最近，来找我买房的朋友，明显多了起来。
很多的小伙伴都在问我，深圳的前海、宝中和龙华的价格已经涨了上去，下一个阶段，我到底应该买哪里？
问清楚预算和需求后，我通常都会给他们几个推荐的选择区域。
深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）
但后来我发现，这样的效果其实并不好。
因为得到答案后，他们的疑惑并不会结束，反而会问我，这个地方真的会涨么？为什么会涨？
问的人实在太多了，我发现授人以鱼不如授人以渔，所以我决定今天把一整套思路打法全部分享出来，一次性把逻辑和框架讲清楚。
01
第一点，我觉得应该是，买房要有卖家思维，卖房要有买家思维。
卖房要有买家思维，是什么意思呢？
这其实是个销售的概念，你要站在对方的角度上考虑，讲那些能打动他的卖点，听懂买家的需求，这样更有利于达成满意的交易。
如果对方是为了投资，你甚至要帮对方想清楚，这个房子涨价是什么原因？
到底是地铁利好？学校利好？还是土拍利好等等...
你要帮他们想好涨价的理由，因为人们更愿意买一个待涨的房子。
如果你有这样的理由，而且理由还不止一个，那么你的房子肯定也更加好卖。
除此之外，一个好的卖家，肯定还要花心思做竞品分析，你还得知道同小区挂牌的房子有多少，你的竞争盘是那个，你房子的性价比高不高等等，这些都会决定你能否定出一个合理的报价。
那么，什么叫买房要有卖家思维呢？
这指的是你买房之前，你要想清楚你这套房，以后要打算卖给谁，这会确保你买到的房子，以后有接盘侠有流动性。
你要知道，买你房子的人用户画像是什么，是什么样的人来接盘，他的核心需求是什么，他为什么买你的房子？
总而言之，房产买卖与做生意类似，你最终的目的是为了促成交易，所以你越了解你的交易对手，那么你投资赚钱的概率也就越大。
02
房产投资的第二个关键点，我总结的是，购买力的外溢和购买力的回归。
购买力的外溢，是什么意思呢？
好比你总预算只有600万，在宝中你可能只能买个两房，但是你们家又有三房的硬性要求，在宝中买不到心仪的房子，那么你就会考虑距离宝中不是特别远的碧海，这个就是购买力的外溢。
购买力的外溢取决于什么？
我觉得，取决于两点：总价限制和价值替代。
总价限制很好理解，之所以会有购买力外溢，就是因为想买的地方买不起，有总价约束。
即使你花600万买不起宝中三房，那也可以去碧海买带地铁三房。
价值替代呢？就是说，购买力的外溢也不是毫无规律可言，买不起最好的，那么人们一定会从附近价值差不多的板块开始选起，有点类似于“备胎”逻辑。
不会说，买不起宝中，就直接去买龙岗坪山，大概率可能还是在宝中附近选择。
可能有人会问，那购买力的回归又是什么意思？
其实购买力回归，正好与外溢需求相反，就是指那些卖了房子的人，他们拿到钱之后，肯定要想办法去核心中心区置换！
所以，一个是由内向外买，一个是由外向内买，两者共同构成了板块的轮动势能。
当然，购买力回归，还有一种情况，也和总价限制有关。
比如当你发现，当碧海的房价明显上涨，涨到与宝中相差不大，或者价差明显可以接受，那大部分人都会想着，要么我再够一够，去中心点的地方买房，这也是一种购买力回归。
所以，理解了购买力的变动趋势，你就知道当下这个阶段，你应该买哪里，哪里会涨。
03
第三个，我觉得不管是做事，还是投资，我都会建议，大家都要有结果思维。
我做任何事情，都会想我要的结果是什么？有哪些方法可以达到结果？现在做的事情对结果有什么帮助？
房产投资也是一样，当我想清楚我买房就是为了赚钱之后，我就会问自己：
涨幅快的房子有哪些？
这些房子有什么特点？
为什么它们会涨？
历年来涨幅高的时间节点有哪些？
当什么政策基本面出现的时候，楼市会大涨？
所以，每年我们都会总结涨幅最高的小区，每半年我们会分析涨得最快的板块，每周甚至每天，我们置业顾问都会分享现在市场的成交热度，有兴趣的朋友欢迎多交流。
大家应该知道，长期看人口，中期看土地，短期看金融，当下看政策。
大家想想，去年深圳楼市下半年为什么暴涨？
因为深圳在双11出台了取消豪宅线的政策，于是前海、宝中和龙华率先领涨，带动了整个深圳楼市。
豪宅线取消，降低人们的购房成本，本来买家买房要付这么多税，结果一下子全部给你免掉，这直接引爆了所有人的交易热情。
随着市场的活跃度起来以后，买房的人变多，卖家有了信心，就开始全面涨价。
于是，就迎来了板块轮动，有的板块领涨，随后随着购买力的外溢和回归，带来普涨和补涨，使得楼市整体升温。
那么，回到那个问题？
前海、宝中和龙华上涨之后，你到底应该买哪里呢？
以结果思维反推，就是你在选择的时候，首先要明确自己的购房情况，有多少首付？首付怎么来？要买多高总价的房子？月供上限是多少？
如果要先卖房，你就得知道你的房子有哪些潜在利好？相对于其他竞品的性价比如何？
而如果你只是想买房赚钱，你就要想清楚，你买的是购买力外溢过去的涨幅？还是购买力回归的涨幅？未来卖房的时候，要卖给谁来接盘？
我的建议是，买房投资不要轻易追热点板块，不然你很容易买在阶段性的顶部高位站岗，增加时间成本和持有成本，我觉得现在反而应该去关注那些之前涨幅比较少，但是基本面非常出色的板块，比如福田、罗湖。蓄力已久的，他们今年应该会有更好的表现。
买房最开心的，就是买在上涨前夜。如果是投资赚钱的话，这种涨幅效率反而是最高的。
做好以上3点，你会发现，在深圳买房，赚钱真的非常简单。
04
最后，给大家说一些我对深圳市场的看法：
1.从历史经验来看，楼市走牛，一定会从大城市开始率先启动。目前，深圳和上海，已经有行情出现，想买房的，可以赶紧去建仓。
3月深圳二手住宅出现补偿性上涨，成交套数为8008套，已经基本恢复到去年同期水平。虽然这里面有疫情挤压延迟过户的因素，但我们可以从二手房价格表现也能看出深圳市场在回暖。
3月各区的二手房住宅均价，除了盐田之外，也都在微涨。
2.深圳核心地段的房子，最近已经出现涨价惜售的现象。宝安去年9月挂盘量是4746套，到今年2月份只有2256套，南山和福田的挂盘量也少了1/3。
3.小户型学位房，是深圳成交最活跃的产品之一。有数据统计，深圳各区的学位房涨幅在5-10%不等，由于南山学位锁定政策利好，有学位房在几个月内直接跳价，涨了200多万！
4.买家和卖家达成了共识，大家都相信深圳会继续涨下去，所以二手房市场的表现是，买家成交周期变短，而卖家的报价在逐渐抬高。
说了这么多，还是希望有想法的朋友，能赶紧去看房买房。
有人问我，为什么深圳人现在戴着口罩都要去买房？
我的答案是，因为脱下口罩，可能就不是这个价格了。
以上是正文，来自魔都财观深圳合伙人熊大。