突发奇想，想复盘下这几年的上海房价走势，于是有了这篇文章。
这其实是个很大的题目，可以写一篇专业论文了，这里呢，不做过于专业严谨的分析，主要把看法跟大家聊聊。这就开始了，因为六子是2012年入的社会，咱就从12年说起。
开局一张图。
上图是12年至19年上海新房均价走势，因为众所周知的原因，二手房价格咱就不聊了。
2012年到现在一直在上海的朋友看了这张图，应该还是蛮有感触的吧。均价来看，19年的均价相比较12年翻了一倍多，这还只是整个上海均价，具体到各位一直待的微观区位，对房价有关注的朋友可以回忆下12年到现在自己区域房价涨了多少。
很多朋友把房价的上涨，归咎于开发商对地皮的炒作，这跟前几年媒体热衷于报道“地王”频现不无关系。个别地块是可能存在炒到天价的情况，但时间拉长看，每个开发商，都有自己专门的拍地团队，哪块地什么价好拿，他们事先都算过账的；反过来说，政府对土地的定价也是有团队在运作的。土地招拍挂搞到现在，可以说政府和开发商已经达到了一种莫名的默契。地价跟政府规划开发有很大关系，政府规划的落实又依赖于各大开发商，两方博弈的结果最终反映在地价上。
把房地产还原到商品本质，商品价格是供求关系决定的，而供应呢，一方面来自于开发商，另一方面来自于二手房。开发商这块，拿地-盖房-上市出售，供应上有一定的周期性，当然也有一定的稳定性；二手房供应则很大程度上受市场冷热影响，大家都知道，买涨不买跌。
这里咱们来看一手房供应。
新开工面积来看，各年比较平均，基本上在每年1500万平方米的水平；竣工面积上，17、18年比较突出，这就是前文说的开发商供应上的周期性，对应的是15年、16年开发商火热拿地；销售面积上看，13年-16年尤为突出，比其他年份基本上多了1/4的成交量，这里也跟一开始的成交价格图对上了，13年、15年、16年三年可谓是量价齐涨，14年成交量有一定回落，成交均价变化不大。
这里顺便恭喜下13年、14年买房的朋友，你们赚到了，哈哈。对了，还有这两年房地产销售行业人员应该也赚了个盆满钵满吧，买房没啊？
再说需求，房地产的需求比较特殊，一方面有购房资格的限制，不是谁都能买；另一方面，房地产资金占用量大，贷款政策和利率升降对需求有很大的影响作用。
先来看下人口
好吧，变化太大，图上看不大出来，我来大致说下，户籍常住人口是一个缓缓上涨的趋势，外来人口每年则在10万-20万的区间上下波动；这很好理解，上海是一个“移民”城市，生活成本和工作压力对外来人口有自然的“筛选“”功能，当然，去留上海没有好坏之分，纯粹是个人选择。
说到这里，记得前两年看到过个新闻，说上海外来常住人口下降了多少，可能导致房价下跌云云……
对于房地产来说，真正形成需求的是有购买力的在上图橙色格子里5年社保以上（2016年以前是2年以上）的外来常住人口和户籍人口。15年房价的猛涨直接催生了上海对非沪籍家庭限购的加码。
贷款政策和利率上来看
2011年7月份贷款基准利率达到最高7.05%，一定程度上打击了房地产投机，但也压抑了自住和改善的房地产需求，房地产市场销售低迷；
于是，2012年6月和7月，央行两度下调存贷款基准利率，配合贷款政策，直接催生了2013年市场的爆发；
爆发之后调控加码，市场又凉了下来；
于是，14年11月重启降息。15年3月，五部委下调首付款比例，缩短营业税免征年限，再后来3次降息；15年12月，提出“去库存”；16年2月，下调房地产交易环节契税，一线城市房地产市场全面启动，并迅速向三四五线城市蔓延。
估计当时全国业主洋溢在一片喜乐祥和的气氛之中。
然后，16年9月之后，调控全面转向……
16年11月，贷款“认房认贷”。
17年5月，全面停止“类住宅”审批。
17年7月，加大租赁住房用地、保障性住房用地供应。
18年4月，上海各银行房贷利率“涨声一片”。
18年7月，进一步明确企业购房和出售条件。
回到开局那张图，17年均价小幅回落，18-19年又有不小幅度的上涨；这个应该是跟具体项目成交有关联，这两年，有个明显的感觉就是新房销售分化很严重，内中环内地段好、配套好的，由于预售价格限制，综合性价比高；而郊区尤其是一些地理位置偏远的项目则呈现销售疲软状态，去化率感人。
好了，说到这里，12-19年上海房价走势基本上咱们就回顾完了，各位朋友有什么想法欢迎留言。
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