账户后，冻结项目公司其它一切债务偿还，包括股东投入偿还，金融借款偿还，工程款支付以及供应商材料款支付等等。

3、在项目达到预售，有销售回款时，优先偿还纾困资金。

4、在纾困资金得到清偿后，才能进行金融借款偿还，工程款支付、供应商材料款支付以及股东借款偿还。

笔者是非常认可这种通过盘活项目进行纾困的方案的，这不仅是因为与笔者之前提出的暴雷房企开展自救的最佳策略不谋而合，而且是确确实实解决了房企项目的现金流危机，从而达到盘活项目，帮助房企走出危机的目的。

那么，为什么一定要通过盘活项目来拯救暴雷房企呢？

首先，无论采取什么措施降本增效，裁员也好降薪也好，仅仅只是起到一个缓解现金流压力的作用，而不能够根本解决现金流危机；

其次，转让资产还旧债也好，还是借新债还旧债也好，房企的现金流基本上是没有新增的，仅仅起到一个从左口袋进，右口袋出的效果。项目依然在那里，不声不响。

最后，房地产所有的沉淀资金的激活以及利润来源，都需要通过项目盘活来实现。因此，盘活项目是硬道理，也是解决房地产危机的法宝！

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