无法过户的房屋是否可以确认房屋买卖合同无效？

【案情简介】

2015年6月，经朋友介绍陈某从房产商刘某手里以低于市场价的价格70万元买了一套房屋，并约定房产转移手续于2年内办理完毕，刘某并承诺“房产100%可以过户”。协议签订后陈某交付房款50万元，刘某将该房屋交付给陈某使用，约定剩余款项于过户时交付。

但由于涉案房屋手续不全，涉及到部分产权等问题，经陈某多次催促刘某办理房屋过户，但刘某至今未能办理房屋转移手续，陈某去房产局查询，经房产局明确告知陈某不能办理该房的过户手续。因此陈某诉之法院要求确认合同无效，返还购房款。

在法院开庭前，经法院释明后陈某变更了诉讼请求要求解除双方签订的房屋买卖合同，返还购房款。

经法院审理：陈某与刘某所签订的房屋买卖协议由于不符合国家有关的规定，致使房屋无法过户，无法实现转移物权的根本目的，该买卖合同无法继续履行，该合同应予解除。

刘某在签订合同时承诺房产100%过户而在履行合同过程中，该房产未能办理过户手续，原因是该房产是部分产权房屋，手续不全致使陈某所购房屋不能办理房屋过户手续，对此刘某承担主要责任，刘某应支付自房款交付之日至今的利息损失。陈某在购买时以低于市场价购买房屋未充分行使自己的注意义务，对此也有责任。

依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘某与陈某于2015年6月签订的房屋买卖合同。二、陈某于本判决书生效后二十日内将争议房屋交付给刘某，刘某于同日返还给陈某房款50万元及利息。案件受理费由刘某负担。

【案情评析】

根据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。

该条中所谓的欺诈是指一方当事人故意实施某种欺诈他人的行为，并使他人陷入错误而订立合同。从实务中看，欺诈和胁迫行为可能直接损害国家利益，凡是一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同损害国家利益的，应宣告合同无效。

本案中双方所订立房屋买卖合同的行为并没有损害国家利益，因此不属于无效合同；但在该房屋的过户过程中确实出现了双方不能预见的问题，并最终导致了房屋不能过户，不能实现买房人买房的根本目的，那可以主张解除合同，恢复到订立合同的初始状态。