01 政策监测
政策概览
v 4月15日，上海证券交易所研究起草《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，并正式对全市场公开征求意见，意见反馈截止时间为2022年4月30日。上交所表示，支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强、健全正向激励机制，也是形成市场化优胜劣汰、促进投融资良性循环、提升REITs整体市场表现的重要途径。
v 4月15日，央行有关负责人就下调金融机构存款准备金率答记者问。提及此次降准的目的，央行表示当前流动性已处于合理充裕水平，此次降准的目的，一是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，加大对实体经济的支持力度；二是引导金融机构积极运用降准资金支持受疫情严重影响行业和中小微企业；三是此次降准降低金融机构资金成本每年约65亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。降准后央行则称，人民银行将继续实施稳健货币政策，密切关注物价走势变化，保持物价总体稳定；密切关注主要发达经济体货币政策调整，兼顾内外平衡。同时，保持流动性合理充裕，促进降低综合融资成本，稳定宏观经济大盘。
v 4月15日，为进一步规范上市公司投资者关系管理，证监会发布《上市公司投资者关系管理工作指引》，自2022年5月15日起施行。《指引》共32条，由总则、投资者关系管理的内容和方式、组织与实施、附则等内容组成。《指引》进一步明确投资者关系管理的定义、适用范围和原则。从内容、方式和目的等维度对投资者关系管理进行界定。《指引》进一步增加和丰富投资者关系管理的内容及方式，同时对近年来实践中的良好做法予以固化。三是进一步明确上市公司投资者关系管理的组织和实施，同时强化对上市公司的约束。强化上市公司“关键少数”的主体责任，除董事会秘书、专门人员外，对上市公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员等也提出要求，明确他们在投资者关系管理中的禁止情形。
v 4月15日，人民银行召开会议，传达国务院专题会议精神，研究部署统筹疫情防控和经济发展，加大对物流通畅和产业链供应链稳定的金融支持。据悉，人民银行将运用再贷款、再贴现等多种货币政策工具，支持和引导金融机构加大金融支持力度，对运输物流企业和货运司机开辟“绿色通道”，合理给予贷款展期和续贷安排，增加民航运输信贷投放，建立信贷、债券融资对接机制，发挥应收账款服务平台作用，支持产业链供应链稳定循环。
v 4月15日，发改委召开新闻发布会，发改委投资司司长欧鸿表示，扎实做好项目前期工作。指导督促地方加快履行项目各项审批手续。同时，依法依规履行项目建设程序，防止“未批先建”“边建边批”。加快项目开工建设。督促做好征地拆迁、市政配套等开工前准备工作，推动尽早开工，协调保障用工和原材料供应，推动项目建设顺利实施，尽快形成实物工作量。
v 4月15日，河北省住建厅与中国建设银行河北省分行签署发展保障性租赁住房战略合作协议。双方合作期间，通过利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋改建和新供应国有建设用地等渠道，省住建厅拟筹建、筹集保障性租赁住房16万套（间）。建行河北分行将提供总额不低于260亿元的保障性租赁住房项目贷款支持。建行河北分行提供的贷款支持具体包括住房租赁支持贷款、住房租赁购买贷款、住房租赁抵押贷款、住房租赁应收账款质押贷款、住房租赁经营贷款等5个对公信贷产品，满足保障性租赁住房项目在项目建设、支付购房款、改造装修、日常运营等全方位融资需求。建行河北分行还将提供REITs（不动产投资信托基金）及专项债券发行、房源筹集、住房经营管理等服务，并结合河北省住房保障业务实际，建设保障性租赁住房系统，建立住房保障信息化综合服务平台，满足保障性租赁住房信息化管理需求。
v 4月15日，中国银行保险监督管理委员会首席检查官、办公厅主任、新闻发言人王朝弟表示，下一步，银保监会将加强指导，协同地方政府联合发力，按照市场化原则，因地制宜、先易后难，引导银行保险机构满足新市民在创业、就业、住房、教育、医疗、养老等领域的金融需求。一是降低“新市民”创业融资成本，加大对吸纳“新市民”就业较多的小微企业的金融支持力度。提高“新市民”创业就业的保险保障水平。二是优化住房金融服务，支持保障性住房、住房租赁市场健康发展。三是加强与地方政府合作，对“新市民”职业技能培训提供金融支持。四是提高健康保险服务水平，加强产品创新，提供灵活、实惠、便利的团体健康保险产品。五是推动金融政策与财政、住房、就业、社保等政策的有效衔接，加快税务、海关、电力等单位与金融机构信息联通，逐步缓解“新市民”金融服务过程中的信息不对称问题。
