前面几讲，我们讨论的都是企业外部融资涉及的重要问题。
从这一讲开始，我们要讲的是企业对内找钱，也就是如何通过管理来降本增效。
最近如果你看财经新闻，会发现房地产企业频频上热搜。
什么原因？房地产企业纷纷进行了大规模战略转型，买期房得等好几年才能拿钥匙的时代，已经过去了。现在的地产生意越来越像快消行业了。
你一定听说了，最近某地产商推出了一个“345”模式，买地之后3个月就能开盘销售，4个月现金回笼，5个月再利用。
这家地产商还配了一套严苛的奖惩制度，如果开盘工期小于3个月，奖励20万元，若大于7个月，项目总直接撤职。
事实上这不是个案，大量地产企业都加入了高周转的大军。
房地产行业发生了什么？
这一讲，我们就来解释一下地产企业商业模式转型背后的财务逻辑。
说到底，转型的原因是为了多赚钱。
净资产收益率的重要性
在财务上，我们用净资产收益率来衡量公司的经营业绩和给股东带来的回报率。
我给你举个例子。比如说你给某个项目投了100万，项目用这个100万赚了20万，所以这个项目的净资产收益率就是20%。
巴菲特曾经说过，如果只能选择一个指标来衡量公司经营业绩的话，那就选净资产收益率。这个指标是他决定买哪只股票最重要的指标。
巴菲特在1988年花了13亿美元买可口可乐的股票。这么巨额的投资，他是怎么做出决定的呢？
其实很简单，他分析了可口可乐公司前10年的净资产收益率和变化趋势。1978——1982年可口可乐的净资产收益率保持在20%左右。按照巴菲特的选股理论，净资产收益率不低于20%而且能稳定增长的企业才能进入他的投资范畴。
你知道巴菲特在这只股票上赚了多少钱吗？10年赚了120亿美元。
2017年，深交所上市公司的平均净资产收益率是9.7%。也就是说去年股东将资金投入到这些上市企业中，最终带来9.7%的回报。
你可能会问，净资产收益率高，倒是让投资人赚到钱了，可是对公司有什么好处呢？
当然有好处。
地产企业很多是上市公司，而净资产收益率对上市公司融资有直接影响。证监会对上市公司再发行股票是有明确的净资产收益率要求的。只有之前三年净资产收益率每年达到10%以上的上市公司，才有资格申请配股。
你可能还会问，刚才说的都是对上市公司的好处，但是高周转的地产公司也有很多没有上市，为什么他们也这么关心净资产收益率呢？
因为净资产收益率决定了企业自我可持续增长能力。
所谓自我可持续增长率，是指公司在不发行新股，不改变经营政策的情况下，公司可能实现的最大增长率。
自我可持续增长率=净资产收益率×留存收益率
留存收益率代表的是公司利润中有多少留在了公司，用于再发展，而不是以分红的形式还给股东。比如之前你投资那个项目，如果20万收益中，其中有15万都准备留在公司用于再发展，那么留存收益率是75%。自我可持续增长率20%*75%=15%。
所以当公司收益率高，企业就越能自己供足，维持自我增长，而不依赖外部资金，大家对这家企业未来的发展就越有信心 。
所以现在你就理解了，为什么公司这么重视这个指标了。
高周转背后的财务逻辑
那么企业怎么样做，才能提升净资产收益率呢？
我们可以把净资产收益率拆解成三部分。从下面这张图上，你就可以看到具体的分解步骤。
净资产收益率的分解
你不用管公式的拆解过程，你只要记住拆解后，净资产收益率被分成三个元素：销售利润率，资产周转率，和权益乘数。这三个部分是相乘的关系，也就说其中任何一部分的提升，都能带动公司净资产收益率的整体提升。
咱们说说这三个部分分别代表什么。
销售利润率代表的是企业卖的产品是否赚钱，利润高不高。要提高利润率，可以提高销售价格。
我们想一想，这个方法对房地产企业来说可行吗？现在房价已经很高了，再提高售价能买得起房子的人就更少了，对销售额肯定有负面影响。再加上地产行业的调控，行业平均利润率的总体下滑趋势非常明显，所以这不是一个可能的路径。
