从融资角度谈为何不买政ce房

北京市场共有产权房确实可以解决很大一部分人住房需求，对于刚需的购房者有极大诱惑，毕竟极低的首付可以让很多人买得起。但它的不足也是显而易见的，比如说永久不能转商，只能封闭运营，比如后续购买商品房后必须退出。今天我们只从融资的角度聊买政策房的不足。

北京的政ce房非常多，从前些年的央产房、房改房（成本价，标准价）、两限房、经适房、按经适房管理、回迁房，到后来的自住型商品房、共有产权房、定向安置房、公租房廉租房等。最开始的央产房，房改房，08年4月前经适房，按经适房管理附一定条件是可以转商的，而后转商条件越来越严格且需要缴纳较高的土地溢价款以及税费。

事实上，我们稍微梳理一下就能发现，随着管理制度的不断完善，政ce房越来越倾向于不允许转商，最近的共有产权房更是已经明确永远不能转让。在这里面有一个很重要的词，就是转商，也就是转为商品房。因为无论是买卖还是融资都与其息息相关。在抵押贷款环节，商品房可以轻而易举的拿到低息的资金，而政策性房产则必须具备可转商的属性才可以融资，且可贷成数会降低。比如央产房和房改房在单位开出放弃优先购房权证明后可抵押贷款，而两限房转商之前实际等于有百分之三十的权益归属于国家，因此不可以进行抵押贷款。至于目前共有产权房可以百分百确定除了前期的房贷以外，后续肯定是不能再进行其他抵押贷款的，因为从产权归属来讲就是不明确的。

这还只是从能不能抵押来看，那么从融资的时间成本来看呢！

首先，一线城市的房产，对于普通家庭而言一般是最核心的资产，也可以说是唯一的大额抵押物类别。

其次，随着家庭情况的变化，我们的住房需求是不断升级的。比如小两口买的第一套房，可能并不会考虑孩子出生需要老人帮带孩子，老人居住的便利性等等问题。我身边就有不少早年买房的，买了没电梯的五楼或六楼，但有了孩子之后，老人过来带孩子就会发现非常不方便，日常买菜都成了大问题，更别提带着婴儿车出门散步了。可以说，基本上过个三到五年一个家庭的换房或者买二套房的需求就会凸显，因为孩子大了需要两房变三房，或者因为孩子上学需要购置学区房，或者因为经济条件变化而想要改善居住环境，包括现在的鼓励生育政策，也会催生出换大房的需求。甚至对于一些买老破小的家庭而言，当老破小的房龄逼近30年大限，是不是也会考虑尽早脱手，以免今后都无法进行融资呢？永远住一套房子基本是完全无奈的选择，只要有进取心的家庭，在三到五年内一定会有改善住房的需求。

比如我的一个同事，在前几年买了自住型商品房，买的时候是一居室，房子也升值1倍多。而现在他们已经有了孩子，两人上班家里的老人就需要过来帮带孩子，那么一方面一居室已经不够住了，另一方面，房子附近两公里都没有幼儿园也是他们将来要面临的问题。而在此时，他们的房子既不能交易，也不能融资。该房子在2019年才拿到房产证，拿到房产证满五年才可以交易转商。这位同事为了攒首付攒了8年。而现在若想换房或者拿出下一套房子的首付如果不能利用第一套房的融资属性的话至少还需要一个8年。用他的话说房价涨了不止一倍但对我们来说毫无意义看不见也摸不到。

      而我的另一个买了二手商品房的朋友，则幸运得多。同样在前些年买房两居室，之后这套房子已经上涨了不止一倍市值四百万，同样有换房需要。而这个朋友用房子这个大型资产作抵押可以轻松付二套首付，或者直接卖首套买二套，小两口的工资也足够负担月供。

      对于我们每一个首次置业的普通家庭来说，我们的首付往往是拼尽了全家之力或者积攒了很多年才得来。可能这个大型资产是我们燃烧青春后留下的精华，使用得当，它才可以为我们的家庭财富添砖加瓦，为我们今后的资产增值创造更大的价值。而如果我们买的是政ce类房产，当我们想要为自己的资产添砖加瓦的时候，它可能既不能买卖又不能融资。我们就相当于再次白手起家，而且在这个阶段，加上我们错过的机会成本，或许会让我们付出比别人多奋斗十年的代价。

      政ce型房产有他的优势，便宜首付很多人买得起。但是一定要慎重，如果刚需未来都没有换房需求，如果不指望这套房能融资，那还是可以购房的！若是普通上班族一定要考虑长远，人无远虑必有近忧。