v 4月15日，东莞市住房和城乡建设局发布关于《东莞市三限房运营管理实施细则（征求意见稿）》意见的公告。意见稿规定了三限房的审核配售（包括申购对象、分配方式、申购流程）、产权登记、供后管理（产权转让、完全获得产权）、物业管理、监督管理相关标准。三限房是指政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，限定套型面积，限制使用范围和处分权利，实行政府与承购人按份共有产权，面向符合规定条件的东莞市无房家庭供应的保障性住房。购买人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有，代持机构为（东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构）。三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
v 4月13日，苏州市政府印发关于支持服务业相关领域纾困和恢复发展政策意见的通知。通知提出，扩大“六税两费”减征范围。自2022年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。暂免房产税、城镇土地使用税。对受疫情影响严重的住宿餐饮、文体娱乐、交通运输、旅游、零售、仓储等行业纳税人和增值税小规模纳税人，暂免征收2022年房产税、城镇土地使用税。其他行业纳税人生产经营确有困难的，可申请减免房产税、城镇土地使用税。落实减免企业所得税政策。自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。征、减征部分增值税。延续服务业增值税加计抵减政策，2022年对生产、生活业纳税人当期可抵扣进项税额继续分别按10%和15%加计抵减应纳税额。自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。纳税义务发生时间在2022年3月31日前的，增值税小规模纳税人3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。
v 4月12日，株洲市委副书记、市长陈恢清主持召开专题会议，研究支持全市房地产业发展有关事宜。陈恢清强调，要坚持稳地价、稳房价、稳预期，坚定信心，精准施策，狠抓落实，促进房地产业良性循环和健康发展。陈恢清指出，要加强与上级住建部门对接，聚合上级政策加大支持力度，聚焦解决逾期交房问题、满足刚性需求、有序供应土地、激活二手房市场、增加保障性住房供给、发展住房租赁市场、停车位去库存、规范市场秩序、吸纳周边人群来株购房、正确引导舆论等重点。要坚定信心，准确把握国家宏观政策走向，充分发挥株洲比较优势，推动房地产市场平稳健康发展。要坚持原则，毫不动摇坚持“房住不炒”，加快完善住房保障体系，更好满足购房者合理住房需求，同时逐步减轻土地依赖，努力实现可持续发展。要遵循供需平衡规律、顺价销售规律，依靠市场主体，服务市场主体，稳住房地产基本盘。
重要政策解读
v 4月14日，宜昌市于4月14日正式发布了《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》（以下简称“通知”）。通知内容涉及加大金融和住房公积金支持力度、下调商品房预售条件限制等9条措施。通知自印发之日起实施，有效期2年。
v 宜昌市本次发布通知，希望通过完善金融信贷、人才政策等9个方面的措施，促进房地产市场良性循环，是我国长江中游城市中，第一个率先针对房地产业发展运行现状，因城施策，系统制定完善住房政策的城市。
v 通知加大了住房公积金支持住房合理消费力度。住房公积金贷款在执行“认房认贷”标准时，只认定住房公积金贷款记录；职工可通过自主缴存方式，提高住房公积金贷款额度。申请住房公积金贷款的购房人在提交合格的贷款要件后，住房公积金管理部门和相关承办银行加快贷款资格、贷款额度审查和放款进度。
v 引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度。首套房贷款首付款比例不低于20％、利率原则上在央行基础利率（LPR）的基础上上浮不超过60个基点；二套房贷款首付款比例不低于30％、利率原则上在央行基础利率（LPR）的基础上上浮不超过80个基点。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。
v 探索第四代住房项目试点。以提供品质化、多元化、差异化、人本化住宅产品为导向，适时优化城市规划管理技术规定，在阳台、露台、飘窗、架空层、风雨连廊等方面加大政策支持，提高商品住宅品质。