我们再来说说权益乘数。从上面这张图可看到，权益乘数和负债率有关。资产负债率越高，权益乘数越大，净资产收益率就越高。你还记得我们之前讲过的OPM模式吗？房地产公司特别擅长用客户的钱来赚钱，所以负债率比其他行业的企业都高，没什么空间继续增加负债了。另外，现在政策导向是“去杠杆”，地产企业也需要控制负债风险，所以这个提升收益率的路径似乎也不可能。
三个指标，两个都没法提升，那就只剩下最后一个资产周转率了。资产周转率的核心是什么？一个字——“快”。周转率越高，说明公司资产运用效率越高，每块钱的资产，能带来更多收入。
这就是房地产企业这两年突然转型，开始推行高周转模式背后的财务逻辑。
当外部销售不能增加时，提升周转速度是内部提升收益，也就是在企业内部找钱的一个重要方法。
这也是一个典型的，财务引导企业经营决策的例子。
高周转模式其实我们并不陌生。其他行业中也有很多企业在用这种模式提升收益率，比如服装行业的Zara。
你可能会说，高周转听起来是很好的策略啊。
但是你想想，这个模式有什么风险和弊端吗？
比如Zara，牺牲的是质量，抄袭被诉讼的风险。
但是Zara是卖服装的，衣服质量不好对客户的影响不是致命的。
但是如果地产行业采用高周转策略呢？
“肯定会牺牲到质量的管控为代价，这样的房子，你还敢买吗？
这几年我写了一批医院管理案例，访谈中了解到，很多院长最看中的绩效指标之一就是病床周转率，因为医院的病床数量是固定的，只有提高周转率才能收纳更多的病人，财务绩效才能更好。但是医院如果一味追求周转率，手术后马上就要求病人必须出院，这样的医院你敢去吗？
杜邦分析和分治策略
我们刚才讲的分解净资产收益率的方法，其实是财务管理中一个很重要的分析框架，叫“杜邦分析法”。
为什么叫这个名字呢？因为这个分析法是1912年，杜邦公司当时一名年轻的销售人员法兰克·唐纳德森·布朗提出的。
当时，现代会计学的发展才刚刚起步。虽然管理层意识到了净资产收益率的重要性，但是怎么提高呢？面对一个单一数字，好像无从下手。
杜邦分析的贡献，在于一个重要的财务思维，叫“分治策略”(Divide and Conquer)。
它会把一个复杂的，不知道怎么解决的大问题，拆分成了若干个小问题，然后就可以判断出企业在哪个方面能够获得提升。
这就好像你给自己定了个小目标——托福考试成绩要提高30分。但是紧盯着这个数字是没有意义的，因为它没法落地。财务高手会拿一张托福试卷，分成阅读、听力、口语和写作四部分，看看哪部分最有提升的可能，这就是接下来努力的重点。
分治策略的应用非常广，比如在计算机科学中，分治策略也是一种很重要的算法。你一定要记住。
当然，布朗小伙子也因为这个分析方法，从此平步青云，做到CEO，迎娶白富美，成为杜邦家族的女婿，走上人生巅峰。
你看，学好财务能改变一生啊。
课堂小结
财务高手是如何看待净资产收益率的：
第一，资产收益率是决定上市公司能否增发的重要指标，也决定企业自我可持续增长能力。
第二，杜邦分析法体现了“分治策略”这个重要的财务思维方式。把不知道怎么解决的大问题，拆分成了若干个小问题。任何一方面问题的解决，都能够带动整体提升。
课后思考
现在有三个公司，分别是辉瑞制药、沃尔玛，和福特汽车。请你根据杜邦分析法，来判断一下，这三家公司分别是通过提升哪个维度，来提升整体业绩呢？
企业提高净资产收益率的三个关键要素：销售利润率、资产周转率和权益乘数。辉瑞制药属于大企业，旗下的很多畅销药品，药品对生活影响又非常的大，所以辉瑞可以通过提高销售利润率的方式来提升业绩。沃尔玛属于零售行业，虽然包括生活必须用品，但并没有垄断性质，所以提高销售利润率行不通，但是沃尔玛一直打着物美价廉的宣传，可以通过高频销售，提高资产周转率来提高业绩。福特汽车属于重资产企业，销售产品在提升价格和加快资产周转上都不占优势，但是福特可以在融资上通过提升资产负债来提高权益乘数的方式，从而提高业绩。