这二十多年来，如果要说有什么商品一直是只升不降，那一定是一线城市的房子。而如今房价相对于其它物价和人们的收入，已经高得离谱。房子又跟户籍、子女上学资格、银行贷款这些东西捆绑在一起，于是中国的老百姓都在一边说房价太高的同时一边挖空心思要去买房。因为二十多年的经验教会了老百姓一个道理，中国的房价从来就只涨不跌，即使中间有一两年没涨，等个两三年它就又必涨无疑。常有所谓的专家学者在嘲笑没买房的老百姓不懂金融不懂形势，没眼光错过早期低价买房的机会。其实在这种情形下就算是文盲都知道买房能赚钱，不是他们没眼光，而是一下子拿不出那么多钱来付首付。能存够首付并且有稳定收入能还房贷的人，第一件事一般都会把钱拿来买房，他们都相信，不赶紧买以后就更买不起了，买了以后稳赚不赔，如果在一线城市买更是大赚，早期几十万一套的房子住了十几年成了老破旧之后现在已经涨到了七、八百万，涨了十几倍。其结果就是很多家里经济条件比较好已经买了七、八套房的人，如果手里还有一两百万存款，他们大多不会拿来让生活过得好一点，而是拿来当首付再买一套，直到买不动了，日子过得紧巴巴为止。因为在一线城市买房的暴利实在太高了！就算现在不像以前涨幅那么大了，一线城市房价的涨幅差的年份常常也有10%以上。别看10%好像不多，这可是总价的10%，里面加了好多的杠杆。举个例子，你买一套500万的房子，只需首付30%也就是150万，其余350万银行给你提供低息贷款，也就是加了三倍的杠杆。一年后你的房子涨10%就是50万，那你一年投入150万就赚50万，年投资回报率是33%，是啥都不用干躺着赚33%。如果你买的房子是4年涨了一倍，里面有银行给你加的三倍杠杆，那你的投资就翻了三倍，这在一线城市是非常容易做到的事。所以全中国人民疯了一般都想尽办法涌向一线城市买房。尽管政府一天到晚说调控调控，结果就是越说调控房价就越涨得厉害。下面来说说一线城市房价一直猛涨的根本原因是什么，z*越说调控房价就越涨得厉害的原因又是什么。
有人说地方ZF土地财政造成了高房价，因为卖地的土地出让金不用上缴中央，所以地方ZF是非常愿意提高卖地的收入，条件不好的地方ZF要发展经济做公共建设没钱怎么办？就先卖地，然后拿到钱来盘活经济。而围绕房地产还有各种税收，增值税、城市维护建设税、印花税、所得税、营业税等等。开发商卖一个楼盘，总价里面有40%以上的钱要被地方ZF拿走。我们看全国各个城市土地出让金占地方ZF财政收入的比重普遍在30%~50%以上，这个占比确实是比较大的。那是不是所有城市的房价都特别高呢？当然不是，甚至大部分城市的房价是不高的，很多还是多年房价不涨或者下跌的都有，一些房价下跌的城市还出台各种购房优惠政策，但他的房价就是涨不上来，所以那些严重依赖土地财政的城市，那怕他炒房意愿十分的强烈，如果没有买房者的配合他的房价仍然是起不来的。房价上涨快的都是一二线城市，或者GDP增速较快的三、四城市，为什么呢？因为发达城市或者说发展比较快的城市他都有自已的核心产业，有的是制造业，有的是科技创新，有的是金融，有的是电商，是这些核心产业产生了大量的就业机会，吸引人们前往从而产生大量的住房需求。而那些没有什么核心产业真正急需靠卖地赚钱的落后城市，因为人口流出，他们的地价反而卖不出什么好价钱。发达城市的房价地价虽然都很高，但人家根本就不靠这个，像深圳历年来土地出让金占财政收入都是全国最低，2020年时只有10.7%，但是深圳的房子均价却是全国最高的。ZF他是有办法做到打压房价的，只要各种税收加重一点让炒房无利可图，房价自然就会下跌，但是ZF却没办法单方面做到让房价上涨，因为那需要老百姓来配合才涨得起来。所以土地财政确实在 一定程度上影响房价，但不是根本原因。
