关于东南亚国家投资房产热潮的思考之风险点

今天听李清昊老师的喜马拉雅课程，讲到国人今年把目光转向东南亚各国，以下主要根据老师介绍整理出来的风险点，供大家参考

【异国地产投资需要考虑几个风险】

1、价格风险。或许你以国内的眼光来看很便宜，但由于你对当地的市场和消费习惯不了解有可能买贵了。就像我有个朋友买了一套泰国清迈的独栋别墅花了人民币120万元左右，结果他过去住了才知道类似的房子其实70-80万元就能买到。

2、汇率风险。虽然有些国家按投资回报率来算每年租金与购入价的成本计算回报率有8-12%，结果他们可能忽略了该国货币对人民币每年贬值15-20%？就像买了津巴布韦和委内瑞拉的房子一样，哪怕回报率有25%以上有又啥作用？包括土耳其、阿根廷今年的汇率都是巨大风险？所以尽量少投资经济体量小、汇率波动大的国家和地区的不动产。

3、金融风险。该国的贷款利率、金融政策如何需要了解清楚，就像巴西的房地产回报率哪怕有15%但银行贷款利率18%以上那算赚了吗？

4、政治、政策和法律、税务风险。像朝鲜、叙利亚、伊朗这些政治不稳定的地方地产投资当然没有意义？而近期澳大利亚、加拿大对于境外投资者加征15-30%的印花税，导致了房价剧烈贬值，这也是值得紧惕的问题。

5、管理成本和相关风险。四年前我有朋友买了日本东京的写字楼觉得年租赁回报率10%很不错，结果后来才知道日本写字楼出租要装修好了才出租，平均每2-3年需要重新装修一次，每次装修的成本约为房价的10%左右，这样算一下扣除装修后回报率仅剩5-7%了？异国房屋管理你还需要考虑租客不付房租了怎么办？或许你飞过去的机票都快接近你的房租了怎么办？

6、收益率折算及CRS税务风险。有些国家禁止短期炒作，对于短期炒作可能加征20-100%的所得税，那你要算一下你能持有超过5年以上吗？

7、治安风险。听说有些国家和地区治安非常糟糕，甚至全民持枪，就算回报率有15%但是你敢过去收房租吗？收了房租你带得回来吗？例如：菲律宾和缅甸这种军政府为主导的国家，可能你7个大男人走在路上也被抢了怎么办？

8、语言和文化风险。像穆斯林文化传统国家或有排华传统国家是否能持有就要看你是否搞得定了，同样印度这种对于女性歧视严重甚至公交车上可能公然发生女性被强奸概率的国家当然作为女性就算了吧？

9、流动性风险。哪怕房价涨了但卖不掉，当地没有消费力的地方也不适合地产投资，例如非洲的多数国家。