【产业地产】#705—产业地产的战国时代（4/4）

本文类比了产业地产商与战国七雄，约3000字，阅读时间10分钟。
接上文类比了韩国与金融企业，燕国与互联网企业，本文继续：

一、秦——专业产业地产商

秦国的国号来自于地名，西周时的秦人首领秦非子因给周王室养马有功，被周孝王封在秦地，秦成了他们的正式族称。周幽王时期犬戎攻入镐京，秦襄公保卫周王室有功，正式被封为诸侯国，秦成为国号。秦人始居陇山以西今甘肃省东部，与戎人杂居错处，远离中原。周王室东迁之后，秦人才逐步东进，历经若干代人的努力，到秦穆公时，终于征服了关中。此后，直到秦惠文王取巴蜀(即今四川)之前，长达近三百年间，秦国的国土一直大致稳定在今陕西关中地区。秦采用戎狄法律及文化，虽成西方大国，却被东方华夏诸侯所轻视，不让它参与盟会。秦文公设史官，定法律。秦穆公招揽天下贤士，起用谋臣百里奚，战胜晋国，扩地到黄河边上。又灭诸戎，开疆千里，成春秋霸主。秦孝公任用商鞅为相，先后两次主持变法，商鞅吸取了李悝、吴起等法家在魏、楚等国实行变法的经验，结合秦国的具体情况，对法家政策作了进一步发展，后来居上，变法取得了较大的成效。他进一步破除了井田制，扩大耕地面积，重农抑商，奖励一家一户男耕女织的生产，鼓励垦荒，促进了秦国小农经济的发展，普遍推行了县制，制定了法律，统一了度量衡制，建成了中央集权的君主政权。禁止私斗，奖励军功，制定二十等爵制度，这有利于加强军队战斗力……由于这一切因地制宜的努力，增强了秦国的军事实力，促进了秦国社会的转型，加快了由诸侯割据称雄的封建国家向统一的封建国家迈进的步伐。经过惠王、武王的苦心经营，到昭王时期，秦国实力已经大大超过了东方六国，成为战国时期最有实力的霸主。嬴政统一中国奠定了坚实的基础。秦始皇继续奉行“远交近攻”的既定策略，以重金收买关东六国权臣，离间其君臣关系。从公元前230年到公元前221年的10年间，先后灭韩、魏、楚、燕、赵、齐六国，结束了自春秋战国以来长达数百年之久的分裂割据、混战不已的局面，创立了中国历史上第一个统一的中央集权的多民族国家。

出身低微，励精图治，因地制宜，变法图强的秦国与行业中专业产业地产商非常类似。
所谓专业产业地产商，绝大多数来自于传统房地产开发商或者制造企业，例如华夏幸福、宏泰发展、亿达中国来源于房地产商，联东集团来源于制造业，中业慧谷来源于体育设施施工企业……类似这些企业多数为民营企业，没有政府、国企背景，在国内较早进入产业地产领域，在环境不利、甚至是歧视的环境中开创新路径，政策和市场的严酷考验让他们必须不断去开辟新的模式、理念和道路。经过多年的艰苦努力，已成为专注于产业地产开发运营的最专业化力量。拥有丰富的行业经营与人才贮备，已经开始逐步形成非常强大的品牌效应。正是他们的不断创新和实践，推动了产业地产行业不断向前发展，成为关键的推动力。

典型代表：华夏幸福、宏泰发展、亿达中国、联东集团、中业慧谷、宝湾物流......

优势：
1、创新思维、不断实践的思维优势。
2、政府、企业、社会各相关方多赢的模式已经过实践检验。
3、已经全面开始从硬件平台转向软件服务，招商、运营和增值服务优势显现。
4、充足的人才贮备和丰富的行业经验成为核心竞争力

劣势：
1、融资压力增加，运营现金流压力巨大；
2、行业竞争加剧，来自政府园区、平台公司的压力变大。
3、政策风险抵抗力弱。
4、做大做强异地复制能力需要经受考验。

