永久产权、租赁产权，澳美家为您详解澳大利亚房屋产权种种

澳大利亚民居房产的产权，种类不少，有时候很让人迷惑。今天咱们就简单梳理一下。

大家所熟知的产权，是“永久所有权”。有这种产权，只要不违法，可以自由处置房产土地及地上建筑，所以，这种产权也叫“自由保有”。

自由保有在英文里有几种叫法：Freehold， 或者Fee simple，有时也叫Torrens Title（译成“托伦斯产权”）。我认为，叫Freehold和Fee simple更精准一些，因为托伦斯产权首先指的是一种土地登记制度，并不单指“自由保有”。这种以发明人命名的登记制度，是1858年在南澳首先采用的，它替代了旧式繁琐的英国登记制度。因为其优势，现在有十多个国家采用这种制度。当然，在澳大利亚现在也有极少数的土地仍然使用旧式的英国登记制度。

在托伦斯登记制度下，各州都有自己的土地登记记录。该记录是公开的，任何人付费就能够查询。如今，产权的查询和买卖交割后的登记，早已成为产权转让过程中的必要手续。

除了私人自由保有的土地，还有政府拥有的土地，叫做Crown land。州政府可以把土地租赁给个人或公司，称为“租赁保有（Leasehold）”，也可以把一些土地保留给公众，做为公园、体育场、露营场地等使用，称为Reserves。

后来，公寓出现，产生了公司产权（Company Title）。一栋公寓楼就是一家公司，业主买入该公司股份，就有权利居住在其中某个单元房里。这样的房产有澳大利亚公司号（ACN），需要在澳大利亚证券投资委员会（ASIC）登记并及时更新公司记录。这种产权的房子不多，买卖交割时手续稍微复杂些。

上世纪六十年代，新州首先以分契产权（Strata Title）取代了公司产权，后来又有了社区产权（Community Title）。在从公司产权到分契产权过渡的过程中，有的州还出现过其它形式的产权，这里就不赘述了。由于分契产权非常实用，后来也有多国效仿。可以说，在产权形式方面，澳大利亚对世界是有贡献的。

理论上讲，有分契产权的土地和地上建筑也是自由保有的，但业主想自由处置房产土地和地上建筑，得经过多数或者全体业主同意才行（所需赞成票的百分比要看具体事项）。例如，公司产权的房产，可以转成分契产权，但让全体业主都同意，还是非常困难的。

各州立法不同，连排别墅（Townhouse）、独立单元房（Villa）等可能是分契产权，也可能是社区产权，独门独院的房子组成的大型小区很可能是社区产权。这两种产权之下，每户都有自己的产权，共有部位的产权属于全体业主。

近些年开发的大型项目社区产权比较多。业主除了要交物业费之外，房子的设计也会有规定，自己的土地房产就算是自由保有，也会受到制约。所以购买这类房产时，您可能需要权衡一下。

按照业主的人数，产权还可以分成独有（Sole Ownership）和共有（Joint Ownership）。共有又能分为共同共有（Tenants in Common）和按份儿共有（Joint Tenants），两者的区别是前者一方死亡，房产自动归另一方名下，而后者一方死亡，其份额要按遗嘱处理。