谈“房”色变的年轻人该如何看待买房问题？

对很多年轻人来说，在该成家的年纪，买一套婚房，其实并不容易。大多数都是父母掏出毕生积蓄为孩子付个首付，买套房子。这样的情况也大多发生在非北上广深地区。对于生活在大城市的年轻人，基本都在租房，每次谈到买房问题，也只能满脸无奈的说“买不起啊，只能在老家买。”形成了独特的大城市挣钱，到家乡去买房消费的模式。加之最近几年关于房地产泡沫的讨论层出不穷，国家也发布了限购以及收缴房产税的政策，很多人都处于观望的状态。

没钱买房的年轻人等着房价下跌，能够买得起房子住，有钱买房投资的人生怕当了接盘侠。那我们到底该如何看待买房问题呢？下面是我在看完徐远老师在《香帅的北大金融学课》中分享内容的读书笔记和一些感悟，希望能给你帮助。

核心内容：

1、中国房价的上涨根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内的一般规律，并不是特例

2、中国的房子虽然贵，但远没有达到泡沫的程度

3、政府调控房价，调控的不是价格水平，而是房价的过快增速，目的是为了社会的繁荣稳定；

4、刚需买房，要遵循两大原则：先上手原则和稀缺原则

一、中国的房地产是否有泡沫？

现在国内的房价已经很高了，高出了大多数年轻人的承受范围。很多人担心我们会重蹈1990年日本房地产泡沫的覆辙。但这只是我们自己的主观臆断，是不是存在用数据说话才会比较客观。

1990年：东京房价80K 美元/平；纽约：不到10K美元/平，东京的房价是纽约的8倍多；

2017年：北京均价10K美元多一点，纽约均价20K美元多一点；

东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。因此，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。

对此，徐老师还给出了三点结论：

第一：这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。

第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力。那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。

第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。

二、房价上涨的一些似是而非的原因

1、货币超发

关于货币超发，我的理解仍然基于最基本的理解：钱越多就越不值钱，东西自然就贵了。徐老师给出了经济学上的解释：

从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？

从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。

2、土地供应不足

你看很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。

你看巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。

3、炒作

这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

三、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”

如何选房？有两大原则：

第一：“先上车原则”。

也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。

一个常见的误解是很多人以为，买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

第二：稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。

房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。

其实这个道理特别简单，大家都想要住在学校、医院、大商场的边上，生活方便，我们无论买房还是租房，都会考虑这些因素。总之，让自己的生活便利程度最大化的房子，值得买，也更为稀缺。

看文收获：

1、虽然讨论的是房价的问题，但分析思路同样适用于其他问题，有数据支撑的结论会更有说服力；

2、房价问题，本质上是经济问题，它会遵循一定的经济规律，不会无端过高或过低；

3、要从自身的实际情况出发，避免情绪化造成的不理性行为“非得买一套房或非得租房住”；

4、在有能力的情况下，买房比租房更划算；

5、若实在没条件买房子，投资自己最重要；