01 债来如山倒，债去如抽丝
8月6日，华夏幸福基业股份有限公司披露，截至2022年7月31日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1,196.70亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计106.67亿元。累计未能如期偿还债务金额合计463.58亿元，并新增诉讼、仲裁事项涉案金额4.40亿元。
根据债务重组相关工作的推进情况，对已签署《债务重组协议》中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。
至此，华夏幸福走出债务危机的漫漫重组路刚刚进程过半。
2021年2月1日，华夏幸福首次披露公司出现流动性紧张，逾期债务涉及金额52亿元。公告显示，截至当年1月31日，公司现金余额236亿元，但可动用资金仅8亿，其余均为受限资金。紧接着华夏幸福金融机构债权人委员会成立，旨在纾困华夏幸福，化解债务危机。
一时间华夏幸福爆雷的消息占据各大财经新闻版面，尽管王文学坚称“不逃废债”，但也如实预计2021年内逾期债务将达千亿，由此华夏幸福被称作“第二个恒大”。
当年9月30日，华夏幸福公布《债务重组计划》，将通过“卖、带、展、兑、抵、接”六种方式全覆盖2192亿元金融债务，并于12月9日由债委会表决通过。华夏幸福获得了喘息时间，进入了漫长的债务重组过程。
深陷危机的远不止华夏幸福。2021年以来，房地产行业接二连三传来坏消息，恒大、融创、世贸等龙头企业纷纷爆雷，行业状况急转直下。
行业出现重大的市场风险亟待出清，压力之下，中央只得出手。
02 难以下咽的并购速效药
2021年12月20日，央行和银保监发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。紧接着又宣布，相关并购贷款不计入“三道红线”。
近期各地也一直动作不断，积极运作帮助房地产企业。七八月期间，中国房地产业协会、浙江省房地产业协会联合主办的房地产纾困项目与企业金融机构对接商洽会在杭州举办；北京银保监局和上海银保监局接连在年中工作推进会上强调房地产融资问题，保障市场稳定、促进产业健康发展；郑州市则印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作。
据CRIC数据，至7月底典型房企年内共获取1960亿的银行并购贷额度，5月以后市场上没有房企再获新增贷款额度。而如果算上并购票据等，早在今年4月，融资规模就已经超过两千亿元。
并购融资十分火热，却没有按照预想的那般掀起收并购热潮。CRIC数据显示，2022年上半年的收并购事件交易金额不到500亿元，而去年同期超过1400亿元，2020年也超过1200亿元。
一方面，市场行情尚未回暖，出于资金面的考虑，收购方较为谨慎。一般而言，房企大幅收并购为顺经济周期事件，如今经济下行，尽管有政策鼓励，逆周期收并购仍显得困难重重。
另一方面，收购方与出险方各自打着小算盘。收购方只想要优质资产，还希望能够趁此机会抄底，价格打到骨折。而出险方想尽量保住优质资产，如果要为了生存卖出优质资产，则更难低价售出，否则仅仅依靠余下的资产经营将难以为续，约等于是在ICU里拔下了呼吸机。
03 需要信心，更需要耐心
今年年初疫情的再次反复，对于消费者和市场的打击比2020和2021年更加严重。大家逐渐意识到，疫情的“反常态”正逐渐成为“新常态”，“临时状态”不临时。旧问题没有解决，又出现了很多新问题。更多的人失去了工作，遭受着不同程度的损失。
经历了漫长疫情的消费者，在经济受损的同时，更是精神受损。长期处于临时状态中的人们，如同受了惊的兔子，难以恢复平静与信心，纷纷选择将现金牢牢紧握，以应对不期而至的灾难。
而地产行业的债务危机导致各地楼盘接二连三爆雷，在这个时候无疑是雪上加霜。前不久，郑州一对在抖音记录生活的小夫妻引起了大家的关注，不是因为有多网红，而是他们买的融创期房爆雷，停工直至烂尾。恰巧他们的视频记录了一个平凡的家庭从买房时的喜悦，到融创爆雷时的祈祷，再到确定烂尾的绝望，成为这个行业至暗时期的缩影。
全行业普遍的债务危机使得类似新闻只多不少，人们对于期房的信心降至冰点，反过来导致房企的销售和资金回笼更加困难，形成了恶性循环。
国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。6月末，商品房待售面积54784万平方米，同比增长7.3%；其中，住宅待售面积增长13.5%。
6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.40。
于是，在给予金融支持的同时，多地不得不放松购房政策以刺激楼市。深圳日前发布关于向社会公开征求《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》意见的通告，推行“一人购房全家帮”；湖南湘潭对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，再次贷款购房执行首套房贷款政策；重庆、襄阳、湛江等地出台涉及降低购房首付比例的政策；多个城市的银行房贷放款时间进一步提速。
在疫情稳定、政策刺激的情况下，一路下跌的价格和交易量终于在5月开始收窄降幅。CRIC数据显示，上半年，重点百城新建商品住宅成交面积降幅超四成，成交规模为近几年同期最低水平。5到6月，虽然同比降幅仍在收窄，但5月环比转增，6月环比增幅50%左右，同比降幅收窄至27%。
随着疫情管控的逐步放开，市场受到的负面影响正在减弱，但消费者信心的恢复，还需要更多的时间与耐心。房企的债务危机仍未结束，如何能够平稳落地，是房企当前面临的首要问题。度过这段艰难时期后，剩下的房企恐怕再难起飞，只能在监管的“三道红线”上起舞，房地产行业也将进入新纪元。