房贷要不要提前还清?这两个指标让你做出最好的选择

「今天是木子读吧陪你的第1004天」

在投资中使用杠杆是很多人常用的方式,如果能筛选到优质资产,适当使用杠杆,可以加速你的财富增长,但人最难掌控的就是自己的欲望。

普通人投资股票一般不会加杠杆,可是投资房产时却很习惯加杠杆。我们中国人家庭资产投资,房产占70%左右,也就是说几乎所有有买房经历的人都使用了杠杆:贷款。

正是因为加了杠杆,房产投资的实际收益率才会比房价增速快很多。过去的20年是中国房产发展的黄金时期,那一批赶上国家红利买房的人,财富增长也被杠杆提速了。所以买房可以用杠杆,只不过还要通过两个指标才行,这样使用杠杆才是理性的。

在今天这个非常不确定的环境里,很多人考虑提前还清贷款,以应对未来有可能发生的万一。那此刻不管你是打算贷款买房,还是已经买了房,正考虑要不要提前还款,都可以借助这两个指标踏实果断的做出决策。

这两个指标是偿债指标和收益指标,请允许木子来分别为大家说明,这两个指标非常重要:

指标①:偿债指标

偿债指标衡量的是你的还款压力大不大。偿债指标=每月还款金额/每月收入。木子建议你的偿债指标最好不要超过50%,如果你家月收入少于5000元,那么这个指标控制在30%以下会更安全。如果偿债指标高于50%,那你家里的大部分收入都要用来还钱,万一有个急用钱的地方,就措手不及了。如果已经贷款了,你就需要警惕了,尽可能提前还款。

其实,偿债指标只是一个基础。均衡的资产配置,做好家庭多账户的管理【做好财富规划,你的家庭需要四个账户】,才是你稳定生活的前提。有多少人因为盲目跟风买房,过度使用杠杆,且首付都是亲戚朋友借来的。

在疫情到来后还不上房贷,随着二线及以下地方城市房价下落,即使卖掉房子也不够还房贷的,关键是房子还卖不出去,那就不是尴尬的事了。

指标②:收益指标

杠杆说白了就是借钱,它只是一个工具,能帮你在适当的时候加速过上想要的生活。借钱的核心,其实是利息。所以,第②个指标就是贷款利息和你投资收益率之间的比较。收益指标,衡量的是你的投资收益率。收益指标=每年投资收益/投资资产。

我们来举个例子,比如你每年通过各种途径,投资收益加起来有30万,此时你的房子值500万,那该不该用这30万元提前还款呢?通过计算,你家的收益指标是6%,而你当时的贷款利率只有不到5%,收益指标大于贷款利率。

这就相当于用银行的钱买了房子,用自己的钱赚了更高的收益。只要你的收入没有压力,就可以继续投资,而不需要提前还贷。

我们再来总结一下:如果你的偿债指标大于50%,或者收益指标小于贷款利率,都要立刻警惕起来,建议你提前还款。

最后,木子想说的是,你还需要综合考虑自己买房的初衷。如果你是出于日后自己居住,就不用太多在意房价问题,不管是涨还是跌都与你无关;如果你是出于投资加杠杆买了房,那请根据当地房市行情分析,再结合以上那两个指标,考量后做出自己的选择即可。

愿伙伴们2022有个圆满的结束,祝福伙伴们所有美好的期盼在2023都能实现……


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