v 新建商品住房网签备案2年内上市交易不再受限制，促进商品住房一、二手市场良性循环。在宜首次就业（含返乡创业）两年内的博士、硕士、本（专）科毕业生，在宜昌城区购买人才房，对符合条件的分别一次性发放10万元、6万元、5万元购房首付款补贴券。
v 入学所在地的县市区拥有基本满足居住需求、实际用于居住的非住宅房屋，且在本区域内无其他所有权住宅和承租保障性住房的，由教育行政主管部门统筹安排非住宅房屋所有权人子女就近入学。
02 舆情监测
v 4月15日，北京首都开发股份有限公司发布公告，拟在2022年度股东大会召开时公司担保余额基础上新增加公司对外担保额度261.2亿元（不包含公司及下属公司为购房客户提供的阶段性担保），授权有效期自公司2021年年度股东大会之日起至2022年年度股东大会之日止。
v 4月15日，正荣地产控股股份有限公司披露公告称，其中介机构变更为中瑞诚会计师事务所。
v 4月13日，惠誉将新城发展控股有限公司的“BB+”长期本外币发行人违约评级，以及其持股67%的子公司新城控股集团股份有限公司的“BB+”长期外币发行人违约评级，以及他们的未偿债券和高级无抵押评级列入负面观察名单(RWN)。
v 4月12日，穆迪确认龙湖集团控股有限公司的“Baa2”发行人和高级无抵押评级。展望稳定。穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级确认反映了龙湖集团将拥有坚实的信用指标和强大的流动性，以抵御中国房地产行业面临的困境，公司不断增长的经常性租金收入将在未来1-2年内提供财务缓冲。”
v 4月12日，标普确认龙湖集团控股有限公司长期发行人信用评级为“BBB”。同时，确认龙湖集团高级无抵押票据发行评级为“BBB-”。“稳定”展望反映标普对龙湖集团在未来12-24个月将坚持稳健的财务管理，并逐步改善杠杆率的预期。
v 4月12日，陕西建工集团股份有限公司披露，子公司涉及诉讼/仲裁的案件共31起，涉案金额合计16.12亿元，其中涉及恒大系共计3起，总计涉案金额为4.34亿元，占总涉案金额的比例为26.92%。
v 4月10日，正荣地产集团有限公司披露有关部分优先票据于2022年4月及5月到期的利息付款的内幕消息，并公布2021年4月票据退市消息。
v 4月15日，金地（集团）股份有限公司公告称，公司董事卞雪梅辞职。
v 4月14日，保利物业改选董事会委员会，张礼卿接替王鹏任独立非执董。
v 4月14日，陈嘉扬先生出任中国奥园集团股份有限公司高级顾问。中国奥园的执行董事陈嘉扬先生于2019年4月15日和集团签订的服务合约到期，陈先生将出任本集团高级顾问，并卸任执行董事及本集团高级副总裁职务，自2022年4月14日起生效，以专注其高级顾问的职务。
03 土地市场监测
土地市场动态
v 全国土地成交动态
2022年4月11日-2022年4月16日，全国涉宅用地共计成交189宗。成交规划建筑面积1149.18万平方米，环比上涨242.93%，恢复至清明节前水平；成交金额为273.03亿元，环比上涨298.47%。溢价率方面，189宗土地58宗地块零溢价成交，平均溢价率为5.8%，较上期上涨2.5个百分点，溢价水平略有提升，土地市场热度有所增强。
v 2022年集中供地动态
长沙：4月12日上午，长沙今年首轮集中供地开拍。相比于去年二、三轮供地的不温不火，2022年开局第一场土拍有回暖之势。本轮供地没有出现流拍情况，22宗地块全部出让，总成交价173.93亿元。其中19宗地块以底价近133亿成交，1宗地块以4%溢价率成交，2宗封顶待摇号。
从地块分布来看，22宗地块分别来自于望城区、岳麓区、天心区、雨花区、开福区及自贸区。其中岳麓区为此次供地大户，共推出8宗地块；雨花区以6块地位列第二，紧随其后为望城区，有4宗地块。
从最终成交结果来看，雨花城投拿地数量最多，以约7.5亿元斩获雨花区3宗商住地。此外，华润、金地、旭辉、招商蛇口、中海等房企均有所获。从此次拍地的楼面地价和住宅销售限价来看，房企的利润空间较充裕。
v 监测房企拿地动态
2022年4月11日-2022年4月16日， 中科财金20家重点监测房地产企业中，有三家房企在一级土地市场获得了1宗土地，总成交金额为137.2亿元，平均溢价率为0%。
04 项目新开盘监测
2022年4月11日-2022年4月16日，在中科财金监测重点房企中，无监测房企的项目在长三角区域开盘。
05 债券到期监测
至2022年4月末，在中科财金监测的重点房企中，有8家房企具有12支信用债即将到期，涉及金额98.04亿元，万科即将偿还12.98亿元暂列榜首；有3家房企具有3支海外债即将到期，涉及金额23.5亿元，旭辉控股即将偿还16亿元暂列榜首。
表：重点监测房企信用债列表
表：重点监测房企海外债列表
附件1 ：中科财金重点监测房企清单