一句话点评：自助者天助之。

二、放在一起记录

国家	企业	相似点	优劣势	点评
魏国	政府平台公司	起步最早、占据天然优势、效仿对象	优势：1、政府背景，强大的人力、资金、政府关系和地方资源调配能力；2、规划、土地、城建等天然优势；3、从业时间长、政府背景带来的信任感强；4、业务起步早、人员储备充足，基础设施建设与一级土地开发领域经验丰富；5、融资成本、土地价格低，有助于园区建设。劣势：1、市场化能力不足；2、缺乏灵活性及创造性；3、政企不分；4、产业定位、产业招商能力偏弱；5、竞争压力不能转化为动力。	背景深厚更需市场化
齐国	传统地产商	经济基础良好、财力雄厚	优势：1、融资水平高、资本雄厚；2、政府关系良好；3、技术设施建设、工程建设经验丰富；4、市场化能力、创新能力强。劣势：1、路径依赖将成为阻力，赚房地产的“快钱”与产业地产的“慢钱”思维理念、运营方式诸多不兼容。2、产业认知和把握的优势不突出，产业招商、经营、管理能力是可能弱项。3、组织机构、人才队伍需要向调整更新。	家底儿厚更要下苦功夫
赵国	外资企业	效仿游牧民族，胡服骑射，战斗力强大	优势：1、了解国际公司客户需求，外资企业招商具备天然优势；2、强有力的资金支撑、成熟的管理经营和人才储备；3、国际公司合作时间长，经营诚信规范，能够赢得客户信赖。劣势：1、本土化不足，创新性不足，无法快速适宜国内产业地产发展环境；2、多数集中于仓储物流地产，税收贡献低，占地面积大，物流压力大；3、谨慎保守的天然属性，扩张速度不快，规模效应显现不足；4、金融营运与行业匹配性尚需提升。	有钱更要用在刀刃上
楚国	制造企业	艰难创业、历经磨难、目标不改，产业强国	优势：1、龙头企业对产业集群的带动效应深受地方政府欢迎；2、制造业出身，具有丰富的生产经营经验和对产业深入透彻的了解；3、地方政府给予优厚政策、扶持和补贴，投入成本偏低；4、成功经验易于复制。劣势：1、地产基础薄弱，产业园区规划建设能力偏弱；2、人才储备不足，产业招商经营水平成为弱项；3、龙头企业自身业务波动对园区经营效果影响大；4、多元化经营、市场化运作是对企业是挑战。	夯实基础再扩张
韩国	金融企业	重视短期利益、目标多变不坚定	优势：1、金融资本充足，有钱；2、融资渠道丰富，经验丰富；3、有相应的产业投资并可对接资源。劣势：1、不专业，产业、地产人才不足；2、注重短期利益；3、不专注。	大富豪也要赚辛苦钱
燕国	互联网企业	游离于核心圈层之外，一旦进入立即发力，攻城掠地	优势：1、互联网行业领导者，技术实力、行业影响力好，深受地方政府欢迎。2、“互联网+”的天然属性，可联接产业类型多样。3、引领资本投入能力强劲。劣势：1、互联网行业变化莫测将对项目建设运营影响显著。2、路径依赖，已经成功的商业模式并不适用于产业地产行业。3、资本、产业、地产各方面基础需要夯实。	快鱼变慢鱼，才能成鲸鱼
秦国	专业产业地产商	出身低微，励精图治，因地制宜，变法图强	优势：1、创新思维、不断实践的思维优势。2、政府、企业、社会各相关方多赢的模式已经过实践检验。3、已经全面开始从硬件平台转向软件服务，招商、运营和增值服务优势显现。4、充足的人才贮备和丰富的行业经验成为核心竞争力。劣势：1、融资压力增加，运营现金流压力巨大；2、行业竞争加剧，来自政府园区、平台公司的压力变大。3、政策风险抵抗力弱。4、做大做强异地复制能力需要经受考验。	自助者天助之

三、最后的话

事物发展有其客观规律。想要干好产业地产须具备如下基础，缺一不可：

• 资本
• 产业
• 地产
• 人才
• 政府支持

上文之所以把秦比作专业产业地产商，是因为其更加接近和掌握规律，而且经过长时间的实践检验。从行业现状和行业发展看，暂时不会出现秦统一六国，而是更多的国家（各种产业地产从业商）会更加专业化，成为专业产业地产商，共同开创产业地产行业的新局面！