星商选铺：选址时商铺租金谈判需要注意哪些因素？

租金对每一个开店的人来说，是最敏感而又最现实的内容。说它敏感，是因为它和钱挂钩，租金太高会让你负担不起，一分钱一分货，太低又找不到好店面。说它现实，是因为这是我们不得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店面。而大多数情况下，我们都得租用店面，那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。

租金谈判的几个重要因素：

1. 一定要有个心里预估价，在与甲方砍价前，你自己心里首先要有一个价，也就是先自己定一个能够接受的最高价，这个价位必须是你觉得自己有实力负担得起，在这个价位下，估计有钱可赚。在和甲方谈判时，根据你设定的最高房租，比较房东给出的房租，权衡后进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。如果没有心里价，就很难往下谈了。中介或商场招商人员最怕就是和不能回价的人谈位置，因为他也不知道你的底价是多少，那他就办法和业主沟通。

2.免租期。当租金谈好后，租金还包括免租期和下面这些部分。一般情况较好的小商铺只有几天的装修期，大商铺也只有1个月左右的免租期。如果租金你谈不下来了，拿多一些免租期，其实也是减轻了租金压力。如果你是做儿童生意的，你六一开业，但6月却给你免租了，那6月挣的就可以分摊到每个月的租金，也是降低了租金。相对来说，越旺的商场，免租期越难谈。而老旧商铺、新商业区、在建的新铺相对能拿到较长的免租期。

3.房租递增。就是第二年会比第一年贵一些租金，正常来说递增3-10%是合理的，当然能谈低就得谈低，因为到第二年就是租金成本上涨了。有些夸张的铺也会给出20%的递增，这个就看你是否能接受了。还有的时候，为了第一年租金低一些，我们也会用递增来作为谈判筹码，如原来是5%递增的，我们就给10%，然后要求第一年的月租金减少10%。因为第一年是起步的时期，尽量把成本拉低一些。

4.合同期。回本周期在10个月以上的生意，合同至少也得签2年，不然现在的业主也狠，你做旺了他就会涨租，你不愿意就赶你走，那这一年就白做了，装修都浪费了。合同期也不宜签太长，特别是个人第一次做生意，生意都是有风险的，你也不担保自己到底能做得多好。正常来说，3年合同期是很多品牌商会选择的时间，1000平方以上的店可能会要5-8年合同期，几千平方或几万平方的那都是合同期10年起步。

5.装修恢复期。这个也是成本，如果合同里有装修恢复这一条，你也要算进回本期里面，不要以为每个月挣的就是利润，到合同结束，店铺复原就要不少钱，特别是餐饮行业，复原费是三五万起步了。能谈到删除这条就一定要删除，这是硬成本。

如果选址的是街铺，就要认真看一下商铺到底是不是他的，看产权证明，这点很重要。还有就是没有出租权的二房东，他与业主的合同是写了不允许他出租的，结果你从他手上租了，那闹起纠纷来受损就很严重了。