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3月7日，海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。在重申全域限购政策不变的同时，海南省提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。该政策最大的亮点是商品住房现房销售制度！

《通知》提出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

在回答为什么要实行现售制度时，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，目前因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素，实行现房销售制度，是为了从根本上杜绝因预售制度带来的一系列问题。

目前，国内销售的大部分房屋为“期房”，商品房预售制度是目前反地产行业主流的销售模式。公开资料显示，预售制度是从香港引入内地的。1953年，霍英东在香港推行“预售楼花”，并提倡分期付款。上世纪90年代，这一制度经深圳引入内地，1994年颁布的《城市房地产管理法》正式确立了预售许可的合法地位。

2005年，中国人民银行于8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，愈发加剧了消费者超前购房行为。“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

2017年5月，广东省人民政府办公厅下发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，在强调“着力防范房地产市场风险“时，特别提到要加强商品房预售资金监管，强化商品房交易合同网签备案，鼓励推行现房销售制度。

2018年9月，有媒体证实，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，该材料提出一个重要建议：逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。只是，此后一直没有城市公开宣布将全面实施商品房现房销售制度，直到此次海南楼市出台新政。

此次海南省提出改革商品住房预售制度是一个大动作，可以看成是一个信号，也符合住房制度改革的大方向。商品房预售制度主要是学习香港的经验，在楼市发展初期有助于为开发商提供融资，有助于项目开发。因此，商品房预售制度对开发商是有利的，但对购房者可能会造成一定的不利，尤其是在交房过程中一旦产生争议、矛盾，有可能会损害消费者权益。

海南此次出台楼市新政是在坚决贯彻“房住不炒”的政策，让经济发展减少对房地产的依赖。商品房预售改现售一直是我国住房制度改革的大方向。实行现房销售，大约会让开发商延后一年左右再销售，会拉长开发商的资金周期，提高资金成本，对开发商的资金链和现金流会造成较大的影响。当然，由于行业优胜劣汰，对一些资金实力强的房企来说，会活得更加滋润。

作者点评：作为商品房三大支柱的预售制度，其存在的使命即将终结，应该及时退出历史舞台，期待更加良性的商品房市场的到来！