也有人说是地产商炒高了房价，像xiang港地区确实是地产商炒高了房价，因为xiang港的地产商财力雄厚，通常都是拿到地就囤着不建房或者只建一点点，人为制造房子的稀缺性。而大陆的地产商则不太一样，他们都是从银行贷款来买地建房，这样他就有一个利息的成本在里面，他得赶紧把房子建好卖掉，回笼资金还银行的贷款，还有大陆对囤地的行为管得也比较严。地产商单卖一套房赚的钱其实是不如炒房客赚得多，里面有超过一半的成本是缴了土地出让金和各种税，开发商建房来卖的毛利率只有15%左右。相反炒房客如果买一套房放上十年，他房子就增值了十倍，毛利率能达到1000%以上。现在也有很多开发商只要资金不紧张他就囤房慢慢卖，一个楼盘建好后把户型不太好的先卖掉回笼资金还银行贷款，户型好的留来慢慢卖，在一线城市只要囤个4、5年房价就会翻一倍。由于zf对开发商捂盘不卖的行为监管得比较严，所以开发商捂盘的规模有限，并不是房价上涨的最主要原因。其实本质上炒房的都是千千万万的个体买房者，这些想要买房的人坚信房价不管多高都会继续涨，于是不断接盘，让房子不管炒到多高都卖得出去。这些买房者没买房时抱怨房价高，但是一但他们自已买了房就立马变脸，马上希望房价大涨，鼓吹房价上涨的合理性。
分析中国房价疯狂上涨的20年，从大的背景去看，正是中国GDP快速增涨并追赶发达国家的二十年，同时也是快速城市化的二十年。2000年的时侯中国的城市化率只有36%，2020年的时侯城市化率已达到了60%，20年里有24%的人口就是3.4亿人移民到了城市，住房需求有多庞大可想而知，好在中国有强大的基建能力，造出的房子还是够大家住的。现在房价疯涨的是一线城市，因为一线城市就业机会多，而一线城市建房的速度远远跟不上买房的需求，一线城市也不会大规模批地来给你建房，为什么呢？因为一线城市它要规划产业发展，只有吸引到有竞争力的核心产业才能让城市得到繁荣发展。批地给高新企业做办公楼，像深圳有些一栋楼的年产值能达到十个亿以上，每年的税收收入惊人，而批来建住房只能收一次性的钱，以后哪怕要征收房产税也远比不上企业的税收，所以一线城市的住房用地都是限量供应，这就加大了供给紧张。开发商就更加会争着去竞拍土地，因为根本不担心建好的房子卖不出去，或者担心房子建好后房价下跌造成亏损，因此拍到就是赚到。当一堆开发商都去争抢一块土地的时候，地价当然不可能降，只会频出地王。ZF也不可能为了降房价便宜拍卖土地。比如一块地挂100亿都有几十个开发商排着队要竞?拍，ZF有可能为了降房价50个亿卖出它吗，是不是？退一步说即使ZF愿意50亿卖出，那该卖给谁呢？买不到的人肯定会说你暗箱操作。所以如果没开发商配合来抢地，ZF就算是有意要把这块地拍成地王也是办不到的。
大家如果看过农场喂那些散养的鸡就知道，如果饲养员偷懒把一大盆饲料倒在同一个地方拍拍屁股就走人，那鸡群就会像疯了一样从四面八方聚集而来，先到达的鸡吃到撑死，还会用脚踩踏食物甚至还往食物上拉屎。后面赶到的鸡根本挤不进去吃，只能捡那些被踩得七零八落被污染了的食物。正确的做法就要把饲料分散投放，让每只鸡不用哄抢都能吃到干净的饲料。一线城市就像鸡饲料，现在数量太少，只有北上广深四个，大家为什么非得往一线城市里挤？不是因为一线城市有多漂亮宜居，比一线城市环境漂亮、宜居的城市，中国到处都是。主要是因为现阶段一线城市的赚钱机会就是比其它城市多，其它城市的环境、居住条件那怕比一线城市好，大家都还是愿意来一线城市。14亿人分享4个一线城市，不够分啊，所以就造成疯抢的局面，一个商品一旦出现哄抢价格就会飙升。
