写字楼选址需要注意的那些事

租金不等于实际支出
租房过程当中，租金是个重要参考点。租客往外支付的钱里，除了租金，很大一部分与物业费、税费相关。

营改增以后，部分地区报租金不含税的价格。税的价格分为两种，一种是简易征收，一种是全额征收。

北京有三四个楼宇是全额征收，比如华贸中心。很多基金公司都在华贸中心里办公，其租金里不含11%的税。三元桥附近的平安金融中心和启皓大厦属于简易征收，近三年其税费价格是7个点。

也就是说，同样的租金价格，租启皓和平安金融中心所需支付的总额比华贸中心要少很多。像华贸中心这种核心区域的写字楼，入驻公司的资质也会影响租金价格。知名公司或基金，其背后拥有强大品牌背书能力，都可以在租金谈判过程中加分。

正规楼宇开发商在租金打折原则上通常都比较公开透明，租赁方提供的公司介绍越详细，资质、注册资金等证明材料越全面，就越有利于争取条件，通常情况下可以在原有租金价格上打9折或95折，这个是比较好争取的。

租金还跟楼宇楼层及朝向相关，一价一议，不过差距不是很大。

北京核心商圈中，适合金融投资公司聚集的地方基本上在三元桥和国贸区域，三元桥的租金价格和国贸甲级写字楼价格在10元/天/平方米左右，最高不会超过15元。

国贸三期价格也不贵，只是它要求企业资质的考核需提前提交。国贸三期价格核下来，每天每平米租金价格大概在15至18元左右。

营改增以后，很多人会混淆有效租金和表面租金。有些开发商在报价上玩文字游戏，说我们的有效租金是某某价格。实际上，有效租金并非所签合同里的租金。

免租期、装修期全部折抵以后平均下来的租金叫有效租金，而表面租金是指合约上签署的价格。表面租金有可能是15块钱，但有效租金可能只有10块钱。
如果要租一栋楼，要提前去了解清楚租金是否含税费、物业费、空调使用费和水费、公共区域维护费、空调制冷费。

有些互联网公司经常需要开空调加班，空调加时费有的时候会高到没有办法去支付。国贸租金价格不是很贵，但如果在国贸这栋楼里想要使用周末空调，那就是天价。

所有互联网公司都是以节约成本为主，租金预算价格没有基金公司那么高，所租办公场地一般聚集稍微边远的地方，如上地、中关村。中关村核心区域租金很贵，很多互联网公司会聚集到上地和望京。

上地区域租赁价格相对于望京会更便宜些，租赁单价5元至8元/天/平方米已经能租到很好的楼宇，这个价格包含物业管理费和税费。

望京这三年来租金价格几乎翻了1.5倍至2倍。最近其租金价格稳定在7.5元至9.5元不等，因为楼层不同、装修不同，价格会有所不同。互联网公司通常会比较在乎空调加时费和空调供应时间。当它们扩展到一定规模时，会选择一个相对独立的地方，一方面是有利于企业文化建设，另一方面可以根据使用情况做相应变化和调整。

租金里面还需要考虑的是装修成本。互联网公司1分钱要掰成两半花，所以需要将装修成本提前核算出来。在使用年限不够久的情况下，装修费用会令其租金成本新增1至2元/年/平方米。

互联网公司与创业者租赁独立办公室时面临的综合成本包括租金、物业管理费、税金及装修、家具、企业的办公硬件设施，这些全部都叫综合成本。

互联网公司如果在产业园区内选择独立办公室，跟入驻传统甲级写字楼面临的选址难题会不一样。产业园区的改造要花很多钱，大部分互联网公司没有办法在前期跟产业园区提前去界定一栋楼的交付标准，而每个交付标准一旦实施工程改造，就是很大一笔钱。我们曾经遇到过某家互联网公司因为电量不够而花费天价去扩充电量的情况。

创业者要根据市场预算价格，再摊销到每一个人头上，核算出公司用房使用标准。我遇到很多创业者，租房以后发现租金预算超出原有的30%，这是很可怕的事情。