以澳洲为例，浅谈地产市场周期

近几年来，澳洲东海岸的几个首府城市的房价涨幅很大，例如悉尼大部分地区的别墅与公寓，以及墨尔本大部分地区的别墅，在过去的四五年里价格几乎翻了一番，但是在这之前相当长的一段时间里，几个城市的房价并没有明显的增涨，那么其中的原因是什么呢？今天我们就来讲一下澳洲房地产的市场周期。

澳洲房地产大致可以分为四个周期，分别是起步期、上升期、拉升期和调整期。想要更好的了解澳洲房产周期，先要了解它的本质，房地产周期是市场上的供需关系，和当地人们心理之间的博弈，在一个区域里房子供不应求，价格就会上涨，如果是供过于求，那么价格就会持平或者下降，当房子的价格上涨的时候，更多的人希望能通过买房增值来赚钱，同时没有房子的人们也会有一种心理，就是未来可能买不起房子的恐惧，放假增长越快，这种恐惧感越会加剧，从而进一步刺激市场上的需求，从而推高房价，同理，价格低迷的时候，人们对房产的信心也会大打折扣，买房和卖房的欲望也会相应的减弱。

我们再看一下澳洲的大环境，澳洲总体人口增长率大约为每年1.5%—2%，在2016年的澳洲人口普查中显示，从2011年起，澳洲的人口在过去的5年里增长了8.8%，而作为首府城市的悉尼和墨尔本，人口的增长率更是分别达到了9.8%和12.1%，根据这次人口普查的数字，2016年悉尼的人口大约为482.4万，墨尔本的人口大约为448.5万，在这样的背景下，澳洲首府城市大多数地区的住房需求，是有着良性增长的支撑力的，那么在一个人口持续稳定增长的成熟区域里，房地产的四个周期都有什么样的特点呢，现在来为大家逐一介绍一下。

我们先从澳洲房地产市场的起步期开始讲，背景是一个区域里的房屋价格在上一个地产周期中很长一段时间都没有上涨，所以市场上开发商建新房的动力不强，房东们出售自己房子的意愿也不大，导致房屋的供应量比较少，同时区域里的人口却在不断的增长，导致租房越来越困难，房租上升，这时候区域里投资房的投资回报率会升高，房东们持有物业的压力减小，因为租金上涨，一些在当地租房子的人们觉得租金已经高于利息，会考虑购买他们自己的自住房，这几个因素会增加该地区里的需求量，在这段时间里当地房子的拍卖清出率，会有一个从低点缓慢上升的趋势，房子做开放时来看房买房的人也会逐渐增多，这个时候房子的价格是低于或等于房子的本身价值，是买房入市的好时机。

第二个阶段是房地产市场的上升期，因为人们买房的需求增加，开发商以及房东们觉得有利可图，开始建新房，或者把自己的房子放到市场上出售，但是房屋的供应量相对需求还是有一定的滞后，导致供不应求房价升高，在这段时间里，这个区域内拍卖清出率是稳步上升的，这个时候入市买房，还有比较大的上升空间，也是一个不错的时机。

第三个阶段是拉升期，由于房价不断上涨，有更多的人觉得买房可以增值赚钱，还没有买房的人们会更加的恐惧，因为他们觉得未来可能再也买不起房了，这些都会进一步的刺激人们购买的需求，同时呢，更多的开发商进入市场建造新的房屋，又有更多的房东觉得有利可图，把房子放到市场上出售，由于市场上的房屋供应量快速增加，区域内人口的增长已经渐渐地跟不上房屋的供应量了，这样会导致租金很难上涨，并且当地的房屋的空租率会升高，因为市场上的房子数量已经从供不应求变成了供大于求，这段时间由于买家的热情高涨，拍卖清出率会维持在70%以上，在市场最火热的时候，墨尔本和悉尼都出现过高达90%左右的拍卖清出率，这个时候房价已经高于房屋的实际价值，很容易买房的价格过高，入市需要很谨慎。

地产周期的最后一个阶段是调整期，我们刚刚说了，在拉升期的末尾，买家的热情很高，开发商和房东也都纷纷建新房和卖房子，导致房屋供应量过剩，租金回报率降低，投资房的空租率也随之升高，当地人的收入的增长往往跟不上房价的增长，投资房的租金往往也抵不上银行利息，房东承担的银行还贷的压力增大，如果再加上政府政策收紧调控干预房价，银行政策收紧，贷款利率上升，会让房屋的持有成本很高，以至于影响到买房者的生活品质，甚至会有少数人出现入不敷出的情况，市场上房屋销售速度减缓，一些房子甚至出现滞销或小范围抛售的情况，这个时候地产市场会进入调整期，人们购房的欲望会减弱，开发商因为无利可图也会减少新项目的建造，市场上供应过剩的物业，需要未来的人口的增长和居民收入的增长来消化，市场上的拍卖清出率会走低，甚至在某些区域由于买家减少，房屋只能进行私卖，如果在此时入市，未来的房屋增值会有比较长的等待时间，但是由于市场冷静了下来，房价和房子的价值基本是相同的。

以上给大家介绍的就是澳洲房地产的四个周期，刚才也强调了地产周期是有区域性的，并且每个周期的长短取决于当地的人口增速、买家的购买力、银行贷款利率、以及当地政府的政策等等。其中任何一个变量的变化，都会影响到地产周期的长度，一个区域如果市场在一段时间里过于强劲，房东的心理价位会过高，导致买家无法给出房东的要价，流拍率就会上升，这个区域就会先于周边的区域进入调整期。

还有一种情况就是某个区域里的房子需求一直很高，并且买家的购买力都很强，市场上放出来的房源又不多，这样的区域会长期处于上升或者拉升期。

另外大家需要注意的一点是，如果一个地区还没有发展完善，地产周期并不完全适用，或者也可以理解为该地区是长期处于调整期的，因为在一个发展的区域里房子的供应量很大，绝大部分情况下会超过市场的需求。

我们拿墨尔本CBD以及周边的几个区域来举例，根据Urban property Australia的统计数据，从2001年到2016年这段时间里，City of Melbourne里公寓的供应量大约是16400套，但是由于市区还没有开发完毕，目前仍在建造中的公寓就有16800多套，供应量这一变量的明显增加，会导致这个区域里面的这种房屋类型的价格会长期上涨乏力，只有等这个区域发展完善，供应量下降到正常水平，并且市场消化掉新增的房屋存量后，房价才会有再次上升的潜力，就会进入正常的地产周期。

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