#D006-我观察到的房产大趋势和小趋势

难道去做自己最想做的事情、生活在你最怡然自得的环境中，，心平气和、淡泊宁静就是把人生糟蹋了吗？难道成为一名著名的外科医生、年入上万英镑，娶得如花美眷就算是成功吗？我想这要取决于你如何看待人生的意义，取决于你认为对社会应尽什么样的义务，对自己又有什么样的要求。
—— 毛姆《月亮和六便士》

自从16年开始投资房产，有一些疑问一直困扰着我，特别是关于后续的走势情况。今天想把自己YY的一些答案，以及关于近期房产市场的观察，写下来，让大家都笑一笑。

正文

自从16年开始接触水库，我开始对房产产生了兴趣，自己有一点点实操，然后也对政策、市场的变化也有些些肤浅的关注。在15、16年一阵疯涨之后，一线城市在17年开始有了一系列的四限政策（限购、限贷、限价、限售），基本上整个楼市就冻结住了，二三线城市开始补涨，一直到18年整年，基本上整个楼市就在跌价中度过。

零、背景：重要的夜壶要出问题了

1. 房产市场的重要性认知

• 从长期看（10年20年），房产必然会涨，而且必然是所有资产之首，这个毋庸质疑。简单的逻辑是，只要发生会通货膨胀，那么现金必然贬值，在不受控制的情况下物价必然上涨，不可能出现有一天肉包子和一套房子一样的价格对吧？

• 房市的对社会稳定的重要性也毋庸置疑。一方面关乎民生住房，另一方面关于产业发展，房产市场带动了大量的上下游产业发展，也是各种生产过剩产业的重要发泄池。最重要的，每当放水，房产市场是锁定和继续这些流动性资金的重要产业，确保了其他产业物价能够相对平稳，肉包子不能一下子从1块钱涨到100块钱，只能1元、1.5元、2元这样的循序渐进。

2. 房屋租售比已经无法再低了

房屋租售比 = 全年租金 / 房屋总价，代表着一套房子的投资收益率，从投入产出维度来看，房屋租售比越高就越有投资价值。但是当租售比太低意味着房屋的投资收益率太低了，作为一项资产而言，就失去了投资价值，同样的钱放银行每年拿回来3%，放房屋只有1.3%，那么房价必然会受到影响。

现状是，15、16年疯长之后，全国房屋租售比极低（上海甚至只有1.2%），从搜狐的一个新闻看，我们的房屋租售比全球最低。（这里房屋租售比 = 全年租金 / 房屋价格）下图这个是17年初的数据，现在更低了，上海基本上在1.3%这样。

全球租售比

因此，如果租售比再往下跌，那么房价必然收到影响，会有越来越多的人不敢投资买房。

壹、疑问：接下来宏观政策如何引导房市发展？

我国房产从短期角度来看是明显的政策市场，政策导向（不信你试试把限购限贷放开，马上暴涨），政策具备引导房产市场发展的作用，因此隐藏在政策背后的这些人，会怎么引导？

但是矛盾在于：

1. 当前经济环境非常差，去杆杠玩一波以后企业都没有钱了，大量倒闭注销和裁员，就业不稳
2. 就业不稳，租金就不好再涨了，否则大家房子都租不起，就再逃离北上广，城市化进程受阻
3. 那么就需要提振经济，如果再按往年那样放水，房价短期内比水涨船高
4. 房价涨，租金不涨，租售比再降低，长远来看是有巨大风险的
5. 租金涨，经济环境本来就差，裁员这么多，租金涨了还让不让人住了？又回到了民生问题

总之一切都是为了稳住民生，接下里怎么办？

贰、观察：18年年底不断释放出来的政策信息

18年年底开始，我们可以观察到一系列的政策操作，重点看两个：

1. 央行开始一点点放水，扭扭捏捏的做一些定向降准（放水）的操作，一直到前天喊出来的全面降准
2. 个税改革开始落实操作，对于中产小白领来说，房产贷款补贴、房租补贴、赡养老人补贴、养育子女补贴等等，各种利好

也说说个税改革的事情

特别是个税改革，最近大家都在各种报送税收补贴的信息，也有很强大的APP可以自己上去填写，网络上也有很多文章在说这个事情，我不啰嗦太多，简单说一下初步的后果

1. 小白领们的收入因为个税补贴会有所增加，幸福感上去了，基本盘稳住
2. 房东们因为房产出租信息上报的原因，房租方面的所得税/经营税是肯定会随之而来的，但最后一定都会转嫁给房客的，最终会达到一定平衡
3. 信息是综合多维的，有些房客上报了，房租涨，有些房客没上报，但是房东一看市场房租涨上去了，自己房租肯定也涨。微观操作上，房租一定是综合上涨的，吃亏的还是租房子的
4. 说一个深一点的，我们买房子其实已经给国家付过使用费的钱了，所以收房产税本身多少是有点不合理（双重收费），但是未来或许只会对租出去的房子收费，我们买的是房屋使用权，而不是经营权，房产税的收取变得更加合理了

税务就是抢劫，但是好吧，我不想喝咖啡

叁、总结：大趋势缓慢上涨，小趋势亦步亦趋

关于这里面的逻辑，我基本上把此前的零零散散的信息串了起来，深感这是一盘超级大棋，如果能顺利推进成功，整个基本盘面又能够欣欣向荣了。

小趋势亦步亦趋，稳步提升租售比、民生收入和房租

之前的疑问在于，在经济差、租售比低和房价要涨的综合情况下，宏观会进行怎么样的调控？，简单总结如下：

1. 通过减免个税的政策引导，让大家觉得手上的钱变多了（一两百也是钱啊），于是有了动力上报房东出租信息（关键步骤）
2. 基于房东出租信息，向房东收取所得税/经营税，房东转嫁给房客，房租上涨，租售比提高，房产投资价值上升
3. 租售比提高，再适当的释放资金流动性（降准等政策），企业借的到便宜的钱，能活下来，就业率上升，歌舞升平

所以是一切为了民生，通过左右腾挪的大智慧，维持住甚至实现更好的欣欣向荣。

大趋势，稳步缓慢上涨，活下去才是最重要的

这个是某种意志了，不会暴涨，不能跌，都在左右腾挪中前进。

我一直觉得，在国内做房产投资才是真正的价值投资，而价值投资的关键就在于，活下去，看谁活得久，是被抑制住价格的价值，还是你的现金流。

价横不跌

肆、我们该怎么做？

1. 相信未来一定会更好，小心现金，要持有但不能持有太多，相信通货膨胀是必然的趋势
2. 关注现金流，提升现金流，坚持住，在国内投资才是真正的价值投资，而真正的价值投资都在比谁活得长久
3. 好好工作，提升自身的核心竞争力，无论大趋势怎样，我们要创造自己的小趋势

今日问题

如果能够通过新的选择获得自由，那么过去的责任该如何承担？

过去的责任是什么？如果有了新的选择，那么是否还能正常履行过去的义务、承担过去的责任？如果能，理应继续承担责任和履行义务，哪怕是换种方式，比如金钱补贴，那么也是理所当然应该去做的。

如果不能，那么做出选择的时候，就已经选择了承担这部分的损失，是骂名也好、是内心的愧疚也好，不管怎样的折磨，都应该全部应承。

如果能够通过新的选择获得自由，那么过去的责任该如何承担？