原创 小白白来了小白打个新今天
恒大物业11月23日起至11月26日招股，一手入场费4924.12港元，预计12月2日在港交所挂牌交易，股份代码06666。以下是这只新股的IPO分析：
恒大物业
1、招股信息：
2、新股简介
所属行业：物业管理
行业地位：中国其中一家最大和增长最快的综合物业管理服务运营商。
“根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至该日止年度，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，我们排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，我们排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。根据中指研究院的研究，2017年至2019年，我们的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。”（来源恒大物业官方招股书）
引入战略投资：2020年8月，我们引入了一组著名战略投资者，其中包括红杉资本（Sequoia Capital China Growth）、中信资本控股有限公司、云锋基金（Yunfeng Capital Limited）及腾讯控股有限公司。
3、盈利业绩
收入来源：物业管理服务收入99%以上来自控股股东恒大集团所开发物业提供的服务
不同报告期内收入总额&净利润总额：
净利润增长率：2017年至2019年，净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。
1）其中18年、19年、20年上半年，收入增长率分别为34.18%、24.22%、31.68%。
2）其中18年、19年、20年上半年，净利润增长率分别为110.11%、315.60%、181.76%。
不同业务模式收入占比：
物业管理服务>非业主增值服务>社区增值服务
附综合全面收益报表：
2019年，恒大物业净利润及净利润率有所增长，主要归因于：
(i)业务持续增长带来的规模经济
(ii)物业管理服务的毛利率大幅上升，主要归因为：
(a)物业管理费相对较高的新交付物业管理项目比例增加
(b)自2019年起加大力度收取车位的物业管理费；
(iii)持续实施成本控制措施。
另外，2020年上半年净利润率增加亦由于地方政府为应COVID-19疫情而颁布监管支持政策，导致社会保险供款支付扣减或宽免。
附按开发商类型划分的在管物业每平方米平均物业管理费：
4、发行估值
根据公告，恒大物业发行的股份总数将为16.21622亿股（假设超额配股权未获行使），相当于全球发售完成后已发行恒大物业股份总数的约15%，或18.64865亿股恒大物业股份（假设超额配股权获全部行使），相当于全球发售完成及超额配股权获悉数行使后已发行恒大物业股份总数约17.25%。
预计恒大物业股份的全球发售价在8.5~9.75港元/股，市值在918.92~1054.05亿港元之间，恒大物业预计募资额度在137.83~158.1亿港元之间。
市值计算公式：
新股市值=（新发行股份总数+已发行的股份数）*上市后每股价格
16.21622亿股/（15%）*8.5元/股=918.92
16.21622亿股/（15%）*9.75元/股=1054.05
恒大物业2020年上半年利润11.48亿人民币，全年预计在23亿人民币（27亿港币）左右，若按2020年的净利润预估，恒大物业对应PE值在34~39倍之间。假设恒大物业2021年净利润增长率为30%，2021年净利润为若按2021年的净利润预估35.1亿港币，对应PE值在26~30倍之
间。
PE计算公式：
PE=发行市值/2021年净利润预估
918.92亿港元/35.1亿港元=26.18倍
1054.05亿港元）/35.1亿港元=30.03倍
对比今年上市的同行业物业股最新静态市盈率（PE）整体在23~124之间，恒大物业26~30倍的发行市盈率（PE）不算高：
(i)公司绝大部分物业管理服务收入产生自恒大集团所开发物业提供的服务；
(ii)公司未来增长未必如计划般实现，过往业绩未必可作为未来前景及经营业绩的指标；
(iii)公司日后收购或投资未必会成功，且在整合收购业务与现有业务时可能会遇到困难；
(iv)业务竞争激烈，未必能成功与公司现有及新竞争对手竞争；
(v)公司或无法按优惠条款或根本无法获得新签或续签现有的物业管理服务合约；
(vi)公司于2019年录得负经营现金流量；
(vii)恒大集团面对的任何财务困难均可对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。
6、一手中签率
恒大物业：公开发售1.62亿股，每手500股，公开总发行手数：32.4万手，甲组乙组各16.2万手。
恒大物业初步预计申购人数会在15~25万左右，超购预计10倍~20倍，一手中签率50%左右，申购5手稳中1手。
7、申购建议
从公司基本面、发行估值来看，恒大物业值得认购。但是物业股上市后的赚钱效应已大不如今年上半年。近期申购越热门的新股（无论是物业股还是医药股），上市后可能越难取得较好的成绩。
对于恒大物业，最稳妥的策略仍然是多账户现金免费打新，搏一下最低成本的收益率。当前市场情绪下，融资风险偏大，小白暂不提供建议。
近两周新股会比较多，恒大物业与京东健康、蓝月亮、华润万象生活撞车的概率大。恒大物业11月26日截止认购（部分券商可能提前），资金量少的童鞋，建议可以等两天看申购热度再决定是否参与。近期已通过聆讯的新股一览：
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