商铺投资之地段

       上一篇文章商铺分类讲到商铺产权和经营业态类型，这是投资之前要先搞清楚的，另外最重要的就是地段了，决定地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，这句话是李超人说的，肯定是对的，下面是程序员青菜的总结，也是对的 ，如果错了别找我，我的信条是不主动，不负责。

一、城市规划

1、社区商业中心

配置居民日常生活必需品和生活服务业的商业聚集区，有便利超市、各类餐饮、美容美发、药店、菜市场等，一般认为距市、区级商业中心2公里以外，服务人口5万左右应该有一个社区商业中心，商业营业面积1~2万平方左右，外来的购买力小于10%。

2、区域商业中心

指商业中度聚焦，服务人口20万，商业营业面积10万方左右，满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。

注：未来科技城CBD综合体的商业面积估算在30万方以上了，这个算副城中心了。

3、都市级商业中心

服务范围涵盖整个城市、周边地区或更大范围，其购买力有50%来自该商业区以外的区域。

注：武林门或钱江新城CBD。

投资商铺第一步是选城市，选区域，看规划。

关于规划，尽可能是已经确认的规划，而不是小道消息，比如像西溪金融岛区域小道消息传了5，6年了，但一直没有落地，如果投资那周边的商铺估计要砸在手里很长时间了，而像火车西站那边规划就靠谱多了。

二、地段选择

1、周边区域人流量，社区商业一般考虑辐射范围1公里以内周边的人口数，包括居住人群，写字楼办公人群，周边学校学生人流等。

2、能买临街不要买内铺，临街的出租容易多了，内铺比较难以出租，租金也会低了很多。

3、综合体内的商铺严重依赖于综合体的运营状况，存在较大的不确定性。

4、尽量不要买主干道两边的商铺，车子呼啸而过，人群不会驻留，尽可能选择两车道这种非主干道的小巷子，车流较慢，道路两侧有规划停车位的。

注：未来科技城-文一西路、余杭塘路主干道两侧商铺就很难聚人气

5、商铺外部有较宽的隔离带或绿化带不太好，会阻碍人流量。

注： 比如 未来科技城-万通中心，大片的隔离带。

6、选择靠近地铁站周边的，距离地铁站不超过800米最好，地铁出口沿线会带来较大的人流量。

7、商铺所在的楼盘是否有充足的停车位（收费或免费都可以）