炒房的利润这么高，全国各地的炒房者都涌向一线城市，挡都挡不住。虽然一线城市都在出台所谓的调控政策，比如第二套房的首付比例提高到70%，要缴多少年社保才有购房资格等等，但是上有政策下有对策，有人就用假离婚来规避买多套房的限制，还有就是明明没在这个城市工作生活，但是花钱找一个当地的公司来办社保，几年后达到购房资格了就来炒房，又或者是用有购房资格的亲戚朋友的身份来买房。限购政策虽然不能杜绝炒房，但是如果跟其它措施相配合确实能起到遏制过分炒房的作用。以前我玩过一款游戏叫《植物大战僵尸》，当僵尸攻势太猛，火力不够的时候呢可以放坚果盾牌，坚果盾牌本身不能杀伤僵尸，但是能够阻碍延缓僵尸前进的步伐。把争取来的时间用来产生更多的豌豆武器。限购政策就相当于一面坚果盾牌，虽然不能完全挡住炒房者，但是能够阻止炒房者短时间内一下子涌进来把房价炒到无限高。在炒房者取得购房资格前建出更多的房子，防止房价上升过快。
我们看到ZF出台的措施是限制房价过快上涨，可不是为了让房价下跌甚至不是为了让房价不涨。能够带来丰厚税收收入的商品对于ZF来说都是如获至宝，所以绝对不会做打压房价让它下跌的事。最主要还是因为全国平均的土地出让金占财政收入达到了30%以上，如果房价下跌，那土地出让金的收入必然减少，这个数目是个天文数字，现在国家每年都还要举债，没有财政盈余，那么这个减少的收入空缺怎么来填？是要发行更多货币或者增加国债来填呢还是说减少国家各方面建设的投入？换位思考一下，如果你是领导，每年年终帐本摆在眼前你会怎么决策？所以在这种局面下还不如选择让房价不跌，使得国家各项建设不会减少，老百姓日常消费的物价不会上升太快，ZF负债又不会过高。ZF是想让房子对消费者有持续的吸引力，甚至如果有一天房价下跌了还会出台优惠政策刺激消费者买房，让房价缓慢稳步上涨，所以ZF的主基调就是一个稳字。那么通过调控手段是不是就可以一直让一线城市房价稳步小幅上涨下去呢？其实是很难做到的，只要民众意识到房价只升不降，炒房生意稳赚不赔后，他们就会无孔不入，不管你用什么手段他们都会去炒房而且不可控制，就像一线城市的房价，这些年出台了那么多限购政策，照样是每4、5年就翻一倍.
一线城市的房价现在普遍炒到7、8百万一套，一些所谓地段好点的房子那怕有二十多年房龄破破旧旧的也炒到十几万一平，一套房子就要一千多万元，那为什么还有那么多人去买？现在这些买房的人绝对不是他们口中所说的刚需，一千多万元一套的房子是因为刚需买来住吗？别忘了现在的中国还是发展中国家，绝大部分中国人还没富裕到花一千万元买刚需房自住的程度。他们之所以敢花这个价钱买房是因为坚信一定有人会接盘不愁将来卖不出去，而且卖出的时候还能赚一大笔！真正刚需买房自住的人买了房之后是不需要关心房价的，因为买了之后不管涨跌也不会卖了嘛，而炒房者则不同，一但房价下跌他们就会觉得自已买的房子是负资产了，寻死觅活的四处抱怨。
以前中国经济落后，基础设施建设只能先集中在一线城市，导致一线城市聚集了过多的资源，其它城市的人又都纷纷涌向一线城市搞建设而冷落了自已家乡的建设，下一步改革的方向肯定是要把资源往落后地区倾斜，只要把落后地区的基础设施建好，方便的交通加上较低的房价地价，自然就会吸引企业前往。互联网加上方便的快递物流，人们不需要到大城市就能得到最新的资讯和时髦物品，从而使得人们会愿意留在自已的家乡搞建设。邓小平当年改革开放提出的是先让一部分人先富起来，先富带动落后，沿海带动内地，从而实现共同富裕的目标，而不是让一部分人先把房价炒高起来然后剥削后面买房的人，或者让一线城市的虹吸效应来剥削其它城市造成严重的贫富分化。想要看清中国未来的房地产走向，就要认知到中国的国家底色是一个社会主义国家，不会完全复制韩国、日本、香港这种资本主义国家和地区的模式去把所有资源都集中在几个超大型城市造成巨大的贫富分化，何况中国体量这么大，采用这种模式贫富分化会比其它国家严重得多。
过高的房价对于一线城市本身的发展也是不利的，因为高房价必然会造成高的地价、房租、铺租、人均工资、生活成本都会变得高昂，他会慢慢挤走非暴利的制造业，甚至连普通的小商铺都难以生存。香港就是一个很典型的例子，现在他连科技企业都培养不起来，之前香港的数码港计划夭折不是说港府下的决心不够导致的，而是高房租、高的生活成本导致初创公司必须要用高工资才能吸引到好的人才，创业成本这么高大家还不如到隔壁的深圳去。同样深圳也一样，高房租现在也赶跑了富士康、华为这样的企业。你可以说这些一线城市可以发展总部经济、金融、办公室航运等，只取高利润的白领工作，其它脏活累活让二三线或七八九线城市去做，可问题是其它城市也不傻，凭什么他们就只配干脏活累活？他们也会检讨自已差哪了？差什么就去补什么，像东莞他就打造优质的工业园区把华为这样的高科技企业从深圳吸引过去。
中国的高房价问题说到底就是在发展过程中暂时性存在的问题，而且这种暂时性的现象存在时间还比较长，不是三、五年就可解决，这就给炒房者有了利用空间。而一些所谓的专家学者也没把这把这些问题说清楚，一些人在那里说什么我年轻时每月只赚几十块钱，现在一样有一线城市的房子，等你们年轻人年龄大了工资增长了就自然买得起房了。但是如果炒房局面得不到改变的话，普通人增长的工资永远不可能跟得上房价的涨幅。还有些人他们会用咬着耳朵教你发财的方式告诉你他之前买了很多套房子现在发财了，你也要学他那样。这种人就希望大家都来炒房，好让他手里的那几套房子不断增值，完全不顾这种行为对整个社会的影响。也有些年轻人焦虑，想结婚没房子女方家庭不同意，这被说成是丈母娘经济，适婚人口推高了房价。娶老婆，女方家庭要看男方条件是在任何时代都存在的，上世纪七、八十年代的时候人们看的是有没有缝纫机、自行车，九十年代看的是有没有洗衣机、冰箱、彩电。在这个时代人们恰好是看你有没有房子。假如再过若干年中国人不再有买房难的问题之后，女孩子嫁不嫁你肯定还会有其它参考物的，总之就是你所在的时代不容易获取的东西，你能得到这些东西就说明你有能力，人家要的是你赚钱的能力，而不是单纯物品本身。
想要扭转民众炒房又不引起整个经济动荡，只有改变全国的经济布局，不能把所有的优质资源都放在4个一线城市，让全国14亿的人口都去争抢4个一线城市的资源，而是要给其它城市也制造吸引人口的机会。所谓一枝独放不是春，万紫千红春满园。把一线城市的优质资源分流到其它城市，或者在其它城市创造出更多的优质资源和就业机会，避免民众过分往一线城市聚集，就像在养鸡场把饲料分散投放。其实国家早在几年前就已经开始布局了，提出的珠三角大湾区、长三角大湾区以及雄安新区，在现有的一线城市周边建立更多的新一线城市。当其它城市有足够的吸引力之后，大家自然就不会都挤向少数几个一线城市了，到时候就根本不担心炒房者炒高房价，因为被炒房者定义为优质的房子多得是，就怕你不够钱来买，那个时候一线城市依然还是非常吸引人的，但是呢就不会像现在这样这么多人大规模涌入，因为人口被其它城市分流走了，没那么多人来哄抢房子了，房价自然就不再会无限上涨。
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